È sufficiente richiamare una DIA o qualificare un manufatto come pertinenza per sottrarlo alla demolizione quando manca l’autorizzazione sismica? Il decorso dei termini della DIA può rendere legittimo un intervento edilizio realizzato senza il preventivo controllo del Genio Civile? E, soprattutto, è possibile una forma di sanatoria sismica oppure la disciplina esclude qualsiasi regolarizzazione successiva?
Non sono questioni marginali perché il sistema amministrativo delineato nel Testo Unico Edilizia prevede diversi regimi che vanno dagli interventi di edilizia libera a quelli che necessitano di permesso di costruire, ma in tutti i casi impone il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e, più in generale, di tutte le altre normative di settore che incidono sull’attività edilizia. Tra queste, naturalmente, la disciplina sismica.
In questo contesto si inserisce la recente sentenza del TAR Lazio n. 199 del 6 marzo 2026 che affronta esattamente questo nodo, ancora oggi fonte di equivoci operativi nella pratica professionale, e lo fa con un ragionamento lineare che merita di essere letto senza scorciatoie interpretative.
Abusi edilizi e ordinanza di demolizione: descrizione del caso
La vicenda trae origine dall’impugnazione di due ordinanze di demolizione con cui l’amministrazione ha contestato una serie articolata di interventi realizzati su un immobile residenziale. Non si trattava di un singolo abuso, ma di un insieme di opere che, nel loro complesso, avevano inciso in modo significativo sullo stato dei luoghi, comprendendo un ampliamento del fabbricato principale, un incremento della superficie a portico, la realizzazione di un manufatto ad uso deposito e la costruzione di una piscina.
Gli accertamenti eseguiti mediante sopralluoghi avevano evidenziato che tali opere erano state realizzate in assenza dei necessari presupposti abilitativi e senza il previo rispetto delle prescrizioni previste dalla normativa vigente, tra cui quelle relative alla disciplina sismica. Su questa base il Comune aveva adottato le ordinanze di demolizione, ritenendo gli interventi abusivi e disponendone la rimozione.
Il ricorrente ha impugnato tali provvedimenti sostenendo, in sintesi, che gli interventi potessero essere ricondotti al regime della DIA o qualificati come pertinenze, con conseguente applicazione della sola sanzione pecuniaria. In relazione alla piscina, inoltre, è stata contestata l’illegittimità della dichiarazione di inefficacia della DIA adottata dal Comune oltre il termine previsto, ritenendo che il decorso del tempo ne avesse consolidato la validità.
Autorizzazione sismica e titolo edilizio: quadro normativo di riferimento
Per comprendere la decisione è necessario tenere distinti, ma allo stesso tempo coordinare, due livelli normativi che nella pratica tendono spesso a sovrapporsi.
Da un lato vi è la disciplina dei titoli edilizi contenuta nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che individua i diversi regimi amministrativi e stabilisce quando sia necessario il permesso di costruire o sia sufficiente una segnalazione (SCIA e in passato DIA) o una comunicazione (CILA). Dall’altro lato, però, lo stesso testo normativo, agli artt. 93 e 94, costruisce un sistema autonomo di controllo sulle costruzioni in zona sismica, che segue una logica propria e non sovrapponibile a quella edilizia.
L’art. 93 impone, infatti, un obbligo preliminare che non può essere aggirato, cioè il preavviso scritto e il deposito del progetto presso lo sportello unico. Si tratta di un passaggio che non ha una funzione meramente formale, ma rappresenta il primo momento di verifica della sicurezza dell’intervento.
A questo si aggiunge l’art. 94, che introduce un ulteriore livello di controllo, prevedendo che, nelle località sismiche, non si possano iniziare lavori senza la preventiva autorizzazione sismica del competente ufficio tecnico della Regione. Il sistema è quindi chiaramente costruito su una sequenza procedimentale che si colloca prima dell’avvio dei lavori e che risponde all’esigenza di garantire la tutela della pubblica incolumità.
La disciplina regionale applicabile al momento dei fatti si muoveva nella stessa direzione, imponendo il preventivo nullaosta del Genio Civile per tutti gli interventi che alterano lo stato dei luoghi e non rientrano tra quelli espressamente esclusi. In questo contesto si inserisce anche l’art. 98 del d.P.R. n. 380/2001 che, nell’ambito del procedimento penale, disciplina le conseguenze delle violazioni della normativa antisismica, prevedendo che il giudice ordini la demolizione delle opere realizzate in difformità ovvero impartisca le prescrizioni necessarie per renderle conformi alle norme tecniche. Si tratta di un meccanismo che non introduce una forma di regolarizzazione amministrativa dell’abuso, ma si colloca su un piano diverso, confermando la centralità del controllo preventivo.
È proprio all’interno di questo assetto normativo che si comprende come il mancato rispetto del controllo preventivo non rappresenti un’irregolarità tra le altre, ma incida direttamente sulla legittimità stessa dell’intervento.
Mancanza di autorizzazione sismica: principi della sentenza del TAR Lazio
Il TAR chiarisce in modo molto netto che la mancanza dell’autorizzazione sismica non è un vizio accessorio, ma una violazione autonoma che rende abusivo l’intervento indipendentemente dal titolo edilizio eventualmente invocato. Il Collegio osserva infatti che, anche a voler ritenere gli interventi riconducibili al regime della DIA, questo non cambia l’esito della vicenda, perché le opere sono state comunque realizzate senza la preventiva autorizzazione sismica, che rappresenta un passaggio necessario prima dell’avvio dei lavori.
La violazione dell’art. 94 del d.P.R. n. 380/2001 finisce quindi per incidere sull’intero inquadramento dell’intervento, rendendo irrilevante la stessa qualificazione edilizia. Il TAR richiama un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, evidenziando come l’ordinamento non preveda alcuna forma di autorizzazione sismica in sanatoria per opere già eseguite, neppure nei casi in cui l’intervento venga successivamente accertato o portato all’attenzione dell’amministrazione, proprio perché il sistema è costruito sulla necessità del controllo preventivo e non sulla verifica successiva.
In questo quadro la sentenza mette bene a fuoco un passaggio che spesso, nella pratica, non viene colto fino in fondo, cioè che la disciplina antisismica non segue la logica della sanatoria edilizia. Per gli interventi realizzati senza il preventivo controllo non è prevista alcuna autorizzazione postuma, ma soltanto, nei limiti indicati dall’art. 98 del d.P.R. n. 380/2001, la possibilità di intervenire per ricondurre l’opera a conformità.
Si tratta però di un piano completamente diverso, che non equivale a una regolarizzazione amministrativa dell’abuso, ma conferma che, in assenza dell’autorizzazione sismica, l’intervento resta privo di legittimazione e che la demolizione rappresenta, in questo contesto, l’esito fisiologico del sistema.
Da qui discende, in modo coerente, l’applicazione della misura demolitoria per le opere realizzate senza la preventiva autorizzazione.
Autorizzazione sismica, DIA e pertinenze: analisi tecnica della decisione
Il passaggio più interessante della sentenza riguarda il modo in cui il TAR affronta le diverse argomentazioni del ricorrente, tutte costruite su una diversa qualificazione degli interventi. Il richiamo al regime della DIA viene superato in radice, perché la violazione della normativa antisismica si colloca su un piano autonomo che finisce per prevalere su ogni altra valutazione, rendendo irrilevante anche il tipo di titolo edilizio astrattamente applicabile.
Lo stesso ragionamento viene seguito con riferimento alla qualificazione delle opere come pertinenze. Il TAR richiama un orientamento consolidato che attribuisce alla pertinenza urbanistica un significato molto più restrittivo rispetto a quello civilistico, limitandola a opere di modesta entità, prive di autonomia funzionale e di incidenza sul carico urbanistico. Nel caso esaminato, le dimensioni e la destinazione dei manufatti evidenziavano invece una chiara autonomia, incompatibile con tale qualificazione.
Un passaggio altrettanto rilevante riguarda la piscina, rispetto alla quale il TAR valorizza un profilo strettamente procedimentale. Il provvedimento con cui il Comune aveva dichiarato l’inefficacia della DIA non era stato impugnato ed è quindi divenuto definitivo, con la conseguenza che l’opera deve considerarsi priva di titolo abilitativo.
Nel complesso, tutte le linee difensive vengono superate perché non incidono sul profilo che, nel caso concreto, risulta determinante, cioè la realizzazione delle opere in assenza della preventiva autorizzazione sismica.
Sanatoria edilizia e disciplina sismica: cosa cambia davvero nella pratica
Se dalla sentenza emerge con chiarezza che una sanatoria sismica, intesa in senso tradizionale, non esiste, quando ci si sposta sul piano operativo il quadro diventa inevitabilmente più articolato e richiede qualche attenzione in più.
Nel caso della sanatoria edilizia ordinaria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, la mancanza dell’autorizzazione sismica non può essere risolta all’interno del procedimento edilizio. Il problema, in sostanza, esce dal perimetro amministrativo e si colloca su un piano diverso, nel quale vengono in rilievo le regole proprie della disciplina antisismica, anche con le conseguenze previste dall’art. 98 del d.P.R. n. 380/2001. Questo significa che non esiste uno strumento che consenta di “sanare” l’opera sotto il profilo strutturale, ma solo, nei casi previsti, la possibilità di intervenire per ricondurla a conformità, senza che ciò comporti una vera legittimazione dell’abuso.
La logica cambia invece con la sanatoria dinamica introdotta dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, che segna un passaggio importante proprio perché prende in considerazione anche il profilo strutturale. In questo caso la normativa richiama espressamente le disposizioni dell’art. 34-bis, comma 3-bis, e consente al tecnico di attestare il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni, attivando un procedimento che porta all’acquisizione dell’autorizzazione sismica o all’esercizio dei controlli regionali nei casi previsti.
Non si tratta di un superamento dei principi richiamati dal TAR, ma di un’evoluzione del quadro normativo che introduce strumenti diversi, più aderenti alle esigenze operative, e che richiede al tecnico di muoversi con attenzione su due piani che restano distinti ma che, nella pratica, devono essere gestiti in modo coordinato.
Abusi in zona sismica senza autorizzazione: conclusioni operative
In conclusione, il TAR ha respinto il ricorso, confermando la legittimità delle ordinanze di demolizione e ritenendo corretto l’operato dell’amministrazione. La decisione restituisce un’indicazione operativa molto chiara, che incide direttamente sulla fase progettuale e sulla gestione degli interventi. Quando un’opera viene realizzata in zona sismica senza il preventivo nullaosta del Genio Civile, non è possibile fare affidamento sulla qualificazione edilizia dell’intervento, sul regime semplificato o sul decorso dei termini procedimentali per evitare la demolizione, perché la violazione della normativa antisismica si colloca su un piano autonomo che incide direttamente sulla legittimità dell’opera.
La sentenza ribadisce quindi l’assenza di una sanatoria sismica riconducibile all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e conferma che, in questi casi, il problema non può essere risolto all’interno del procedimento edilizio. Il riferimento alla disciplina più recente introdotta dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 non modifica questo quadro, ma individua un percorso diverso che deve essere gestito in modo consapevole e distinto.
Il punto, nella pratica, è molto semplice: il controllo sismico non è un adempimento formale, ma il presupposto che condiziona l’intera legittimità dell’intervento. Quando questo passaggio manca, le possibilità di recupero si riducono drasticamente e si collocano su piani diversi rispetto alla gestione ordinaria del titolo edilizio.
