Cambio di destinazione d'uso e permesso di costruire: il TAR chiarisce le regole

La disciplina del cambio di destinazione d’uso è uno dei terreni più delicati dell’attività edilizia. La transizione da una categoria funzionale all’altra, soprattutto quando riguarda il passaggio verso l’uso abitativo, incide direttamente sul carico urbanistico, sull’organizzazione dei servizi e sulle scelte pianificatorie dell’amministrazione.

Ma quando un locale accessorio può essere considerato trasformato in una vera e propria unità abitativa? Quali elementi sono sufficienti per integrare un cambio di destinazione d’uso rilevante ai fini urbanistici? E, soprattutto, il mutamento richiede sempre il permesso di costruire, o può essere ricondotto a interventi minori?

Cambio di destinazione d’uso: quando serve il permesso di costruire?

Proprio su questo snodo interviene la sentenza del TAR Lazio del 16 ottobre 2025, n. 17871, relativa al ricorso contro l’ordine di demolizione di opere realizzate in difformità dal permesso di costruire originario di un locale lavatoio e trasformato in un ambiente dotato di impianti, infissi di sicurezza e dotazioni tipiche di uno spazio ad uso abitativo.

Il caso offre un’occasione preziosa per ricostruire i criteri con cui la giurisprudenza individua la soglia oltre la quale le modifiche incidono sulla destinazione funzionale dell’immobile, rendendo necessario il permesso di costruire.

Secondo le proprietarie ricorrenti, non sarebbe stato realizzato alcun cambio di destinazione d’uso, le opere sarebbero state già presenti al momento dell’acquisto dell’immobile e gli interventi sarebbero comunque regolarizzabili.

Di diverso avviso il TAR, che ha respinto integralmente il ricorso, confermando la legittimità dell’ingiunzione a demolire. Vediamo perché.