L’agevolazione “prima casa” non può essere fruita una seconda volta quando il contribuente abbia già beneficiato del regime di favore in relazione a un precedente acquisto, anche se quest’ultimo derivi da una donazione indiretta.
A confermarlo è la Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 5 febbraio 2026, n. 2482, chiarendo in modo definitivo i limiti alla possibilità di usufruire nuovamente del beneficio per l’acquisto di un immobile tramite imposta agevolata.
Ciò che assume rilievo non è la qualificazione giuridica del primo atto, ma l’effettiva fruizione dell’agevolazione, la cui duplicazione resta preclusa dalla disciplina di riferimento.
Agevolazione prima casa: niente doppio beneficio anche con donazione indiretta
La vicenda prende avvio da un avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate ha recuperato l’imposta di registro, applicando anche le relative sanzioni, in relazione a un acquisto immobiliare effettuato con le agevolazioni “prima casa”.
Il punto critico riguarda la posizione del contribuente, che al momento del nuovo acquisto risultava già titolare di un immobile acquistato nel 1993, quando era ancora minorenne. Proprio su questo passaggio si innesta la linea difensiva: secondo il contribuente, quell’operazione doveva essere letta come una donazione indiretta effettuata dai genitori e, in quanto tale, non poteva essere considerata ostativa rispetto alla fruizione del beneficio sul secondo acquisto.
In altri termini, la natura “liberale” dell’operazione originaria impediva di considerare il primo acquisto come un precedente rilevante ai fini dell’agevolazione.
Questa impostazione aveva trovato accoglimento in primo grado, ma è stata successivamente ribaltata dalla Commissione tributaria regionale, che ha invece ritenuto legittimo l’operato dell’Amministrazione finanziaria.
La questione è quindi approdata in Cassazione, chiamata a chiarire se, ai fini dell’applicazione dell’art. 1, Nota II-bis, Tariffa Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, la natura indirettamente donativa del primo acquisto potesse incidere sulla possibilità di accedere nuovamente al beneficio.
Il quadro normativo: requisiti, limiti e novità sulla rivendita
La disciplina dell’agevolazione “prima casa” è contenuta nell’art. 1, Nota II-bis, Tariffa Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, che individua in modo puntuale le condizioni per accedere al regime di favore.
Accanto ai requisiti più noti, legati, ad esempio, alla residenza nel comune in cui è situato l’immobile o all’impegno a trasferirla entro 18 mesi, la norma introduce un limite particolarmente rilevante sul piano operativo: il contribuente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di un immobile acquistato con le medesime agevolazioni.
La ratio è evitare la duplicazione del beneficio, che assume un ruolo centrale proprio nei casi, come quello esaminato dalla Cassazione, in cui esiste un precedente acquisto agevolato.
La norma, tuttavia, prevede una deroga. Il contribuente può comunque accedere nuovamente all’agevolazione anche in presenza di un immobile già acquistato con i benefici “prima casa”, a condizione che proceda alla sua alienazione entro il termine di un anno, esteso a due anni dalla Legge n. 213/2024 (Legge di Bilancio 2025).
Il nuovo termine biennale trova applicazione non solo per gli acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio 2025, ma anche nei casi in cui, alla data del 31 dicembre 2024, non fosse ancora decorso il precedente termine annuale.
Resta però fermo il principio di fondo: l’agevolazione può essere fruita una sola volta, salvo il rispetto della condizione risolutiva rappresentata dalla vendita dell’immobile precedentemente agevolato entro i termini previsti.
La posizione della Cassazione: niente doppio beneficio anche in caso di donazione indiretta
È su questo impianto normativo che la Cassazione ha costruito la propria decisione, respingendo in modo netto la tesi del contribuente e chiarendo quale sia il criterio da adottare in casi di questo tipo.
Come hanno spiegato gli ermellini, l’immobile acquistato nel 1993 non era stato trattato, sul piano fiscale, come una donazione, ma come un acquisto assoggettato a imposta di registro con applicazione delle agevolazioni “prima casa”.
Da qui la conclusione: il contribuente aveva già fruito del beneficio e, proprio per questo, non poteva accedervi nuovamente in occasione del secondo acquisto.
La Cassazione, quindi, ha ritenuto non decisiva la qualificazione civilistica dell’operazione originaria, ovvero se fosse una donazione indiretta o acquisto a titolo oneroso, in quanto non si tratta di un profilo determinante ai fini fiscali. Ciò che conta è l’effetto prodotto: l’applicazione dell’agevolazione.
Una volta utilizzato, il beneficio non può essere replicato, salvo il rispetto delle condizioni espressamente previste dalla norma, come la vendita dell’immobile entro i termini.
Ne consegue che anche le operazioni riconducibili a liberalità indirette non sfuggono a questa logica: in tali ipotesi, infatti, il soggetto che acquista diventa comunque proprietario dell’immobile e, se beneficia dell’agevolazione, si colloca a tutti gli effetti nella stessa posizione di chi abbia effettuato un acquisto a titolo oneroso.
Gli effetti operativi
Il ricorso del contribuente è stato quindi rigettato, con conseguente conferma della legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e della maggiore imposta dovuta.
Ai fini dell’applicazione dell’art. 1, Nota II-bis, Tariffa Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, non assume rilievo la struttura giuridica dell’atto, ma il fatto che il contribuente abbia già goduto del regime di favore, circostanza che preclude la possibilità di una seconda fruizione.
Un acquisto riconducibile a una donazione indiretta, se ha comportato l’applicazione dell’imposta agevolata, esaurisce quindi la possibilità di accedere nuovamente al regime di favore.
La decisione richiama, quindi, a una valutazione più attenta delle operazioni immobiliari effettuate nel tempo, soprattutto in ambito familiare, dove scelte apparentemente vantaggiose sul piano fiscale possono produrre effetti che si manifestano anche a distanza di anni, limitando in modo definitivo l’accesso ai benefici.
