Un immobile può essere dichiarato agibile se alcune opere che ne compongono l’assetto complessivo risultano prive dei necessari presupposti edilizi e strutturali?
È possibile difendere una pluralità di interventi richiamando singolarmente l’edilizia libera, la DIA o la SCIA, quando il risultato finale ha inciso sull’originaria destinazione urbanistica dell’area?
E ancora: l’annullamento in autotutela di una Segnalazione Certificata di Agibilità richiede sempre una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico oppure, in presenza di abusi edilizi, il richiamo alla violazione della disciplina urbanistica può essere sufficiente?
A rispondere sul rapporto tra titoli edilizi, adempimenti strutturali, agibilità e potere repressivo dell’amministrazione è il TAR Campania, Sez. Napoli, con la sentenza del 3 aprile 2026, n. 2242, che ha respinto il ricorso proposto contro un’ordinanza comunale di demolizione e di annullamento in autotutela di una SCA rilasciata su un immobile sul quale insistevano diversi abusi.
Agibilità, autotutela e abuso edilizio: annullamento della SCA e ordine di demolizione nella decisione del TAR
La controversia prende origine da un’ordinanza con la quale un’amministrazione comunale aveva disposto la demolizione di una serie di opere edilizie e, contestualmente, aveva annullato in autotutela la Segnalazione Certificata di Agibilità presentata pochi mesi prima.
Secondo il Comune, gli interventi realizzati risultavano privi delle necessarie autorizzazioni o comunque non conformi ai titoli edilizi richiamati dai ricorrenti. In particolare, l’amministrazione aveva rilevato che gli ampliamenti assentiti con un permesso di costruire del 2009 avrebbero richiesto, come indicato nello stesso titolo, l’esecuzione e il deposito dei calcoli strutturali e del collaudo statico, trattandosi di interventi successivi all’entrata in vigore delle NTC 2008.
Analoga contestazione aveva riguardato la piscina, realizzata sulla base di una DIA del 2007, per la quale il Comune aveva ritenuto necessario il deposito della denuncia al Genio Civile e il successivo collaudo statico. A ciò si aggiungeva un ulteriore profilo: secondo l’amministrazione, le opere, valutate nel loro insieme, avevano determinato un mutamento della destinazione urbanistica dell’area, non compatibile con la disciplina urbanistica vigente.
Da qui l’annullamento della SCA, ritenuta illegittima perché fondata su manufatti non conformi sotto il profilo edilizio e urbanistico.
Nel ricorso, i proprietari avevano contestato integralmente la ricostruzione operata dal Comune, sostenendo che parte delle opere fosse stata realizzata sulla base di titoli edilizi già presentati e che altri interventi rientrassero nell’ambito dell’edilizia libera. In particolare, la difesa aveva ricondotto alcune opere pertinenziali, le pavimentazioni esterne e determinati elementi accessori alle attività eseguibili senza titolo, richiamando anche la disciplina prevista dall’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001.
I ricorrenti avevano inoltre sostenuto che l’amministrazione avesse esercitato tardivamente il potere di autotutela sulla SCA e senza una adeguata motivazione sull’interesse pubblico concreto e attuale. Ulteriore contestazione aveva riguardato la possibilità di riconoscere l’agibilità per singole porzioni dell’immobile, considerate funzionalmente autonome rispetto alle altre opere contestate.
Sul piano sanzionatorio, infine, le irregolarità rilevate avrebbero dovuto essere qualificate come mere difformità parziali e non come interventi eseguiti in assenza di titolo edilizio, con conseguente possibilità di applicare la fiscalizzazione dell’abuso o di valorizzare le tolleranze costruttive previste dal Testo Unico Edilizia.
Agibilità, autotutela e abusi edilizi: il quadro normativo di riferimento
Art. 24 del d.P.R. n. 380/2001: quando l’agibilità richiede conformità edilizia e strutturale
Frutto di numerose evoluzioni normative, con il d.P.R. n. 380/2001 il concetto di abitabilità è stato definitivamente assorbito da quello di agibilità, che diventa il titolo unitario richiesto per tutte le destinazioni d’uso.
L’art. 24 del Testo Unico Edilizia collega infatti l’agibilità alla sussistenza delle condizioni di:
- sicurezza;
- igiene e salubrità;
- risparmio energetico;
- corretta funzionalità degli impianti;
- conformità dell’opera rispetto al progetto presentato.
L’agibilità, quindi, non rappresenta più soltanto una verifica sanitaria dell’immobile, ma presuppone una valutazione complessiva della regolarità edilizia, strutturale e impiantistica dell’intervento.
Inoltre la stessa disciplina contenuta nell’art. 24 consente la presentazione della segnalazione anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, ma solo quando si tratti di parti funzionalmente autonome.
Decreto Salva Casa e agibilità: cosa cambia dopo il D.L. n. 69/2024
Sul tema dell’agibilità è intervenuto anche il D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, il cosiddetto decreto “Salva Casa”, che ha introdotto alcune misure di semplificazione.
Tra le novità più rilevanti vi è l’introduzione del comma 3-bis dell’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001, che esclude la necessità di presentare una nuova segnalazione certificata di agibilità per gli interventi interni che non incidano sulle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico o sugli impianti.
La riforma ha inoltre rafforzato il tema dell’agibilità parziale, confermando la possibilità di riferire la segnalazione anche a singole unità immobiliari purché effettivamente autonome sotto il profilo funzionale. È stata infine eliminata la sanzione amministrativa pecuniaria collegata alla mancata presentazione della segnalazione di agibilità. Tuttavia, l’assenza dell’agibilità continua a produrre effetti rilevanti sotto il profilo urbanistico, edilizio e civilistico.
Nel caso affrontato dal TAR Campania, però, il nodo centrale non riguarda la semplice omissione formale della segnalazione, ma la mancanza dei presupposti sostanziali necessari per attestare la conformità edilizia e strutturale dell’immobile.
Accanto al tema dell’agibilità, la controversia coinvolge poi anche l’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, relativo all’annullamento d’ufficio dei provvedimenti amministrativi illegittimi, nonché gli artt. 31, 34 e 34-bis del d.P.R. n. 380/2001, richiamati dai ricorrenti per sostenere la natura parziale delle difformità contestate e la possibile applicazione della fiscalizzazione dell’abuso.
Infine, assume rilievo anche l’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 in materia di attività edilizia libera, richiamato dalla difesa per sostenere la legittimità di alcune opere esterne.
In relazione a questo aspetto, il TAR ha ribadito che la qualificazione edilizia degli interventi non può essere effettuata in maniera atomistica, ignorando l’impatto complessivo delle opere sull’assetto urbanistico-edilizio dei luoghi.
Annullamento in autotutela della SCA: l'analisi del TAR
In riferimento alla presunta violazione dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, in quanto l’amministrazione non avrebbe indicato un interesse pubblico specifico e ulteriore rispetto al mero ripristino della legalità, né avrebbe correttamente bilanciato l’affidamento maturato dal privato, il TAR ha evidenziato che il provvedimento era stato adottato entro il termine di dodici mesi previsto dalla disciplina applicabile al caso.
Non solo: quando l’annullamento riguarda titoli edilizi illegittimi per contrasto con la disciplina edilizia e urbanistica, l’onere motivazionale dell’amministrazione risulta attenuato, soprattutto quando vengono in rilievo valori pubblici di particolare rilievo. Il riferimento è all’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 8/2017, secondo la quale, nelle ipotesi in cui emergano interessi pubblici di carattere autoevidente, la motivazione può ritenersi soddisfatta attraverso il richiamo alle circostanze di fatto e alle disposizioni violate.
Nel caso esaminato, le opere risultavano realizzate in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia; pertanto, il richiamo a tali violazioni è stato ritenuto sufficiente a sostenere l’annullamento della SCA.
Abusi edilizi: conta l’intervento complessivo, non la somma dei singoli pezzi
Il cuore della sentenza riguarda la qualificazione delle opere. Ssecondo i ricorrenti la pavimentazione esterna di circa 615 mq, alcune scale in muratura e il gazebo realizzato nell’area pertinenziale avrebbero dovuto essere considerate attività edilizia libera. A tal proposito hanno richiamato l’art. 6, comma 1, lett. e-ter), del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, possono rientrare nell’edilizia libera se contenute entro l’indice di permeabilità eventualmente stabilito dallo strumento urbanistico.
Il TAR, però, ha ritenuto non condivisibile questa lettura, evidenziando che l’intervento aveva interessato un’area agricola e aveva determinato consumo di suolo. Non si trattava, quindi, di una semplice sistemazione esterna irrilevante sul piano urbanistico, ma di un’opera capace di alterare stabilmente lo stato dei luoghi.
Tali interventi non potevano essere qualificati come mere opere leggere o accessorie: in particolare, il giudice ha evidenziato che il gazebo, per conformazione e modalità realizzative, integrava un nuovo volume edilizio, anche in ragione della presenza di una veranda realizzata sopra un muro di recinzione, con un effetto stabile e permanente di trasformazione dei luoghi. Inoltre, durante il sopralluogo erano state rinvenute tre scale in muratura, a fronte dell’unica scala indicata nella SCIA del 2016.
La sentenza consente così di ribadire come il richiamo a opere di protezione dagli agenti atmosferici non possa trasformarsi in una scorciatoia per legittimare volumi, chiusure o assetti permanenti che incidono sulla consistenza edilizia e sulla destinazione dell’immobile.
Secondo il giudice amministrativo, per consolidato orientamento della giurisprudenza, la valutazione degli abusi edilizi deve avvenire attraverso una visione unitaria e non atomistica. Non è quindi consentito scomporre l’intervento in singole opere per tentare di ricondurre ciascuna di esse a un regime edilizio meno gravoso, quando il risultato finale ha prodotto una trasformazione stabile e funzionalmente coordinata dell’assetto dei luoghi.
Agibilità parziale e autonomia funzionale: i limiti della SCA secondo il TAR
I ricorrenti avevano sostenuto che l’agibilità potesse essere riconosciuta anche per singoli manufatti, a prescindere dalla regolarità edilizia di altri elementi appartenenti a un complesso più ampio.
Una censura non condivisibile: l’art. 24 del d.P.R. n. 380/2001 consente l’agibilità per parti autonome solo quando si tratti di singoli edifici o singole porzioni della costruzione dotate di effettiva autonomia funzionale. Nel caso esaminato, tale autonomia non è stata riconosciuta, perché le irregolarità riguardavano diverse componenti del complesso e la SCA aveva avuto ad oggetto l’intera struttura.
L’agibilità non può quindi essere utilizzata come strumento di legittimazione indiretta di opere edilizie non conformi, ma presuppone la regolarità dell’intervento sotto i profili richiesti dalla norma e, quando riguarda un complesso unitario, non può prescindere dalla verifica dell’assetto edilizio complessivo.
Calcoli strutturali e Genio Civile: quando il titolo edilizio perde efficacia
Altro profilo decisivo riguarda gli adempimenti strutturali.
Il TAR ha rilevato che il permesso di costruire del 2009 era condizionato al deposito dei calcoli strutturali. Poiché tale condizione non si era verificata, il titolo non poteva considerarsi effettivamente efficace, motivo per cui le opere realizzate sulla base di quel titolo risultavano prive del necessario presupposto legittimante.
Il successivo deposito dei collaudi statici post operam non è stato ritenuto idoneo a sanare la situazione, anche perché l’amministrazione aveva dichiarato improcedibile l’istanza con un provvedimento non impugnato. Quando il titolo edilizio rinvia espressamente a un adempimento strutturale, quel passaggio incide sulla possibilità stessa di eseguire legittimamente l’intervento. La conformità edilizia non può essere separata dalla conformità strutturale, soprattutto in zona sismica.
Fiscalizzazione dell’abuso e tolleranze costruttive: quando non evitano la demolizione
Infine, parte ricorrente aveva sostenuto che le irregolarità, al più, avrebbero potuto essere ricondotte alla parziale difformità dal titolo edilizio, con possibile applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, soprattutto in presenza di un eventuale pregiudizio statico per l’intero edificio.
Anche in questo caso è stato rilevato come l’opera risultasse realizzata in assenza di titolo edilizio, perché il permesso di costruire del 2009 era rimasto privo di efficacia in mancanza dell’adempimento strutturale prescritto. In ogni caso, anche nell’ipotesi di parziale difformità, l’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 prevede anzitutto la rimozione o demolizione delle opere difformi.
La possibile sostituzione della demolizione con la sanzione pecuniaria non opera automaticamente e non può essere invocata in astratto. Essa rileva solo quando il pregiudizio alla parte conforme dell’edificio sia effettivamente rappresentato dall’interessato o emerga in sede esecutiva in modo immediatamente percepibile.
Quanto alle tolleranze costruttive, il richiamo all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 non può assumere valore salvifico quando le opere contestate non consistono in minimi scostamenti esecutivi, ma in trasformazioni diffuse, permanenti e incidenti sull’assetto urbanistico-edilizio.
Agibilità, abusi edilizi e autotutela: i principi operativi della sentenza
Il ricorso è stato respinto, confermando la legittimità dell’ordinanza comunale di demolizione e dell’annullamento in autotutela della SCA.
Sono tante le indicazioni operative di rilievo per tecnici, amministrazioni e proprietari su cui vale la pena soffermarsi, prima su tutte che la SCA presuppone la conformità edilizia e urbanistica delle opere cui si riferisce e non può sanare irregolarità pregresse, tanto più, come nel caso in esame, quando il titolo non è mai stato efficace.
Inoltre, l’agibilità parziale richiede una reale autonomia funzionale della porzione interessata e non può essere invocata quando le irregolarità riguardano un complesso unitario.
L’autotutela esercitata entro dodici mesi, ridotti a sei dalla Legge n. 182/2025, in presenza di violazioni edilizie e urbanistiche, può essere adeguatamente motivata mediante il richiamo alle circostanze di fatto e alle norme violate.
Infine, vale sempre la regola per cui gli abusi edilizi vanno valutati nel loro insieme, evitando una lettura frammentata delle singole opere. Quello che conta è il risultato edilizio e urbanistico prodotto dall’insieme degli interventi, perché è su quel risultato che l’amministrazione deve esercitare il proprio potere di vigilanza e, quando ne ricorrono i presupposti, di ripristino.
