Quando può dirsi regolarmente convocata un'assemblea condominiale? La verifica della prima convocazione deve risultare dal verbale della seconda? È possibile deliberare se mancano le tabelle millesimali? E quali requisiti deve avere il luogo scelto dall'amministratore per la riunione?
Sono questioni apparentemente semplici e spesso date per acquisite nella gestione quotidiana del condominio, ma che possono diventare decisive quando una deliberazione viene impugnata.
A fare il punto su diversi aspetti del procedimento assembleare è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23547 del 20 luglio 2026, pronunciandosi sul ricorso di un condomino contro una deliberazione assembleare. La Seconda Sezione civile ha rigettato integralmente il ricorso, ma la decisione vale meno per l'esito che per la ricostruzione delle regole che amministratori e condòmini devono osservare dalla convocazione fino alla deliberazione, senza introdurre principi radicalmente nuovi.
Tabelle millesimali: l'assemblea può deliberare anche se mancano
Uno dei passaggi più interessanti riguarda le tabelle millesimali.
La Cassazione ribadisce che la loro mancata approvazione non impedisce di per sé il funzionamento dell'assemblea e non determina l'invalidità delle deliberazioni adottate.
La ragione risiede nella natura delle tabelle, perché l'atto di approvazione non ha carattere negoziale ma puramente dichiarativo e traduce in termini aritmetici un rapporto di valore tra le singole proprietà e l'intero edificio che esiste indipendentemente dalla formazione della tabella. Si tratta di un'impostazione che la Corte fa discendere dall'insegnamento delle Sezioni Unite n. 18477/2010 e che negli anni ha trovato conferme costanti.
Di conseguenza, l'esistenza e il rispetto di una tabella millesimale formalmente approvata non costituiscono un requisito necessario di validità della delibera. È sempre possibile verificare anche a posteriori, in sede giudiziale, se le maggioranze richieste per la costituzione dell'assemblea e per l'approvazione della decisione siano state effettivamente raggiunte. La verifica giudiziale, in questi casi, non si arresta davanti all'assenza del documento, ma ricostruisce il valore proporzionale delle singole unità secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o dall'eventuale convenzione tra i partecipanti, perché quel rapporto di valore preesiste alla sua traduzione in millesimi.
La tabella, in altri termini, agevola il funzionamento dell'assemblea, ma non crea il rapporto proporzionale tra le proprietà.
La Corte introduce però una precisazione altrettanto importante, perché non ritiene configurabile la formazione o revisione delle tabelle millesimali per facta concludentia. Su questo punto la Cassazione corregge espressamente la motivazione della sentenza di merito, pur confermandone la decisione. Il chiarimento ha una ricaduta operativa immediata, perché esclude che una prassi applicativa protratta nel tempo, per quanto pacificamente seguita in più esercizi, possa valere come approvazione tacita di una ripartizione millesimale.
Seconda convocazione: cosa deve essere verificato
La sentenza si sofferma anche sul rapporto tra prima e seconda convocazione.
La seconda assemblea presuppone, secondo la struttura dell'art. 1136 c.c. nel testo riformulato dalla Legge n. 220/2012, l'inutile esperimento della prima, dovuto alla completa assenza dei condòmini oppure all'insufficienza del numero e del valore delle quote rappresentate. La mancata costituzione deve essere annotata nel registro dei verbali previsto dall'art. 1130, n. 7), c.c.
Spetta poi al presidente dell'assemblea in seconda convocazione verificare il precedente esito negativo della prima. Non è però necessario, a pena di invalidità, che tale verifica sia riportata nel verbale della seconda riunione.
Se un condomino sostiene che la prima assemblea non si sia svolta regolarmente, grava su di lui, quando agisce ai sensi dell'art. 1137 c.c., l'onere di dedurre e provare i fatti sui quali fonda l'impugnazione.
Dove può svolgersi l'assemblea?
Altro aspetto spesso sottovalutato riguarda il luogo della riunione.
L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. impone che l'avviso indichi luogo e ora della riunione e, se il regolamento condominiale non individua una sede specifica, l'amministratore dispone di un margine di scelta, ma la sua discrezionalità incontra, secondo la Cassazione, due precisi limiti.
Il primo è territoriale e impone di individuare la sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio. Il secondo è funzionale e richiede un luogo idoneo a consentire la presenza di tutti i condòmini e l'ordinato svolgimento della discussione.
L'inosservanza di queste prescrizioni può determinare l'annullabilità della delibera, ma spetta al condomino che impugna dimostrare l'inidoneità del luogo prescelto.
Avviso di convocazione: non basta spedirlo
Particolare attenzione va prestata anche alla comunicazione dell'avviso.
La Cassazione ribadisce che l'avviso è un atto unilaterale recettizio e che non basta quindi dimostrare che sia stato spedito, ma deve risultare che sia pervenuto all'indirizzo del destinatario almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione.
In caso di raccomandata, la presunzione di conoscenza può essere integrata attraverso l'avviso di ricevimento oppure l'attestazione di compiuta giacenza, purché risulti l'arrivo della comunicazione all'indirizzo del condomino.
Omessa convocazione: chi può impugnare?
Infine, non qualsiasi condomino può contestare la mancata convocazione di un altro partecipante.
L'omessa, tardiva o incompleta convocazione costituisce un vizio che rende la deliberazione annullabile, ma la legittimazione a chiederne l'annullamento spetta, secondo la lettera dell'art. 66, comma 3, ultima parte, disp. att. c.c., ai soli dissenzienti o assenti che non siano stati ritualmente convocati. Un condomino regolarmente chiamato all'assemblea non può quindi impugnare la delibera facendo valere il difetto di convocazione altrui.
La sentenza offre così una sorta di percorso di verifica del corretto procedimento assembleare, nel quale le tabelle millesimali agevolano ma non condizionano la validità delle deliberazioni, la seconda convocazione richiede il previo esperimento della prima, il luogo deve essere effettivamente idoneo, l'avviso deve arrivare al destinatario nei termini e il vizio di convocazione può essere fatto valere soltanto da chi lo ha subito.
Regole in larga parte consolidate, ma la cui corretta applicazione resta essenziale per evitare che un errore nella gestione dell'assemblea si trasformi in un contenzioso.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie, Superbonus e
contenziosi
www.cristianangeli.it
