Ristrutturazione e condono edilizio: il nodo della compatibilità paesaggistica

Quando si chiede un’autorizzazione paesaggistica per una ristrutturazione, l’amministrazione può limitare la valutazione ai lavori proposti oppure deve prima verificare se l’edificio esistente è compatibile con il vincolo paesaggistico?

E cosa succede se l’immobile è stato condonato senza che sia stato rilasciato il parere di compatibilità paesaggistica?

A rispondere a queste domande, chiarendo se sia possibile esprimere un giudizio “parziale”, limitato all’intervento proposto, oppure se la compatibilità paesaggistica debba essere valutata a monte, partendo dall’esistenza stessa del manufatto, è la sentenza del TAR Campania, sez. Salerno, 14 gennaio 2026, n. 83, con una pronuncia di particolare interesse per quei casi in cui si tenta di operare su immobili segnati da condoni edilizi privi di autorizzazione paesaggistica.

​Autorizzazione paesaggistica e condono edilizio: perché la ristrutturazione non “salva” l’illiceità originaria

La controversia riguarda un immobile a destinazione artigianale, per il quale era stata presentata un’istanza di autorizzazione paesaggistica funzionale a un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.

L’intervento era finalizzato alla realizzazione di un laboratorio di panificazione e pasticceria, con punto vendita e una unità residenziale a servizio dell’attività.

La Soprintendenza aveva espresso parere negativo, seguito dal conseguente diniego comunale dell’autorizzazione paesaggistica e del titolo edilizio.
Da qui il ricorso, fondato su quattro motivi, tra i quali assumevano rilievo centrale:

• la presunta illegittimità del parere soprintendizio per indebita autotutela implicita sul condono edilizio;
• la mancata attivazione, d’ufficio, di una valutazione di compatibilità paesaggistica “ora per allora”;
• la dedotta tardività del parere e il conseguente carattere non vincolante dello stesso.

Già in sede cautelare il TAR aveva respinto la domanda di sospensione, anticipando alcuni snodi decisivi del ragionamento poi sviluppato nella sentenza di merito.

Quadro normativo di riferimento

Il nodo centrale della controversia si colloca all’incrocio tra disciplina paesaggistica, sanatoria edilizia e procedimenti autorizzativi successivi, coinvolgendo in particolare:

• l’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, che sancisce l’autonomia dell’autorizzazione paesaggistica rispetto ai titoli edilizi;
• la disciplina del condono edilizio di cui alle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994;
• i principi sul procedimento amministrativo e sull’autotutela (artt. 10-bis e 21-nonies della l. n. 241/1990);
• la giurisprudenza che ammette, in casi peculiari, la valutazione paesaggistica “ora per allora”.

Il primo riferimento imprescindibile è l’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, che definisce l’autorizzazione paesaggistica come atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli edilizi. La valutazione paesaggistica non è accessoria né subordinata a quella urbanistico-edilizia, ma costituisce un passaggio distinto, dotato di una propria finalità di tutela.

Questo principio assume un peso decisivo quando si entra nel terreno dei condoni edilizi. Le leggi n. 47/1985 e n. 724/1994 hanno sempre mantenuto ferma la necessità del parere paesaggistico nei casi di immobili ricadenti in aree vincolate. Da qui un punto spesso trascurato nella pratica: la sanatoria edilizia non produce, di per sé, alcun effetto sanante sul piano paesaggistico.

Sul piano procedimentale, rilevano inoltre gli articoli 10-bis e 21-nonies della legge n. 241/1990. Tuttavia, come chiarito dal TAR, tali disposizioni operano su un piano diverso: il preavviso di rigetto disciplina il contraddittorio procedimentale, mentre l’autotutela presuppone un intervento diretto sul titolo esistente.

Nel caso in esame, la Soprintendenza non ha inciso sul permesso di costruire in sanatoria, ma ha semplicemente rilevato l’assenza di una valutazione paesaggistica originaria.

L’autonomia tra titolo edilizio e titolo paesaggistico

Il primo passaggio chiave della sentenza riguarda proprio la distinzione netta tra regolarità urbanistico-edilizia e liceità paesaggistica.

Il TAR ha chiarito che il parere negativo non si fondava sull’illegittimità del permesso di costruire in sanatoria rilasciato nel 2004, bensì su un profilo diverso e autonomo: la illiceità paesaggistica del manufatto esistente.

In altri termini, il problema non era “come” fosse stato rilasciato il condono, ma il fatto che il manufatto non fosse mai stato sottoposto a una valutazione di compatibilità paesaggistica.

Da qui la conclusione secondo cui il rilascio di titoli edilizi in assenza dell’autorizzazione paesaggistica non legittima l’opera sotto il profilo paesaggistico, né consente di limitare la valutazione ai soli interventi di ristrutturazione proposti. Prima di esaminare il progetto, occorre verificare la compatibilità del fabbricato originario con il vincolo.

La valutazione “ora per allora”: quando è possibile

Il TAR ha riconosciuto che la giurisprudenza ammette, in situazioni specifiche, una valutazione di compatibilità paesaggistica postuma, soprattutto quando l’omissione del controllo non sia imputabile a una condotta elusiva del privato. Tuttavia, questo meccanismo non opera automaticamente.

Nel caso esaminato, mancava un presupposto essenziale: la presentazione di una specifica istanza, corredata dagli elaborati e dall’istruttoria comunale prevista dall’art. 146, comma 7, del Codice dei beni culturali. In assenza di tale istanza, non può essere imposto alle amministrazioni un obbligo di attivazione d’ufficio, né può essere invocato il principio del dissenso costruttivo.

Conclusioni 

Il TAR ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del parere negativo della Soprintendenza e dei conseguenti dinieghi comunali.

Dal punto di vista operativo, la sentenza ribadisce alcuni principi che i tecnici non possono permettersi di trascurare:

• il condono edilizio non sana automaticamente la violazione paesaggistica;
• la ristrutturazione edilizia non consente di eludere la verifica di compatibilità del manufatto originario;
• la valutazione paesaggistica “ora per allora” è uno strumento possibile, ma solo se attivato con un’istanza specifica e completa;
• l’attenzione alla gestione dei termini procedimentali è decisiva anche per valutare la tenuta dei provvedimenti impugnati.

Una pronuncia che, ancora una volta, richiama alla necessità di affrontare prima i nodi strutturali e giuridici dell’immobile, evitando di confidare in soluzioni “a valle” che il sistema, semplicemente, non consente.