Dopo l’acquisto di un immobile all’asta, il termine per presentare una domanda di condono decorre dal decreto di trasferimento oppure dal momento in cui l’aggiudicatario scopre l’abuso?
La mancata indicazione della difformità nella perizia estimativa può consentire di presentare l’istanza oltre i 120 giorni? E quale rilievo assumono la buona fede dell’acquirente e la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione catastale?
A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza del 3 giugno 2026, n. 4395, relativa all’applicazione dell’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985.
La Seconda Sezione ha confermato il rigetto di una domanda presentata oltre un anno dopo il trasferimento dell’immobile, ribadendo che il termine di 120 giorni decorre, in via ordinaria, dall’atto di trasferimento e non dalla successiva scoperta dell’irregolarità.
La decisione consente quindi di approfondire la distinzione tra effettiva conoscenza dell’abuso e sua oggettiva conoscibilità, dalla quale dipende la possibilità di spostare in avanti il termine stabilito dalla legge.
Abusi edilizi negli immobili acquistati all’asta: il Consiglio di Stato sul termine di 120 giorni per il condono
La controversia riguardava un appartamento allo stato rustico, collocato al primo piano di un fabbricato realizzato sulla base di una concessione edilizia rilasciata nel 1993.
L’immobile era stato acquistato nell’ambito di una procedura esecutiva e nel marzo 2023 era stato emesso il decreto di trasferimento. Soltanto quasi un anno dopo, durante la predisposizione di un progetto di manutenzione straordinaria diretto a rendere abitabile l’appartamento, dal confronto tra gli elaborati assentiti e lo stato dei luoghi era emersa una maggiore superficie di circa 20 metri quadrati. La difformità non era stata rilevata dal consulente incaricato durante la procedura esecutiva e, di conseguenza, non risultava né dalla perizia estimativa né dall’avviso di vendita né dalla restante documentazione disponibile.
La proprietaria aveva presentato la domanda ai sensi dell’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985 nel giugno 2024, quindi oltre un anno dopo il trasferimento, che il Comune ha respinto in quanto presentata oltre il termine di 120 giorni previsto dalla normativa. Il TAR aveva confermato il diniego, ritenendo che il termine decorresse dal trasferimento e che la difformità, anche in considerazione delle sue dimensioni, fosse percepibile mediante un’attività diligente.
La decisione era stata quindi impugnata dinanzi al Consiglio di Stato, sostenendo che i 120 giorni avrebbero dovuto essere calcolati dal momento dell’effettiva scoperta dell’abuso.
Condono edilizio e vendita all’asta: cosa prevede l’art. 40 della Legge n. 47/1985
L’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985 disciplina una fattispecie particolare, collegata agli immobili trasferiti nell’ambito di procedure esecutive.
La disposizione prevede che, quando l’immobile rientra nelle previsioni di sanabilità contenute nel Capo IV della stessa legge, la domanda possa essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento, purché le ragioni di credito per le quali si interviene o si procede siano anteriori all’entrata in vigore della Legge n. 47/1985.
Non si tratta, quindi, di una possibilità generalizzata di regolarizzare qualsiasi abuso presente in un immobile acquistato all’asta, né di un accertamento di conformità disciplinato dagli artt. 36 o 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione opera all’interno della disciplina del primo condono edilizio e presuppone che l’opera possa essere sanata secondo le condizioni stabilite dalla Legge n. 47/1985.
I giudici, quindi, non sono intervenuti nel merito della condonabilità della maggiore superficie, ma sulla tardività della domanda e, prima ancora, sull’individuazione del dies a quo dal quale calcolare il termine di 120 giorni.
Condono dopo l’acquisto all’asta: i 120 giorni decorrono dal trasferimento
I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato che l’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985 collega espressamente il termine all’atto di trasferimento dell’immobile e non contiene alcun riferimento al momento in cui l’aggiudicatario abbia percepito o scoperto l’abuso.
Il legislatore ha quindi individuato un momento oggettivo e verificabile, che non dipende dalle condizioni personali dell’acquirente, dalle sue conoscenze tecniche o dalla data in cui abbia deciso di esaminare i titoli edilizi. Far decorrere il termine dalla conoscenza effettiva della difformità introdurrebbe, secondo il Collegio, un elemento variabile, che potrebbe dilatare la possibilità di accedere al condono senza un riferimento temporale univoco.
La regola generale è pertanto che i 120 giorni inizino a decorrere dall’atto di trasferimento emesso nell’ambito della procedura esecutiva, senza che il Comune debba dimostrare che l’aggiudicatario conoscesse già l’abuso o che questo fosse facilmente riconoscibile.
Quando può essere differito il termine di 120 giorni per il condono
La possibilità di posticipare la decorrenza non è stata comunque esclusa del tutto, ma Palazzo Spada l'ha circoscritta alle ipotesi nelle quali l’abuso non fosse oggettivamente conoscibile al momento del trasferimento.
Questa eccezione non deriva direttamente dal testo dell’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985, ma dall’applicazione del principio ad impossibilia nemo tenetur, secondo cui nessuno può essere obbligato a compiere un’attività impossibile.
Quando la difformità non possa essere individuata neppure attraverso una verifica diligente, il termine può quindi decorrere dal momento in cui emerge la possibilità oggettiva di conoscerla. La data rilevante non coincide, però, con quella nella quale l’acquirente abbia materialmente scoperto l’abuso, ma con il momento in cui la difformità sia divenuta conoscibile in termini oggettivi.
La distinzione assume rilievo perché un abuso può non essere stato effettivamente rilevato dall’aggiudicatario, dal professionista incaricato o dal consulente della procedura esecutiva, pur essendo comunque individuabile attraverso un sopralluogo e il confronto tra lo stato dei luoghi e il titolo edilizio.
Abuso edilizio non conosciuto o non conoscibile: la differenza decisiva
La sentenza ha dato continuità all’orientamento già espresso dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 7066/2024, secondo cui il differimento del termine non può dipendere dalla conoscenza personale dell’abuso, poiché una simile interpretazione renderebbe incerta l’applicazione della disciplina del condono.
Il punto non è quindi stabilire se l’aggiudicatario si fosse accorto della difformità, ma verificare se avrebbe potuto individuarla mediante la diligenza normalmente richiesta in occasione di un acquisto immobiliare.
Il Consiglio di Stato ha inoltre distinto la conoscibilità dalla facile conoscibilità. La circostanza che un abuso richieda un rilievo metrico, l’acquisizione del titolo edilizio o l’intervento di un tecnico non significa che sia oggettivamente inconoscibile, poiché la difficoltà dell’accertamento non equivale alla sua impossibilità.
Il parametro di diligenza deve essere valutato anche in relazione all’importanza dell’operazione compiuta. Chi acquista un immobile non può limitarsi alla sola percezione immediata del bene, ma deve svolgere le verifiche necessarie a confrontare quanto realizzato con quanto autorizzato.
Abuso non conoscibile: quale prova deve fornire l’aggiudicatario dell'immobile
Poiché il termine decorre per legge dall’atto di trasferimento, non spetta al Comune dimostrare che l’abuso fosse conoscibile, ma è il proprietario che intende ottenere lo spostamento del dies a quo a dover provare che la difformità non potesse essere individuata mediante l’ordinaria diligenza.
Il differimento costituisce quindi un’eccezione, che richiede la dimostrazione di un’impossibilità oggettiva e non della semplice mancata percezione personale dell’irregolarità.
Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha ritenuto che tale onere della prova non fosse stato assolto, perché la maggiore superficie poteva essere riscontrata mediante il confronto tra il fabbricato e la concessione edilizia.
Abuso non indicato nella perizia estimativa: il termine non si riapre
Uno degli argomenti utilizzati nell’appello riguardava la mancata indicazione dell’abuso nella perizia estimativa. Secondo la proprietaria, il fatto che la difformità non fosse stata rilevata dal consulente della procedura esecutiva avrebbe dimostrato quanto fosse difficile individuarla.
I giudici hanno respinto questa impostazione, rilevando che la mancata individuazione della difformità da parte del tecnico non elimina, di per sé, l’oggettiva conoscibilità dell’abuso. L’omessa segnalazione nella perizia non rappresenta un ostacolo insuperabile quando la differenza tra il titolo edilizio e lo stato dei luoghi possa essere accertata attraverso verifiche autonome.
Ciò non toglie che l’omissione possa assumere rilievo nell’ambito di una separata domanda risarcitoria, qualora ne ricorrano tutti i presupposti, a partire dalla colpa grave richiamata dal Collegio, ma non determina la riapertura del termine previsto dall’art. 40, comma 6, della Legge n. 47/1985.
La planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non prova la regolarità edilizia
Neppure la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione catastale è stata ritenuta sufficiente a dimostrare la non conoscibilità della difformità.
La planimetria catastale poteva rappresentare fedelmente l’appartamento esistente, ma non dimostrava che la maggiore superficie fosse stata autorizzata. Il parametro di verifica rimaneva la concessione edilizia del 1993, rispetto alla quale lo stato reale del fabbricato presentava una differenza.
La sentenza conferma così che la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la rappresentazione catastale non dimostra la regolarità urbanistico-edilizia e non sostituisce l’esame dei titoli.
Maggiore superficie e volume abusivo: perché la difformità era conoscibile
Nel caso esaminato, la maggiore superficie era pari a circa 20 metri quadrati su una superficie coperta complessiva di circa 112 metri quadrati. I giudici hanno associato a tale incremento uno sviluppo volumetrico minimo di circa 50 metri cubi, ritenendo che non si trattasse di una difformità marginale.
Lo stato rustico dell’appartamento e l’assenza di tramezzature interne, anziché rendere più complessa la verifica, avrebbero facilitato la percezione delle dimensioni complessive del piano. Anche la corrispondenza dell’ingombro del primo piano con quello del piano terra non escludeva la riconoscibilità dell’abuso, perché ogni livello doveva comunque rispettare la superficie e la volumetria assentite.
Secondo il Collegio, un sopralluogo diligente, eventualmente ripetuto e accompagnato dal confronto con il titolo edilizio, avrebbe consentito di rilevare la maggiore superficie, motivo per cui il termine aveva iniziato a decorrere dal decreto di trasferimento e la domanda presentata oltre un anno dopo era tardiva.
Acquisto all’asta e abusi edilizi: quali verifiche svolgere entro 120 giorni
L’appello è stato quindi respinto, confermando l’impossibilità di accedere alla sanatoria speciale prevista dall’art. 40 della Legge n. 47/1985 per tardività dell’istanza. La sentenza assume rilievo soprattutto per le verifiche che devono accompagnare l’acquisto di un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva.
L’acquisto all’asta non regolarizza gli abusi presenti nell’immobile e non consente di riaprire automaticamente i termini del condono. I 120 giorni decorrono dall’atto di trasferimento, mentre lo spostamento del termine resta limitato alle ipotesi nelle quali la difformità non fosse oggettivamente conoscibile attraverso la diligenza normalmente esigibile.
La perizia estimativa, l’avviso di vendita, il decreto di trasferimento e la planimetria catastale non sostituiscono il controllo della regolarità urbanistico-edilizia e non escludono la presenza di difformità non rilevate.
La mancata conoscenza effettiva dell’abuso è quindi molto diversa dalla sua oggettiva non conoscibilità, e differenti sono anche le conseguenze. Quando la difformità poteva essere individuata attraverso la diligenza esigibile, la mancata scoperta non sospende il termine; soltanto l’iniziale impossibilità oggettiva di conoscerla, adeguatamente dimostrata dall’interessato, può giustificare il differimento del dies a quo.
