Il rilascio di un titolo edilizio non esclude che l'amministrazione possa successivamente accertarne l'illegittimità e disporne l'annullamento. Questo potere incontra però limiti precisi, soprattutto quando il provvedimento ha prodotto effetti per molti anni e le circostanze che ne avrebbero determinato l'illegittimità erano già conosciute dal Comune.
A essere coinvolta è la stabilità dei titoli edilizi e le condizioni alle quali l'amministrazione può intervenire per rimuoverli. Il semplice accertamento di un vizio originario non è sufficiente a giustificare l'annullamento d'ufficio, che deve rispettare i presupposti e i termini stabiliti dall'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
A questo si lega il comportamento del beneficiario: la giurisprudenza ammette, a determinate condizioni, il superamento dei limiti temporali quando il rilascio del provvedimento sia stato determinato da una rappresentazione non veritiera dei fatti, anche attraverso l'omissione di circostanze rilevanti, a differenza della situazione nella quale l'amministrazione disponeva già degli elementi necessari per valutare la legittimità dell'intervento.
Su questa distinzione si è pronunciato il TAR Campania, sez. staccata Salerno, Sezione II, con la sentenza 1° ottobre 2026, n. 1627, che ha annullato il provvedimento comunale con il quale erano state rimosse in autotutela due concessioni edilizie in sanatoria risalenti al 1997 e al 2008.
Annullamento dei titoli edilizi: quando il Comune può esercitare il potere di autotutela
La controversia ha riguardato un immobile originariamente destinato ad attività artigianale, realizzato attraverso una successione di interventi edilizi per i quali il Comune aveva rilasciato diversi provvedimenti autorizzativi.
Dopo la concessione in sanatoria per il fabbricato originario, l'amministrazione aveva assentito l'ampliamento dell'officina meccanica e, successivamente, la sopraelevazione dell'edificio. Nel frattempo il Comune aveva autorizzato il cambio di destinazione d'uso da artigianale a commerciale e rilasciato i certificati di agibilità.
La questione era sorta in relazione al mancato rinnovo del nulla osta del Consorzio di bonifica, circostanza che aveva indotto il Comune a valutare la rimozione dei titoli precedentemente rilasciati.
Già nel 2015 l'amministrazione aveva comunicato l'avvio di un procedimento di annullamento delle concessioni edilizie. Nel 2026 aveva ripreso la questione, disponendo l'annullamento dei titoli relativi all'ampliamento e alla sopraelevazione.
Il provvedimento era stato impugnato sostenendo che fosse ormai decorso il termine entro il quale il Comune avrebbe potuto esercitare il potere di autotutela, anche perché le problematiche relative al nulla osta erano conosciute da molti anni.
Una tesi che il TAR ha condiviso, accogliendo il ricorso per violazione dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
Annullamento d'ufficio dei titoli edilizi: i termini dell'art. 21-nonies
Secondo la disciplina sull'annullamento d'ufficio, l'amministrazione può rimuovere un provvedimento illegittimo, fermo restando che la valutazione non si esaurisce nell'accertamento del vizio.
L'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990 subordina l'esercizio del potere alla sussistenza di ragioni di interesse pubblico, imponendo di considerare gli interessi dei destinatari e degli eventuali controinteressati e di rispettare i limiti temporali stabiliti dalla disposizione.
La disciplina è stata modificata più volte. Alla previsione originaria di un termine ragionevole è seguito, per determinate categorie di provvedimenti, il limite di diciotto mesi introdotto dalla Legge n. 124/2015, ridotto a dodici mesi dal D.L. n. 77/2021, convertito dalla Legge n. 108/2021, e successivamente a sei mesi dalla Legge n. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025.
Nella sentenza il TAR ha richiamato il precedente limite di dodici mesi, soffermandosi sulle condizioni che consentono di superare il termine ordinario. Al momento dell'annullamento disposto nel marzo 2026, la normativa prevedeva già il limite di sei mesi, ferma la necessità di considerare la disciplina applicabile ai titoli risalenti e la successione delle modifiche legislative.
Erano infatti trascorsi quasi ventinove anni dal rilascio della concessione per l'ampliamento e quasi diciotto da quella relativa alla sopraelevazione. La distanza temporale rendeva necessario individuare una ragione giuridicamente idonea a giustificare l'intervento dell'amministrazione.
Autotutela oltre i termini: il ruolo delle false dichiarazioni e delle omissioni
Il TAR ha richiamato una recente decisione del Consiglio di Stato secondo la quale, nell'annullamento d'ufficio di un permesso di costruire, il superamento del limite temporale può essere ammesso quando il privato abbia rappresentato una situazione preesistente diversa da quella reale, anche omettendo circostanze rilevanti.
La valutazione riguarda il contributo effettivo del beneficiario al rilascio illegittimo del titolo, che può risultare da accertamenti compiuti in sede penale oppure dalla documentazione acquisita nel procedimento amministrativo.
Non è sufficiente, quindi, che un titolo presenti un vizio per attribuirne automaticamente la responsabilità al richiedente. La presenza di informazioni incomplete o inesatte deve essere valutata considerando il loro contenuto, la rilevanza ai fini del rilascio del provvedimento e le conoscenze già possedute dall'amministrazione.
L'art. 21-nonies, comma 2-bis, della Legge n. 241/1990 disciplina le ipotesi nelle quali l'annullamento può intervenire oltre il termine ordinario, con particolare riferimento ai provvedimenti ottenuti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive false o mendaci. La giurisprudenza richiamata dal TAR valorizza il contributo effettivo del beneficiario al rilascio illegittimo del titolo, che deve risultare da elementi verificabili e non può essere desunto dalla sola presenza di un vizio nel provvedimento.
Nel giudizio esaminato, il TAR ha ritenuto insussistenti i presupposti per giustificare l'annullamento tardivo, attribuendo rilievo alla documentazione dalla quale risultava che il Comune conosceva già la problematica posta a fondamento del provvedimento.
Annullamento in autotutela: il Comune conosceva già le irregolarità contestate
Nella decisione ha assunto particolare rilievo la documentazione acquisita dall'amministrazione durante i precedenti procedimenti edilizi.
Il Comune conosceva il carattere temporaneo del nulla osta del Consorzio di bonifica, collegato a una precedente concessione edilizia e avente durata di diciotto anni. Inoltre, prima di rilasciare la concessione in sanatoria relativa alla sopraelevazione, aveva richiesto e acquisito uno studio di compatibilità idrogeologica.
La questione era stata poi affrontata espressamente nel 2015, quando l'amministrazione aveva già comunicato l'avvio di un procedimento di annullamento delle concessioni a seguito del diniego espresso dal Consorzio. Il successivo intervento di quest'ultimo ente non aveva introdotto una valutazione nuova: nel 2025 il Consorzio si era limitato a confermare un diniego già formulato nel 2014.
Il TAR ha valorizzato questa successione di atti, condividendo la ricostruzione del ricorrente secondo cui l'amministrazione disponeva da tempo delle informazioni relative al nulla osta e aveva già valutato la possibilità di annullare i titoli edilizi per le medesime ragioni.
Il Comune, quindi, non aveva scoperto di recente una circostanza precedentemente sconosciuta, ma aveva ripreso una questione già affrontata molti anni prima, utilizzandola per rimuovere concessioni rilasciate rispettivamente nel 1997 e nel 2008. Questi elementi sono stati sufficienti per il TAR per accertare la violazione del termine previsto dall'art. 21-nonies e accogliere il ricorso. La successiva conferma di un diniego già conosciuto non poteva giustificare l'annullamento di titoli rilasciati molti anni prima.
Titoli edilizi risalenti: il decorso del tempo non sana gli abusi
L'accoglimento del ricorso non equivale a un accertamento giudiziale della piena regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile. Il decorso del tempo non costituisce una forma di sanatoria delle opere, ma limita, secondo le condizioni previste dall'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, il potere dell'amministrazione di rimuovere un provvedimento favorevole.
Anche per i titoli rilasciati nell'ambito di procedimenti di condono edilizio, l'eventuale presenza di un vizio non consente al Comune di intervenire senza rispettare i termini dell'autotutela. Il loro superamento richiede la sussistenza degli specifici presupposti previsti dalla legge, tra i quali assume rilievo, secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, il comportamento del beneficiario che abbia contribuito al rilascio illegittimo del titolo attraverso una rappresentazione non veritiera dei fatti.
Nella controversia esaminata, il Comune aveva già acquisito la documentazione relativa al nulla osta del Consorzio di bonifica e avviato un precedente procedimento di annullamento. La successiva conferma del diniego non aveva introdotto circostanze nuove, mentre le concessioni contestate risalivano a quasi diciotto e ventinove anni prima.
Il TAR ha quindi annullato il provvedimento comunale per violazione dei termini dell'autotutela, senza pronunciarsi sulla conformità sostanziale delle opere. La conoscenza pregressa delle circostanze poste a fondamento dell'annullamento, senza che sia stata individuata una condotta del privato idonea a giustificare il superamento dei limiti temporali, ha impedito al Comune di rimuovere titoli edilizi rilasciati molti anni prima.
