Quando si parla di agevolazioni prima casa, l’attenzione si concentra quasi sempre sulle condizioni di accesso al beneficio. Molto meno, invece, sulle conseguenze di una vendita prima dei cinque anni. Ed è proprio in quella fase che emergono i maggiori rischi fiscali.
In un recente chiarimento, Fisco Oggi ha ribadito un principio già affermato dall’Agenzia delle Entrate (richiamando, tra l’altro, la risposta del 17 dicembre 2025, n. 314): se l’immobile acquistato con l’agevolazione viene venduto prima del decorso del quinquennio, la stipula di un semplice contratto preliminare per il nuovo acquisto non è sufficiente a evitare la decadenza dal beneficio.
Agevolazioni prima casa e vendita entro 5 anni: il preliminare non evita la decadenza
Per comprendere fino in fondo il senso di questo chiarimento, è necessario ripartire dal perimetro normativo che disciplina l’agevolazione.
Le agevolazioni “prima casa” sono disciplinate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.
Il beneficio consiste in una significativa riduzione del carico fiscale sull’atto di compravendita:
- imposta di registro al 2% (anziché 9%) se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA;
- IVA al 4% se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA;
- imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Per accedere al beneficio devono essere rispettate precise condizioni.
L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso:
- A/1 (abitazioni signorili);
- A/8 (ville);
- A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico).
Sono invece ammesse le altre categorie residenziali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7), purché l’immobile, nel suo assetto finale, mantenga tali caratteristiche.
L’immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente, oppure in quello in cui l’acquirente si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. L’impegno va dichiarato nell’atto notarile e il mancato trasferimento comporta la decadenza, salvo cause di forza maggiore riconosciute.
Al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve essere titolare, neppure in quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile situato nello stesso Comune.
Inoltre, in linea generale, non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni. Oggi, tuttavia, è ammesso acquistare una nuova “prima casa” anche se si possiede già un immobile agevolato, a condizione che la precedente abitazione venga venduta entro due anni dal nuovo acquisto.
Accanto a queste condizioni, la Nota II-bis disciplina anche l’ipotesi della vendita infra-quinquennale.
Vendita prima dei cinque anni: cosa richiede la norma
Il comma 4 della Nota II-bis stabilisce che, se l’immobile viene alienato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, il contribuente decade dall’agevolazione, salvo che entro un anno dalla vendita proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Nel caso esaminato, il contribuente aveva venduto l’immobile dopo tre anni e, entro l’anno, aveva stipulato un preliminare per un nuovo immobile. La domanda era semplice: il preliminare è sufficiente per rispettare la condizione prevista dalla norma?
La risposta è stata negativa: il contratto preliminare produce effetti obbligatori, non traslativi. Non trasferisce la proprietà, ma impegna le parti alla stipula del definitivo. La norma, invece, richiede un atto con effetti traslativi, cioè un rogito definitivo che realizzi il trasferimento del diritto reale entro il termine annuale.
In assenza del rogito entro un anno dalla vendita, si verifica la decadenza dall’agevolazione prima casa.
Decadenza agevolazione prima casa: imposte dovute, sanzioni e ravvedimento operoso
La decadenza comporta:
- il versamento della differenza tra imposta agevolata e imposta ordinaria;
- l’applicazione di sanzioni;
- il pagamento degli interessi.
Esiste però una possibilità operativa: se il contribuente non intende o non riesce a perfezionare il nuovo acquisto entro l’anno, può avvalersi del ravvedimento operoso, versando spontaneamente quanto dovuto con applicazione delle sanzioni in misura ridotta.
