Sono uno dei tanti che ha acquistato un appartamento in uno degli edifici milanesi finiti sotto indagine per presunti abusi edilizi. Nello specifico, l’intervento è stato realizzato tramite SCIA (e quindi senza permesso di costruire), nonostante si trattasse della demolizione di un piccolo edificio, sostituito da una torre di grandi dimensioni. Da quanto mi è stato riferito (e se ho ben capito), la Procura contesta proprio l’utilizzo della SCIA, ritenendo che l’intervento andasse qualificato non come “ristrutturazione edilizia”, ma come “nuova costruzione”. Avendo effettuato il rogito nel 2024 e beneficiato in buona fede del Sismabonus acquisti, mi chiedo ora se rischio un recupero fiscale sull’importo del bonus e come potrei eventualmente tutelarmi.
L’esperto risponde
L’inquadramento urbanistico degli interventi edilizi nella categoria della “ristrutturazione edilizia” consente importanti semplificazioni procedurali, ma può generare conseguenze rilevanti qualora emerga che i requisiti normativi per tale classificazione non siano stati rispettati. Le ricadute, infatti, non sono soltanto edilizie, ma anche fiscali, coinvolgendo direttamente la spettanza dei bonus legati agli immobili, come il Sismabonus acquisti.
Il tema è salito alla ribalta delle cronache con l’apertura di un importante filone d’inchiesta da parte della Procura di Milano, che ha messo sotto la lente numerosi cantieri. In molti casi – stando agli atti giudiziari riportati dai principali quotidiani – si contesta l’uso improprio della SCIA alternativa, utilizzata in luogo del permesso di costruire per interventi di demolizione e ricostruzione con caratteristiche tipiche della nuova edificazione. Un uso che avrebbe consentito vantaggi in termini di tempistiche, oneri urbanistici e autorizzazioni, spesso in assenza di un piano attuativo.
Il nodo giuridico ruota attorno agli articoli 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c) del d.P.R. 380/2001 i quali stabiliscono rispettivamente:
- che a determinate condizioni anche la demolizione e ricostruzione con variazioni plano-volumetriche può rientrare nella ristrutturazione edilizia;
- sono soggetti a permesso di costruire gli interventi di
ristrutturazione edilizia “pesante”, ossia quelli che:
- modificano la volumetria complessiva degli edifici;
- comportano mutamenti di destinazione d’uso nelle zone A;
- alterano sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati;
- riguardano demolizione e ricostruzione in aree tutelate, se cambiano sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche tipologiche o se vi sono incrementi volumetrici.
La giurisprudenza – anche recente e di legittimità – invita a distinguere tra interventi che mantengono una continuità con l’edificio preesistente e quelli che, nella sostanza, realizzano un manufatto del tutto nuovo e diverso. In questi casi l’intervento potrebbe essere configurato come nuova costruzione, con tutte le implicazioni del caso.
Da qui discende l’effetto domino: se il titolo edilizio è inidoneo o viziato, non solo si rischia il blocco dei lavori o la decadenza del titolo, ma anche la perdita dei benefici fiscali che ne derivano. Ed è proprio questo il tema centrale sollevato dal lettore.
