Quando le norme urbanistiche collegano l’altezza di un edificio alla larghezza della strada prospiciente, il parametro da utilizzare non può essere automaticamente ricavato da una sistemazione viaria soltanto prevista e mai realizzata, soprattutto quando da quella misura dipende la possibilità di assentire un fabbricato più alto.
Ancora più complessa è la situazione quando il progetto si colloca in un’area nella quale gli strumenti urbanistici disegnano una sezione stradale diversa da quella esistente, ma l’allargamento non è mai stato attuato e le opere necessarie a trasformare quella previsione in assetto reale del territorio non sono state eseguite.
A intervenire sulla questione è il Consiglio di Stato con la sentenza 30 settembre 2026, n. 7229, relativa a un permesso di costruire rilasciato per un fabbricato residenziale la cui altezza era stata verificata assumendo come riferimento una larghezza stradale maggiore di quella effettiva. I giudici hanno dovuto stabilire se, ai fini del rapporto tra altezza dell’edificio e strada prospiciente, potesse essere utilizzata la sezione prevista dal PUG oppure quella realmente esistente al momento del rilascio del titolo.
Altezza degli edifici e larghezza della strada: il permesso di costruire annullato
Nel caso in esame, il permesso di costruire era stato rilasciato per la realizzazione di un fabbricato residenziale composto da due corpi di fabbrica. Il titolo era stato impugnato davanti al TAR contestando, tra gli altri aspetti, la violazione delle NTA del PUG comunale che regolavano il rapporto tra larghezza della strada e altezza dell’edificio, oltre al superamento dell’altezza massima consentita per uno dei fronti.
Il giudice di primo grado aveva accolto parzialmente il ricorso, ritenendo che il rapporto 1:1 previsto dalle NTA dovesse essere verificato assumendo come riferimento la larghezza effettiva della strada, pari a circa 5 metri, e non quella maggiore rappresentata negli strumenti urbanistici ma mai realizzata.
Il Collegio aveva inoltre rilevato che uno dei fronti raggiungeva un’altezza compresa tra 13,15 e 13,50 metri, rispetto al limite di 10,50 metri, senza che tutta la parte eccedente potesse essere sottratta al calcolo qualificandola come torrino o volume tecnico.
Il Comune ha impugnato la decisione sostenendo che la verifica avrebbe dovuto essere effettuata sulla larghezza prevista dal PUG e non su quella esistente.
Altezza del fabbricato: quale larghezza della strada deve essere considerata
Il Consiglio di Stato non ha condiviso l’interpretazione dell’Amministrazione. Quando la disciplina urbanistica fa dipendere l’altezza dell’edificio dalla larghezza della strada sulla quale esso prospetta, la misura utilizzata deve corrispondere a una situazione attuale nel momento in cui viene esaminata la domanda di permesso di costruire.
Il rapporto tra altezza del fabbricato e sezione stradale, secondo i giudici, risponde a esigenze che riguardano l’assetto del territorio, la salubrità e l’inserimento dell’edificazione rispetto alla configurazione viaria esistente; per questo una sezione maggiore, prevista soltanto negli elaborati urbanistici, non può essere utilizzata automaticamente finché l’allargamento non sia stato realizzato.
Nel caso esaminato, la strada aveva una larghezza effettiva di circa 5 metri, mentre l’ampliamento previsto dal PUG risultava inattuato da 18 anni e non erano state realizzate le opere di urbanizzazione corrispondenti alla maggiore sezione programmata.
Assumere quella misura come riferimento avrebbe significato determinare l’altezza assentibile del fabbricato sulla base di una trasformazione territoriale ancora eventuale, attribuendo alla previsione urbanistica effetti che, sotto il profilo fisico e funzionale, non si erano ancora prodotti.
Palazzo Spada ha così confermato il principio applicato dal TAR: l’altezza del fabbricato va rapportata alla consistenza attuale della strada sotto il profilo urbanistico ed edilizio, senza assumere automaticamente come parametro una configurazione soltanto programmata.
Previsione urbanistica e strada esistente: quando l’allargamento non può essere considerato
Nell’appello era stato richiamato anche il fatto che l’area interessata dal futuro ampliamento fosse comunque soggetta a vincolo urbanistico o a inedificabilità.
Per i giudici, tuttavia, questo elemento non modifica il parametro da assumere nel calcolo: la destinazione urbanistica dell’area descrive l’assetto previsto dagli strumenti urbanistici, ma non rende materialmente più ampia una strada che continua ad avere una sezione inferiore. Se l’allargamento non è stato eseguito, la superficie destinata alla futura viabilità non può essere trattata come se fosse già entrata a far parte della sede stradale.
Il titolo edilizio deve essere valutato rispetto alla situazione urbanistico-edilizia esistente al momento del rilascio, senza anticipare gli effetti dimensionali di trasformazioni ancora non attuate.
Per questo motivo andava escluso che la maggiore larghezza rappresentata nel PUG potesse essere utilizzata per assentire un edificio più alto rispetto a quanto consentito dalla strada esistente.
Altezza del fronte e volume tecnico: quali elementi possono essere esclusi dal computo
La controversia riguardava anche il calcolo dell’altezza del fronte, che secondo il Comune sarebbe stato effettuato senza applicare correttamente le definizioni contenute nel regolamento edilizio tipo e nelle NTA.
La tesi sviluppata in appello era che l’altezza dovesse arrestarsi alla linea di intradosso del solaio di copertura e che la parte superiore potesse essere esclusa dal computo perché destinata a funzioni tecniche.
Il Consiglio di Stato ha confermato anche su questo punto la decisione del TAR, che aveva considerato rilevante la consistenza della sopraelevazione: il muro perimetrale superava infatti di oltre tre metri la linea di tompagno e portava uno dei fronti fino a circa 13,15-13,50 metri.
Una struttura di queste dimensioni non poteva essere sottratta integralmente al calcolo dell’altezza solo perché collegata alla copertura o alla presenza di impianti.
La giurisprudenza amministrativa richiamata dalla sentenza riconosce la natura di volume tecnico quando la struttura non può essere utilizzata o adattata a fini abitativi, non presenta autonomia funzionale neppure potenziale, mantiene dimensioni contenute ed è strettamente necessaria per ospitare impianti tecnologici al servizio dell’edificio che non possono trovare sistemazione al suo interno.
La qualificazione non dipende, dunque, dalla sola destinazione dichiarata negli elaborati progettuali, ma anche dalle dimensioni della struttura, dalla funzione effettivamente svolta e dalla assenza di soluzioni alternative.
Impianto fotovoltaico e volume tecnico: quando la sopraelevazione può essere esclusa dall’altezza
Nel progetto esaminato, la sopraelevazione del muro perimetrale era collegata alla predisposizione di un’ulteriore struttura di copertura sulla quale avrebbe trovato posto anche l’impianto fotovoltaico.
Il TAR aveva però rilevato che non era stata dimostrata la necessità tecnica di innalzare il muro per oltre tre metri e che l’impianto avrebbe potuto essere sistemato con modalità differenti, riducendo gli effetti sulla sagoma e sull’altezza complessiva del fabbricato.
Il Consiglio di Stato ha condiviso questa valutazione, osservando che le deduzioni sviluppate in appello proponevano una diversa lettura degli elaborati progettuali senza fornire elementi capaci di superare l’accertamento già compiuto in primo grado.
La presenza di un impianto fotovoltaico non basta, perciò, a qualificare come volume tecnico qualsiasi struttura realizzata per ospitarlo: la parte edilizia sottratta ai parametri ordinari deve essere proporzionata alla funzione svolta e trovare giustificazione nell’impossibilità di collocare diversamente gli impianti.
Altezza degli edifici e volumi tecnici: cosa chiarisce il Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, lasciando fermo l’annullamento del permesso di costruire. Nel giudizio esaminato, né la larghezza futura della strada né la destinazione impiantistica della sopraelevazione sono state sufficienti a superare le criticità già rilevate dal TAR.
La pronuncia assume particolare interesse quando una previsione urbanistica non ancora attuata viene utilizzata per determinare l’altezza assentibile di un edificio, perché la rappresentazione di una sezione stradale maggiore negli elaborati non consente, da sola, di utilizzarla come parametro fino a quando l’allargamento non sia stato realizzato.
Analogo criterio vale per le parti dell’edificio che si intendono escludere dal computo dell’altezza come volumi tecnici: la presenza di un impianto non giustifica da sola una sopraelevazione o una struttura di copertura di dimensioni superiori a quelle strettamente necessarie, soprattutto quando sia possibile adottare una diversa soluzione tecnica.
