Le detrazioni fiscali per gli interventi edilizi non spettano soltanto ai proprietari degli immobili. Possono beneficiarne anche inquilini, comodatari e familiari conviventi, purché sostengano le spese e rispettino le condizioni previste dalla normativa.
Dal 2025, però, il rapporto giuridico con l'immobile è diventato determinante anche per stabilire la percentuale di detrazione. Le modifiche introdotte dalla Legge n. 207/2024, successivamente integrate dalla Legge n. 199/2025, hanno infatti riservato l'aliquota maggiorata ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento, a condizione che l'immobile sia destinato ad abitazione principale.
Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione può quindi essere del 50% o del 36%, a seconda del soggetto che sostiene i lavori e del titolo in base al quale possiede o utilizza l'immobile. Un inquilino o un comodatario, ad esempio, non può beneficiare del 50% neppure quando i lavori riguardano l'abitazione nella quale vive stabilmente.
Le stesse regole interessano i familiari conviventi e gli interventi sulle parti comuni condominiali, dove il soggetto che sostiene effettivamente le spese può essere diverso dal proprietario al quale vengono normalmente attribuite.
Bonus edilizi 2026: aliquote, soggetti e requisiti fiscali
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, il riferimento normativo per le spese sostenute nel 2026 è l'articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), che riconosce la detrazione ai contribuenti che possiedono o detengono l'immobile sulla base di un titolo idoneo e sostengono i costi dei lavori.
Le aliquote applicabili sono disciplinate dall'articolo 16 del D.L. n. 63/2013, come modificato dalle ultime leggi di bilancio.
La Legge n. 207/2024 ha introdotto una progressiva riduzione delle percentuali, prevedendo un trattamento più favorevole per gli interventi sulle abitazioni principali. La Legge n. 199/2025 ha successivamente prorogato al 2026 le aliquote del 2025, rinviando al 2027 la loro ulteriore riduzione.
Per il Bonus Ristrutturazioni 2026 sono previste:
- la detrazione ordinaria del 36%, applicabile ai contribuenti che soddisfano i requisiti previsti dall'agevolazione;
- la detrazione maggiorata del 50%, riservata ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento per gli interventi sulle abitazioni principali.
In entrambi i casi, il limite massimo è di 96.000 euro per unità immobiliare, considerando anche le spese degli anni precedenti quando i lavori costituiscono la prosecuzione di interventi già avviati.
La distinzione tra aliquota ordinaria e maggiorata riguarda anche Ecobonus e Sismabonus, che mantengono però le rispettive regole sugli interventi ammessi, sui requisiti tecnici e sui limiti di spesa. Per il 2027, salvo ulteriori modifiche legislative, le aliquote scenderanno rispettivamente al 30% e al 36%.
Il quadro normativo è stato inoltre interessato dal D.Lgs. n. 117/2026, con il quale è stato approvato il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi. La disciplina ordinaria delle detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio è stata ricollocata nell'articolo 17, nell'ambito del riordino destinato a trovare applicazione dal 2027.
Detrazioni per lavori edilizi: tutti i soggetti beneficiari
L'articolo 16-bis del TUIR riconosce il beneficio a una platea di contribuenti più ampia rispetto ai soli proprietari.
Possono accedere alla detrazione, nel rispetto dei requisiti richiesti:
- proprietari e nudi proprietari;
- titolari di diritti reali di godimento, come usufrutto, uso, abitazione e superficie;
- inquilini titolari di un contratto di locazione;
- comodatari;
- familiari conviventi del possessore o del detentore;
- componenti delle unioni civili e conviventi di fatto;
- promissari acquirenti, alle condizioni previste dalla normativa.
La disciplina ammette anche determinate categorie di soci di cooperative edilizie, imprenditori individuali e soggetti che producono redditi in forma associata, con le limitazioni previste per gli immobili utilizzati nell'esercizio delle rispettive attività.
Il titolo di possesso o detenzione rappresenta soltanto uno dei requisiti. Per beneficiare della detrazione, le spese devono essere effettivamente sostenute dal contribuente e riferirsi a interventi ammessi dalla disciplina fiscale.
Proprietari e titolari di diritti reali: quando spetta il 50%
La detrazione maggiorata del 50% è riconosciuta ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento quando i lavori riguardano un immobile destinato ad abitazione principale.
La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025 ha approfondito i requisiti per beneficiare della maggiorazione, precisando che tra i soggetti ammessi rientrano anche il nudo proprietario, il proprietario superficiario e i titolari dei diritti di usufrutto, uso e abitazione.
Il diritto di proprietà o il diritto reale deve sussistere al momento di avvio dei lavori oppure, se precedente, al momento del pagamento delle spese.
Un contribuente che acquista successivamente l'immobile non può quindi applicare il 50% ai pagamenti effettuati quando non era ancora titolare del diritto richiesto.
Per l'abitazione principale, invece, l'Agenzia delle Entrate ha ammesso una diversa possibilità: l'immobile può essere destinato alla dimora abituale anche al termine dei lavori.
Il chiarimento interessa soprattutto gli immobili acquistati per essere ristrutturati prima di essere abitati. Il contribuente può beneficiare dell'aliquota maggiorata anche se, durante gli interventi, non vi risiede ancora, purché la destinazione ad abitazione principale venga rispettata al termine degli stessi.
La circolare ha inoltre precisato che può essere considerata abitazione principale anche l'unità immobiliare nella quale dimora abitualmente un familiare del contribuente. Quando quest'ultimo possiede due immobili, uno destinato alla propria dimora abituale e l'altro a quella di un familiare, la maggiorazione è però riferita al primo.
La proprietà dell'immobile, pertanto, non basta da sola per applicare il 50%, perché deve essere rispettato anche il requisito relativo alla destinazione abitativa.
Inquilini e comodatari: detrazione del 36% e requisiti del contratto
Anche chi vive in affitto o utilizza gratuitamente un'abitazione può sostenere le spese per lavori edilizi e portarle in detrazione. La normativa riconosce questa possibilità ai titolari di un contratto di locazione o comodato, purché la detenzione dell'immobile sia documentata e siano rispettate le condizioni previste per l'agevolazione.
Il contratto deve essere regolarmente registrato al momento di avvio degli interventi oppure, se precedente, al momento del sostenimento delle spese. Una registrazione successiva non permette automaticamente di recuperare il beneficio per pagamenti effettuati quando mancavano i requisiti richiesti.
È inoltre necessario il consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori, da documentare secondo le regole fiscali applicabili. Questo consenso non sostituisce gli eventuali titoli edilizi o le autorizzazioni richieste dalla normativa urbanistico-edilizia, che rimangono soggetti alle rispettive disposizioni.
Quanto alle percentuali, per le spese sostenute nel 2026 l'inquilino e il comodatario possono beneficiare della detrazione ordinaria del 36%, ma non di quella maggiorata del 50%. Il motivo è legato alla natura del loro rapporto con l'immobile: locazione e comodato attribuiscono un diritto personale di godimento, mentre il 50% è riservato ai proprietari e ai titolari di diritti reali.
La percentuale non cambia neppure se l'immobile rappresenta l'abitazione principale dell'inquilino o del comodatario. Vivere stabilmente nell'abitazione, infatti, non equivale a esserne proprietari o titolari di un diritto reale.
Familiari conviventi: detrazioni per lavori su immobili non di proprietà
La detrazione può spettare anche a un familiare che sostiene i lavori su un immobile di proprietà di un altro componente del nucleo familiare.
Rientrano tra i possibili beneficiari il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, oltre ai componenti delle unioni civili e ai conviventi di fatto, secondo le condizioni previste dalla normativa e dalla prassi fiscale.
Per il familiare convivente non è necessario stipulare un contratto di comodato, perché il diritto alla detrazione deriva dalla convivenza con il possessore o il detentore dell'immobile.
La convivenza deve sussistere al momento di avvio dei lavori oppure, se precedente, al momento in cui vengono sostenute le spese. Non è invece necessario che prosegua per tutti gli anni nei quali viene utilizzata la detrazione.
L'agevolazione può riguardare anche un'abitazione diversa da quella principale, purché l'immobile sia nella disponibilità del nucleo familiare e siano rispettate le altre condizioni previste. Naturalmente, le somme devono essere effettivamente sostenute dal familiare che intende detrarle, con una documentazione che ne permetta l'attribuzione.
Per le spese del 2026, il familiare convivente che non è proprietario né titolare di un diritto reale può beneficiare del 36%, ma non dell'aliquota maggiorata. Può quindi accadere che il proprietario e un familiare convivente sostengano parte delle spese per gli stessi lavori, applicando percentuali differenti sulle somme rispettivamente pagate.
Spese condominiali per lavori edilizi: a chi spettano le detrazioni
Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, come il rifacimento delle facciate, la manutenzione delle coperture o il recupero delle strutture comuni, le spese vengono normalmente pagate dal condominio e ripartite tra le singole unità immobiliari.
La quota attribuita a un appartamento, però, non deve necessariamente essere detratta dal proprietario. Se le somme vengono sostenute da un inquilino, da un comodatario o da un altro soggetto che possiede i requisiti fiscali, la detrazione può spettare a quest'ultimo.
Per dimostrare il diritto al beneficio assume particolare importanza la certificazione dell'amministratore condominiale, insieme alla documentazione relativa all'effettivo sostenimento delle spese. Un problema può presentarsi quando le somme vengono comunicate all'Agenzia delle Entrate a nome del proprietario, pur essendo state pagate da un altro soggetto.
Nelle FAQ dedicate alla dichiarazione precompilata, l'Amministrazione finanziaria ha precisato che l'amministratore indica il soggetto al quale attribuire la spesa sulla base delle informazioni ricevute dal proprietario. In assenza di una specifica comunicazione, viene normalmente indicato quest'ultimo.
Di conseguenza, un inquilino che ha sostenuto le spese potrebbe non trovarle nella propria dichiarazione precompilata. La mancata presenza delle somme, però, non comporta la perdita automatica della detrazione. Se il contribuente possiede tutti i requisiti, può inserirle nella dichiarazione dei redditi, conservando i documenti necessari per dimostrarne la spettanza.
Per individuare l'anno di sostenimento della spesa condominiale conta il pagamento effettuato dall'amministratore all'impresa. Il singolo contribuente, per utilizzare la detrazione, deve invece aver versato al condominio la quota di propria competenza entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione nella quale beneficia dell'agevolazione.
Anche le aliquote possono variare tra i partecipanti allo stesso intervento: la circolare n. 8/E/2025 ha precisato che, per i lavori sulle parti comuni, il diritto alla maggiorazione deve essere verificato considerando la posizione del singolo contribuente e la destinazione della relativa unità immobiliare.
Nello stesso condominio possono quindi esserci proprietari che applicano il 50% e altri soggetti che beneficiano del 36%, pur contribuendo alle spese per gli stessi lavori.
Fatture, bonifici e documenti per detrarre le spese edilizie
Il diritto alla detrazione deve essere accompagnato dalla documentazione che dimostra la regolarità degli interventi e delle spese sostenute. Per i lavori di recupero edilizio, il pagamento deve essere normalmente effettuato mediante bonifico parlante, riportando la causale prevista dalla normativa, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e i dati fiscali del destinatario del pagamento.
Devono essere conservate anche le fatture, le ricevute dei bonifici, gli eventuali titoli edilizi e gli altri documenti richiesti per la specifica tipologia di intervento.
Quando il contribuente non è proprietario dell'immobile, la documentazione comprende anche il titolo che ne giustifica la detenzione e il consenso del proprietario, nei casi previsti; per i familiari conviventi deve invece essere possibile dimostrare la convivenza nel momento rilevante e l'effettivo sostenimento delle spese.
L'intestazione delle fatture e dei bonifici permette normalmente di individuare il soggetto beneficiario, anche se la prassi dell'Agenzia delle Entrate ammette, in determinate situazioni, specifiche annotazioni sui documenti per attestare la quota pagata da un contribuente diverso da quello inizialmente indicato.
Per gli interventi condominiali, la documentazione comprende la certificazione rilasciata dall'amministratore e gli eventuali elementi aggiuntivi necessari per attribuire le spese al soggetto che intende detrarle. Per gli interventi interessati devono inoltre essere rispettati gli eventuali obblighi di trasmissione dei dati all'ENEA.
La corretta individuazione del soggetto che sostiene le spese fin dall'inizio dei lavori consente di evitare problemi nella successiva dichiarazione dei redditi, soprattutto quando l'immobile è utilizzato da persone diverse dal proprietario.
Capienza IRPEF e limiti alle detrazioni per redditi oltre 75.000 euro
Per gli interventi di recupero edilizio, il beneficio viene ordinariamente ripartito in dieci quote annuali di pari importo, che riducono l'IRPEF dovuta dal contribuente; se la quota annuale supera l'imposta da pagare, la parte eccedente non può essere ordinariamente recuperata negli anni successivi né richiesta a rimborso.
La capienza fiscale assume quindi particolare importanza quando le spese vengono sostenute da contribuenti con redditi bassi o che già utilizzano altre detrazioni. A questo limite si aggiunge quello previsto dall'articolo 16-ter del d.P.R. n. 917/1986 per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro: la disposizione, introdotta dalla Legge n. 207/2024, stabilisce un limite complessivo agli oneri e alle spese detraibili, determinato in base al reddito e al numero di figli fiscalmente a carico.
L'importo base è pari a 14.000 euro per i redditi superiori a 75.000 euro e non superiori a 100.000 euro, mentre scende a 8.000 euro per i redditi superiori a 100.000 euro. Questi importi vengono poi moltiplicati per coefficienti differenti, in funzione della composizione del nucleo familiare, secondo quanto previsto dalla normativa.
Per le detrazioni edilizie ripartite in più annualità, ai fini del limite vengono considerate le rate di spesa riferite a ciascun anno, tenendo conto delle esclusioni e delle disposizioni transitorie. Restano escluse dal nuovo meccanismo, tra le altre, le rate relative agli interventi edilizi le cui spese sono state sostenute fino al 31 dicembre 2024.
