Cambio d’uso da garage a residenziale: quando serve il permesso di costruire

Quando un cambio di destinazione d’uso può essere ricondotto alla ristrutturazione “leggera” dichiarabile con D.I.A. (oggi SCIA) e quando, invece, supera la soglia dell’intervento maggiormente impattante sull’organismo edilizio?

Quale ruolo svolgono gli indici urbanistici e le superfici già sanate con condono nella valutazione della legittimità di un nuovo intervento?

E come si deve comportare l’amministrazione quando scopre che le opere realizzate non corrispondono a quanto dichiarato?

Sono le domande che emergono dalla sentenza del Consiglio di Stato del 21 ottobre 2025, n. 8185, chiamato a decidere sulla legittimità di un ordine di demolizione emesso a seguito della trasformazione di un garage in civile abitazione mediante D.I.A.

Trasformazione del garage e variazioni essenziali: una SCIA non basta

L’intervento aveva preso avvio da una D.I.A. per lavori di ristrutturazione interna, comprensivi della trasformazione di un vano garage in residenziale. L’immobile era già stato oggetto, negli anni precedenti, di due concessioni in sanatoria che ne avevano definito con precisione l’assetto legittimo e le superfici assentibili.

Nel corso dei controlli, l’amministrazione aveva accertato che le opere realizzate non si erano limitate a una ristrutturazione interna, ma avevano determinato un incremento significativo della superficie utile e una modifica della cubatura complessiva.

Parallelamente, era stata rilevata la sottrazione di un parcheggio pertinenziale, elemento che incideva sugli standard urbanistici minimi previsti per la zona.

Di conseguenza, l’intervento presentava caratteristiche proprie della ristrutturazione edilizia “pesante”, che richiede il permesso di costruire.

Da qui l’adozione dell’ordine di demolizione, confermato in primo grado e successivamente oggetto di appello.