Agevolazioni prima casa: spettano anche per edifici collabenti

L’acquisto della prima casa può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, qualora il contribuente decida di destinare l’immobile ad abitazione principale e non sia proprietario di altre case nello stesso Comune.

Il principale vantaggio è la riduzione dell’imposta di registro al 2% (invece del 9%) per gli acquisti da privati, o l’IVA ridotta al 4% per gli acquisti da imprese costruttrici, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Le agevolazioni sono disciplinate nella Tariffa Parte 1, Articolo 1, Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986 e prevedono, in linea generale che:

• l'immobile sia classificato come abitazione non di lusso, escludendo quindi categorie catastali come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici);
• l’acquirente non deve essere titolare di altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune, né di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale;
• l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Tuttavia, la normativa non specifica se queste agevolazioni possano essere concesse anche per immobili “collabenti” appartenenti alla categoria catastale F/2. Ed è su questo punto che la Corte di Cassazione ha recentemente fatto chiarezza, con l’ordinanza del 28 febbraio 2025, n. 3913.

Unità collabenti: ok alle agevolazioni prima casa

La vicenda nasce dal ricorso dell’Agenzia delle Entrate per la liquidazione dell'imposta del 9% e non del 2% per l'acquisto di un rudere di fabbricato, espressamente qualificato come "inidoneo ad utilizzazione produttiva di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado" e quindi classificato in categoria F/2 (unità collabente).

L’acquirente, nonostante lo stato dell’immobile, aveva richiesto e ottenuto l’applicazione dell’aliquota ridotta al 2% dell’imposta di registro prevista per la prima casa, ai sensi della Nota II bis, allegata alla Tariffa del d.P.R. n. 131/1986. Il Fisco però aveva contestato questa interpretazione e riteneva che il rudere dovesse essere tassato con l’aliquota ordinaria del 9%.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione prima casa è riservata solo alle "case di abitazione non di lusso", ovvero immobili che possano essere destinati all’uso abitativo. Condizione che non poteva essere soddisfatta da un rudere, il quale, a differenza di un immobile in costruzione (categoria catastale F/3), non aveva neppure una potenzialità abitativa astratta.

Secondo questa impostazione, il collabente sarebbe assimilabile a un’area edificabile, non a una casa da ristrutturare. Inoltre, l’Agenzia ha sostenuto che la categoria F/2 rappresenta una classificazione stabile e duratura nel tempo, al contrario della categoria F/3, che è temporanea e destinata a concludersi con il completamento della costruzione.

Le sentenze di merito: il rudere è equiparabile a un immobile in costruzione

Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato respinto sia presso la CGT provinciale che presso la CTR. I giudici tributari hanno ritenuto che gli immobili collabenti fossero assimilabili agli immobili in corso di costruzione, che beneficiano dell’agevolazione "prima casa" purché destinati a diventare abitazione. Inoltre, è stato sottolineato che non esiste alcun termine perentorio per la ristrutturazione di un rudere, e che l’Agenzia può esercitare il proprio potere di controllo solo dopo la conclusione dei lavori di restauro, entro il termine triennale previsto dall’art. 76 del d.P.R. 131/1986.

Non solo: anche la questione della solidarietà passiva nell’imposizione fiscale è stata risolta a favore della contribuente: l’imposta complementare non grava su entrambe le parti del contratto, ma solo sul soggetto che ha dato causa alla decadenza del beneficio.

Prima casa e unità collabenti: il principio di diritto

In particolare secondo i giudici di piazza Cavour, l’elemento chiave non è l’attuale abitabilità dell’immobile, ma la sua concreta finalizzazione a scopo abitativo. Il rudere, dunque, può accedere alle agevolazioni se il contribuente dimostra l’intenzione di adibirlo a residenza principale e ne completa i lavori entro il termine triennale previsto per i controlli fiscali.

Un altro punto rilevante riguarda il regime fiscale: gli immobili collabenti, in quanto privi di rendita catastale, non possono essere soggetti all’IMU o all’ICI, e nemmeno essere equiparati a terreni edificabili finché la demolizione non restituisca autonomia all’area fabbricabile.

In conclusione si conferma la possibilità di utilizzare le agevolazioni prima casa per immobili collabenti, come stabilito con il principio di diritto secondo cui: "In materia di agevolazione 'prima casa' [...] posto che la norma agevolativa non esige l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento dell’acquisto, il beneficio può essere riconosciuto anche all’acquirente di immobile collabente, non ostandovi la classificazione del fabbricato in categoria catastale F/2, ed invece rilevando la suscettibilità dell’immobile acquistato ad essere destinato, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo".