Abuso edilizio del venditore: cosa rischia chi compra casa

Chi compra una casa già costruita acquisisce anche la sua storia edilizia, e quella storia continua a produrre effetti molto dopo che le chiavi hanno cambiato mano, con un conto che arriva quasi sempre a chi non l'ha scritta.

Il Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) fissa nello stato legittimo il metro di quel passato, e ogni scostamento che superi le tolleranze costruttive è una difformità che pesa nelle pratiche edilizie e ancora di più nelle compravendite, dove la legge si accontenta delle menzioni urbanistiche e della conformità catastale e lascia la verifica sostanziale alla prudenza delle parti.

Cosa succede a chi compra una casa e scopre dopo anni un abuso edilizio mai dichiarato dal venditore? Basta l'atto notarile con le dichiarazioni di conformità rese dal venditore per dimostrarsi estranei all'abuso? E il Comune a chi chiede la demolizione, la sanzione e il terreno?

A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6401 del 6 agosto 2026, che chiarisce uno degli aspetti più sottovalutati quando si compra un immobile già costruito, ovvero che il proprietario incolpevole può essere tenuto a demolire un abuso altrui senza però doverne pagare la sanzione pecuniaria. Per chi ha acquistato in buona fede significa restare con l'obbligo di riportare l'immobile allo stato legittimo a proprie spese, pur potendo liberarsi della somma pretesa a titolo punitivo. Non lo mettono al riparo dall'ordine di ripristino la buona fede, la conformità urbanistica attestata dal venditore nel rogito, l'assenza di vantaggi economici ricavati dall'opera e neppure il fatto che l'abuso risalga a quando l'immobile apparteneva ad altri.

La decisione toglie spazio all'idea che l'acquisto in buona fede funzioni come uno scudo generale. L'estraneità all'illecito, una volta dimostrata, incide sulle misure che puniscono chi ha violato il Testo Unico Edilizia e non su quelle che servono a rimettere in ordine il bene.

Restano poi due passaggi di sicuro interesse. Il primo riguarda il modo in cui quell'estraneità si dimostra, visto che la prova può essere raggiunta anche per presunzioni, il secondo le conseguenze della mancata demolizione, che non vengono meno perché nascono da una condotta nuova dell'attuale proprietario.

Abusi scoperti dopo l'acquisto, dal sopralluogo all'ordine di demolizione

La vicenda trae origine da un sopralluogo comunale eseguito nel marzo 2023 in un immobile acquistato poco più di tre anni prima. Vengono rilevate una diversa distribuzione interna al piano terra, una scala in cemento di collegamento con il seminterrato e, sul lato sud di quest'ultimo, un ampliamento di circa 24 metri quadrati adibito a locale accessorio.

Per l'amministrazione la prima opera è priva di CILA, la seconda della SCIA e la terza, qualificata come variazione essenziale, del permesso di costruire, del nulla osta dell'ente parco e delle autorizzazioni paesaggistica e sismica. L'ordinanza ingiunge la demolizione dell'ampliamento entro novanta giorni, applica una sanzione di 5.000 euro per la scala e avverte che l'inottemperanza comporterà l'acquisizione gratuita di un'area di circa 240 metri quadrati e un'ulteriore sanzione di 20.000 euro.

La proprietaria replica di avere comprato nel 2019 l'immobile nello stato in cui si trovava, commercializzato come villino su due livelli con il seminterrato raffigurato come cucina, e di essersi affidata alla venditrice, che negli atti di compravendita aveva attestato la conformità alla concessione edilizia in sanatoria del 2002.

Il TAR respinge il ricorso, ammettendo che la misura ripristinatoria colpisca anche il proprietario non responsabile ma ritenendo non provata l'estraneità quanto alla scala. L'appello insiste sulla distinzione tra misura reale e sanzione afflittiva e contesta anche le conseguenze annunciate per l'inottemperanza.

Demolizione, sanzione pecuniaria e acquisizione, tre misure con regimi diversi

Per comprendere la decisione occorre tenere distinte le misure che la disciplina edilizia riconnette all'abuso, perché rispondono a logiche differenti. L'ordine di demolizione ha natura reale e ripristinatoria, in quanto diretto a ricondurre il bene alla situazione conforme alla disciplina urbanistica, e si rivolge perciò a chi ha con la cosa un rapporto tale da consentire il ripristino della legalità violata.

La sanzione pecuniaria per l'intervento eseguito senza la SCIA prevista dall'art. 22 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ha invece funzione repressiva e dissuasiva, e sul piano nazionale trova la sua sede nell'art. 37 dello stesso testo unico, mentre nel caso in esame è quantificata dalla disciplina regionale. Diverso ancora è il regime dell'acquisizione gratuita e della sanzione aggiuntiva previste dall'art. 31 del medesimo testo unico, quest'ultima fino a 20.000 euro, che non guardano all'abuso originario ma alla condotta di chi, ricevuta l'ingiunzione, non demolisce nel termine.

Perché il proprietario estraneo all'abuso non paga la sanzione pecuniaria

Alla luce di questo quadro, i giudici d'appello ribadiscono che il proprietario incolpevole, pur potendo ricevere l'ordine di demolizione, non risponde delle sanzioni pecuniarie collegate alla realizzazione dell'abuso ove dimostri la propria estraneità all'illecito, sulla scorta di un proprio precedente. Il punto di partenza resta quello fissato dall'Adunanza plenaria n. 9/2017, per cui l'ordine di demolizione, avendo carattere reale, prescinde dalla responsabilità di chi possiede e raggiunge anche l'acquirente in buona fede. Non regge invece la tesi comunale della sanzione oggettiva, applicabile per la sola titolarità del bene, perché la disciplina regionale non deroga ai principi generali che esigono la riferibilità soggettiva della violazione.

Il punto controverso si sposta perciò sulla prova, che grava su chi invoca la propria estraneità. Dovendosi dimostrare una circostanza anteriore all'ingresso nella disponibilità del bene, Palazzo Spada ammette la prova presuntiva, fondata su elementi gravi, precisi e concordanti e valutata secondo il criterio del più probabile che non.

Applicato alla vicenda, quel criterio porta a ritenere assolto l'onere. Il complesso degli elementi acquisiti rende più plausibile che l'opera facesse già parte dell'assetto dell'edificio al momento della vendita, mentre perdono rilievo decisivo le obiezioni del primo giudice sulle fotografie e sull'oscillazione tra scala interna ed esterna.

Sul versante dell'inottemperanza il ragionamento cambia direzione. Richiamando l'Adunanza plenaria n. 16/2023, i giudici ricordano che la mancata demolizione nel termine integra un illecito amministrativo omissivo propter rem, distinto da quello commesso realizzando le opere, e comporta l'acquisizione del bene salvo che sia comprovata la non imputabilità dell'omissione, valvola che la giurisprudenza ha già aperto a chi aveva perso la disponibilità materiale del bene (TAR Campania, sentenza n. 497/2025).

L'ordinanza, del resto, non irroga in via attuale la sanzione di 20.000 euro ma avverte soltanto delle conseguenze di legge, per cui le difficoltà personali ed economiche potranno essere fatte valere nella fase esecutiva, mentre cadono le censure convenzionali, dato che quelle conseguenze si collegano a un'omissione propria del destinatario dell'ordine e non all'abuso commesso da altri.

Come si dimostra che l'opera esisteva già al momento dell'acquisto

Dal punto di vista tecnico il passaggio più istruttivo riguarda il modo in cui la prova si costruisce, perché le fonti non si sommano per numero ma per indipendenza. Il rogito e la dichiarazione di conformità resa dalla venditrice sono la stessa fonte in due forme, mentre l'annuncio che descrive un villino già fruibile su due livelli e la funzione di collegamento attribuita alla scala dall'ordinanza comunale sono elementi autonomi che convergono. A rafforzarli resta il fatto che nessun documento attestava un diverso collegamento con quel livello. Regge il ragionamento presuntivo la convergenza di fonti indipendenti, non la ripetizione della stessa informazione in documenti diversi.

Chi assiste un acquirente dovrebbe mettere da parte, già prima del rogito, annunci, schede di vendita e fotografie datate, che dopo l'atto diventano difficili da recuperare.

Sul piano sistematico, e al di fuori di quanto deciso, restano due avvertenze. I rimedi civilistici dell'acquirente verso il venditore, dalla garanzia per evizione, se il bene finisce acquisito al patrimonio comunale, alle azioni per oneri non apparenti e mancanza di qualità degli artt. 1489 e 1497 del codice civile, non sono opponibili all'amministrazione e non fermano il ripristino. Le difficoltà personali hanno invece un canale tipizzato, perché l'art. 31, comma 3, del Testo Unico Edilizia, come modificato dal Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), consente di prorogare con atto motivato il termine per demolire fino a duecentoquaranta giorni in presenza di serie e comprovate esigenze di salute dei residenti o di gravi situazioni di disagio socio-economico.

Cosa deve fare chi riceve un ordine di demolizione per un abuso altrui

In conclusione, il Consiglio di Stato ha accolto in parte l'appello e, in riforma della sentenza di primo grado, ha annullato l'ordinanza comunale limitatamente alla sanzione pecuniaria di 5.000 euro, respingendo il gravame per il resto. Nulla, invece, sulla qualificazione dell'ampliamento, rimasta fuori dal contendere.

La postura che ne discende per i professionisti è di metodo. L'estraneità all'abuso non è una qualità che si afferma, è un fatto che si documenta con ciò che esisteva prima dell'acquisto, e la verifica va fatta quando ancora serve a decidere, non quando serve a difendersi, con una relazione tecnica indipendente sulla regolarità edilizia e catastale che metta per iscritto ciò che l'atto non certifica.

La decisione si colloca in una linea ormai ferma, che tiene separate le misure ripristinatorie da quelle punitive e, dopo la Plenaria del 2023, tratta l'inottemperanza come un illecito autonomo di chi possiede oggi. Chi compra una casa non eredita la colpa di chi l'ha costruita male, ma ne eredita per intero il cantiere.

Abuso edilizio del venditore, le domande più frequenti

Chi paga la sanzione per un abuso edilizio commesso dal precedente proprietario?

Le sanzioni pecuniarie che puniscono l'abuso non possono essere poste a carico di chi dimostri di essere rimasto estraneo alla sua realizzazione. Resta invece dovuta la sanzione che sostituisce la demolizione quando il ripristino non è possibile, perché ha natura ripristinatoria e segue il bene.

Chi ha comprato casa deve demolire un abuso realizzato da altri?

Sì, quando ha con il bene un rapporto materiale e giuridico che gli consente il ripristino. L'ordine di demolizione ha natura reale e ripristinatoria, per cui raggiunge l'attuale proprietario a prescindere dalla responsabilità nella realizzazione dell'abuso.

Come si dimostra di essere estranei a un abuso edilizio?

L'onere grava su chi invoca l'estraneità e può essere assolto anche in via presuntiva, con elementi gravi, precisi e concordanti valutati secondo il criterio del più probabile che non, come annunci di vendita, atti negoziali e fotografie che fissano la consistenza dell'immobile prima dell'acquisto.

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