Acquistare un immobile quando gli abusi sono già stati realizzati da altri non mette al riparo da un successivo ordine di demolizione. Neppure quando l’acquirente è estraneo alle opere, ha agito senza finalità elusive e la situazione irregolare si trascina da molti anni.
È da questa premessa che prende le mosse il TAR Campania, Napoli, sez. III, con la sentenza del 3 settembre 2026, n. 5068, relativa a un appartamento sul quale il Comune aveva riscontrato diverse difformità edilizie, precedenti all’acquisto dell’attuale proprietaria, che voleva fare valere la propria estraneità agli abusi insieme al lungo tempo trascorso dalla loro realizzazione.
Per il giudice amministrativo, però, nessuno dei due elementi è stato ritenuto sufficiente a fermare il potere repressivo dell’amministrazione, perché l’ordine di demolizione guarda alla situazione dell’immobile e non alla responsabilità personale di chi oggi ne è proprietario.
Per altro, la proprietaria aveva contestato anche la violazione delle garanzie partecipative, ma il TAR ha ricordato che, trattandosi di un provvedimento vincolato, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento non comportasse l’annullamento dell’ordine quando la partecipazione dell’interessato non avrebbe potuto modificarne il contenuto.
Abusi edilizi: quando la buona fede dell’acquirente non ferma la demolizione
L’ordinanza comunale riguardava una serie di opere riscontrate nello stesso appartamento: la traslazione di aperture, il mutamento di destinazione d’uso di una porzione assentita come superficie non residenziale, una ringhiera lungo il terrazzo, l’aumento dell’altezza utile interna e la realizzazione di un piccolo soppalco. Alcune opere erano state inoltre interessate da una CILA e da una CILA in sanatoria successivamente dichiarate inefficaci.
La proprietaria aveva acquistato l’immobile quando quelle opere risultavano già esistenti e sosteneva, quindi, di avere confidato incolpevolmente nella regolarità del bene, senza aver partecipato agli interventi né aver perseguito con l’acquisto alcuna finalità volta a sottrarre l’immobile all’attività repressiva comunale.
A questo si aggiungeva il tempo trascorso dalla realizzazione degli abusi, che secondo la difesa avrebbe dovuto imporre all’amministrazione almeno una motivazione più approfondita.
Ordine di demolizione: il tempo trascorso non sana l’abuso edilizio
Il TAR ha respinto questa impostazione richiamando l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017.
L’ordine di demolizione non è una sanzione personale legata alla condotta di chi ha materialmente commesso l’abuso, ma una misura rivolta al ripristino dell’assetto edilizio violato. Può quindi essere adottato anche nei confronti dell’attuale proprietario che non abbia eseguito le opere e che abbia acquistato l’immobile senza alcun intento elusivo.
Il principio trova, sul piano generale, un riscontro nella stessa struttura dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 che, per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, individua al comma 2 come destinatari dell’ingiunzione alla rimozione o demolizione il proprietario e il responsabile dell’abuso. Due figure che possono quindi non coincidere, ed è anche attraverso questa distinzione che si comprende perché l’estraneità del proprietario alla realizzazione materiale delle opere non impedisca l’adozione del provvedimento ripristinatorio.
La distinzione è fondamentale nelle compravendite immobiliari, perché il trasferimento della proprietà non modifica la condizione urbanistico-edilizia del bene e l’estraneità dell’acquirente alla realizzazione delle opere non rende regolare ciò che non lo era prima dell’acquisto.
La stessa conclusione vale per il lungo periodo trascorso dalla realizzazione delle opere: l’inerzia dell’amministrazione non comporta la perdita del potere repressivo e non può trasformarsi, con il passare degli anni, in una sanatoria automatica non prevista dall’ordinamento.
Nel richiamare l’art. 31, comma 4-bis, del d.P.R. n. 380/2001, il TAR osserva infatti che la tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio può assumere rilievo sul piano della responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente o del funzionario, ma non fa venir meno il carattere doveroso dell’attività repressiva.
Per la stessa ragione, un ordine di demolizione adottato a distanza di molti anni non richiede una motivazione aggiuntiva sull’interesse pubblico al ripristino, perché quell’interesse è già connaturato alla funzione del provvedimento.
Abusi edilizi: perché le opere devono essere valutate nel loro insieme
Prima di affrontare le singole difformità, il TAR ha precisato che, quando più opere partecipano alla stessa trasformazione edilizia, non è possibile scomporle artificialmente e verificare per ciascuna, isolatamente, se possa essere ricondotta a un regime meno gravoso.
Richiamando una recente pronuncia del Consiglio di Stato, il giudice campano ha ribadito che la valutazione deve essere complessiva e non atomistica, tenendo conto dell’insieme delle opere e delle relazioni che intercorrono tra loro.
Stato legittimo e parti comuni: quando rilevano le difformità in facciata
Particolarmente interessante è la questione relativa all’art. 9-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380/2001, disposizione introdotta dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, che ha separato, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, le difformità delle singole unità immobiliari da quelle insistenti sulle parti comuni dell’edificio.
La norma stabilisce che, per dimostrare lo stato legittimo della singola unità, non rilevano le difformità delle parti comuni e, specularmente, che per dimostrare quello dell’edificio non rilevano le difformità presenti nelle singole unità. La previsione completa il comma 1-bis, che ricostruisce lo stato legittimo attraverso i titoli che hanno previsto o legittimato la costruzione, gli eventuali titoli successivi, le sanatorie e le dichiarazioni relative alle tolleranze.
La proprietaria sosteneva che lo spostamento delle aperture riguardasse i muri perimetrali e, quindi, la facciata condominiale, con la conseguenza che quelle difformità non avrebbero dovuto pesare sulla verifica dello stato legittimo dell’appartamento.
Il TAR non ha condiviso questa lettura: richiamando la giurisprudenza della Cassazione, ha distinto il muro perimetrale dagli elementi che, pur essendo materialmente collocati sulla facciata, restano riferibili alla singola unità immobiliare.
Finestre, luci, balconi e lucernari, infatti, non appartengono automaticamente alle parti comuni, perché normalmente svolgono una funzione direttamente collegata all’appartamento cui danno accesso, luce o aria.
L’art. 9-bis, comma 1-ter, non può quindi essere applicato guardando soltanto al punto dell’edificio nel quale si trova la difformità: occorre capire a quale parte dell’immobile quell’elemento appartenga effettivamente.
Modifica dei prospetti su immobili vincolati: quale titolo edilizio serve
Le variazioni prospettiche riguardavano peraltro la traslazione di un vano porta e di un vano finestra su un immobile ricadente in territorio sottoposto a vincolo paesaggistico.
La presenza del vincolo è determinante per comprendere la conclusione del TAR. L’art. 3, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 consente infatti di ricondurre alla manutenzione straordinaria anche alcune modifiche dei prospetti degli edifici legittimamente realizzati, purché necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o per consentire l’accesso, non pregiudichino il decoro architettonico e siano conformi alla disciplina urbanistico-edilizia; questa possibilità è però espressamente esclusa quando si interviene su immobili sottoposti alle tutele del D.Lgs. n. 42/2004.
Sul versante opposto, l’art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico ricomprende tra gli interventi subordinati a permesso di costruire le ristrutturazioni edilizie che comportano modificazioni dei prospetti di immobili sottoposti alla tutela del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
È all’interno di questo raccordo normativo che si colloca la decisione: secondo il TAR, per le variazioni contestate erano necessari il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica di cui agli artt. 146 e 149 del D.Lgs. n. 42/2004.
La presenza del vincolo impedisce quindi di trasformare la pronuncia in una regola generale valida per qualsiasi modifica di una finestra, perché la qualificazione dell’intervento dipende anche dal regime di tutela cui è sottoposto l’immobile.
Da superficie non residenziale a superficie abitativa: quando cambia la destinazione d’uso
Un altro passaggio riguarda una porzione che il titolo in sanatoria aveva qualificato come superficie non residenziale e che, al momento del sopralluogo, risultava utilizzata come superficie utile, con angolo cottura e vano annesso.
La proprietaria sosteneva che l’appartamento fosse già residenziale e che non vi fosse quindi alcun vero mutamento della destinazione d’uso, ma soltanto una diversa distribuzione interna realizzabile mediante CILA.
La tesi era costruita anche sull’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, richiamato per sostenere che la destinazione dell’unità immobiliare fosse quella risultante dalla documentazione individuata dall’art. 9-bis, comma 1-bis. Il TAR ha però spostato l’attenzione dalla categoria funzionale dell’intero appartamento alla qualificazione impressa dal titolo alla specifica porzione interessata.
La trasformazione è stata così ricondotta alla disciplina delle variazioni essenziali. L’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001 rimette alle Regioni la loro determinazione, ma individua i presupposti entro i quali può ricorrere l’essenzialità della variazione, comprendendo tra questi il mutamento della destinazione d’uso che comporti una variazione degli standard urbanistici e l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio rispetto al progetto approvato.
È su questi parametri che si muove il TAR: se una superficie era stata assentita come non residenziale, il fatto che appartenga a un appartamento residenziale non consente di utilizzarla automaticamente come superficie abitativa quando la trasformazione determina anche un incremento del carico urbanistico.
Tolleranze costruttive e altezza interna: quando si applica l’art. 34-bis
Altro punto di contestazione riguardava l’aumento dell’altezza utile interna, prevista nel titolo in 3,30 metri e rilevata in circa 3,75 metri.
La ricorrente aveva collegato la differenza alla mancata realizzazione del vespaio previsto nel progetto originario e aveva invocato l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, sostenendo che lo scostamento potesse rientrare nella tolleranza costruttiva del 2%.
La norma comprende espressamente l’altezza tra i parametri rispetto ai quali può operare una tolleranza costruttiva. Il comma 1 mantiene la soglia ordinaria del 2%, mentre il comma 1-bis, introdotto dal Salva Casa per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, prevede soglie differenziate dal 2 al 6% in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
La sentenza non affronta però il sistema graduato introdotto dal comma 1-bis e si limita alla censura formulata dalla ricorrente, costruita sul limite del 2%. Su questo specifico profilo il TAR rileva che non era stato dimostrato che la maggiore altezza rientrasse nella percentuale invocata.
Non viene quindi affermato che una variazione dell’altezza interna sia, per sua natura, incompatibile con l’art. 34-bis; ciò che manca, nel giudizio, è la dimostrazione del presupposto sul quale era stata costruita la censura.
La disciplina delle tolleranze non si esaurisce, peraltro, nella verifica percentuale, perché il comma 3 dell’art. 34-bis prevede che quelle realizzate nel corso di precedenti interventi siano dichiarate dal tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, anche mediante apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti che riguardano il trasferimento o la costituzione di diritti reali.
Il collegamento tra tolleranze, stato legittimo e circolazione immobiliare assume quindi particolare rilievo proprio quando le difformità vengono in rilievo dopo l’acquisto.
Conclusioni: prima dell’acquisto conta la storia edilizia dell’immobile
La sentenza racconta bene quanto possa essere rischioso affidare la verifica di un immobile alla sola situazione proprietaria o alla documentazione più recente.
L’acquirente può non avere alcuna responsabilità nelle opere, può aver comprato in buona fede e può trovarsi davanti a difformità molto risalenti, ma tutto questo non modifica ciò che è stato assentito e ciò che, invece, è stato realizzato.
Per verificare la regolarità occorre ricostruire la storia edilizia del bene, confrontare i titoli con lo stato dei luoghi e leggere correttamente aperture, superfici, altezze e destinazioni d’uso.
Il trasferimento della proprietà cambia il soggetto che dispone dell’immobile, ma non riscrive la sua storia edilizia.
