Cosa succede se, anni dopo i lavori, si scopre che il collaudo statico dell’immobile non è mai stato depositato? Basta presentare una sanatoria impegnandosi a rimettere le cose a posto con nuovi lavori? E se il Comune non risponde, la domanda di sanatoria si considera respinta?
Sono domande che non riguardano soltanto chi ha già un abuso da sanare, perché si pongono ogni volta che si presenta una pratica edilizia per manutenzione, ristrutturazione o ampliamento e, prima ancora, quando si decide di comprare casa. In tutti questi momenti la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile non può essere data per scontata. Andrebbe verificata da un tecnico estraneo alla storia dei lavori e privo di interessi legati all’esito della vendita o dell’intervento, chiamato a ricostruire lo stato legittimo sui documenti originali e non sulle copie custodite dal proprietario.
Su questi temi la giurisprudenza è ormai ampia, dalla validità degli atti di compravendita all’onere della prova nelle sanatorie, e al filone si è aggiunta la sentenza del Consiglio di Stato n. 3927/2026. La vicenda da cui nasce la pronuncia mostra uno degli aspetti più sottovalutati, un collaudo statico inesistente emerso a distanza di anni, e i giudici ricordano che la sanatoria ordinaria può salvare soltanto opere già conformi e documentate, non opere che lo diventeranno con lavori futuri. Per chi possiede un immobile significa potersi ritrovare con un’ordinanza di demolizione e una domanda respinta, senza che siano bastati il permesso di costruire ottenuto anni prima, la buona fede, una SCIA successiva che richiamava quel collaudo e la relazione tecnica allegata all’istanza.
La decisione toglie spazio all’idea che, scoperto il problema, basti presentare un progetto di adeguamento per regolarizzare l’immobile. Non sempre è possibile, perché l’accertamento di conformità dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) guarda a ciò che esiste al momento della domanda, e i giudici amministrativi ne ricavano che l’onere di dimostrarlo grava per intero su chi lo invoca.
Collaudo statico inesistente scoperto con il Superbonus: la vicenda del sottotetto
Al centro della vicenda c’era un fabbricato residenziale, già legittimato da concessioni in sanatoria, che aveva ottenuto nel 2003 un permesso di costruire per il recupero abitativo del sottotetto, con adeguamento strutturale e nuovi abbaini. Il proprietario riteneva che il collaudo statico fosse stato depositato presso il Genio Civile, tanto da allegarlo anche alla SCIA di completamento del 2013.
Nel 2021, durante le verifiche sullo stato legittimo in vista del Superbonus, un accesso agli atti ha rivelato che quel collaudo non esisteva ed era quindi falso, circostanza che, nella ricostruzione riportata in sentenza, il proprietario ignorava. Ne sono seguiti procedimenti penali e amministrativi e, nel 2022, l’ordinanza di demolizione delle opere realizzate.
Il proprietario ha allora chiesto la sanatoria del sottotetto come locale non abitabile, da rendere tale riducendo o eliminando gli abbaini e abbassando le altezze. Sulla domanda si è formato il silenzio-rigetto e il TAR Campania ha respinto il ricorso per mancanza di prova della doppia conformità. In appello si è sostenuto che la conformità fosse implicita, perché l’istanza mirava a ripristinare la destinazione non abitabile già assentita, e si è riproposta la questione di costituzionalità di quel meccanismo.
Sanatoria edilizia e silenzio-rigetto: cosa prevede l’art. 36 del Testo Unico Edilizia
Nel caso di specie, l’istanza di accertamento di conformità è stata presentata nel 2022 ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che consente la sanatoria dell’abuso soltanto se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda (c.d. doppia conformità). Decorsi 60 giorni senza risposta, il silenzio ha valore di rigetto come espressamente disposto al comma 3 del citato art. 36.
Anche se la pronuncia non vi fa riferimento, dopo il Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, all’accertamento di conformità ordinario (detto anche statico o sincrono) si è aggiunto quello di cui all’art. 36-bis (dinamico o asincrono), riservato a parziali difformità, variazioni essenziali e abusi legati alla SCIA, mentre l’art. 36 è rimasto per gli abusi totali. Il nuovo istituto consente la sanatoria, anche a seguito di progetto di ripristino, se l’opera risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Sanatoria del sottotetto negata: perché il Consiglio di Stato ha respinto l’appello
Alla luce di questo quadro, i giudici di Palazzo Spada ribadiscono che la doppia conformità è un presupposto indefettibile e che la sua prova grava integralmente sul privato che chiede di conservare un’opera altrimenti destinata alla demolizione. L’onere può dirsi assolto con titoli e progetti precedenti, planimetrie catastali storiche, elaborati e rilievi anteriori alle opere, fotografie con data certa o altra documentazione oggettiva dello stato ante operam. Non hanno invece rilevanza probatoria le dichiarazioni sostitutive di notorietà e le affermazioni di terzi non verificabili. Tra i precedenti richiamati c’è la sentenza n. 2660/2023, nella quale dichiarazioni di persone informate sui fatti e perizie tecniche sono state giudicate semplici indizi, peraltro smentiti da altri elementi e quindi insufficienti a datare un’opera priva di titolo.
Nel caso esaminato la relazione tecnica era priva della documentazione necessaria e non indicava le disposizioni in base alle quali le opere sarebbero state legittime nei due momenti richiesti.
C’è poi un rilievo che va oltre la prova. Dalle stesse affermazioni dell’appellante emergeva che il ridimensionamento e l’eliminazione degli abbaini non erano ancora stati realizzati al momento della domanda, e i giudici ne concludono che l’art. 36 non poteva nemmeno essere utilizzato. In altre parole, l’accertamento di conformità verifica un’opera che esiste, non un progetto destinato a renderla conforme.
Quanto al silenzio-rigetto, per i giudici l’istituto, pur residuale, non contrasta con la Costituzione perché lascia al privato una piena tutela giurisdizionale. Ricordano inoltre che la Corte costituzionale (sentenza n. 42/2023) aveva già ritenuto inammissibile una questione analoga.
Verifica dello stato legittimo: perché i documenti vanno cercati alla fonte
Dal punto di vista tecnico, la vicenda mostra come un documento possa accompagnare per oltre quindici anni la storia di un immobile senza che nessuno ne controlli l’esistenza presso l’ufficio che avrebbe dovuto custodirlo. È il limite di ogni verifica costruita sulle carte del proprietario, che si supera soltanto interrogando gli archivi competenti per ciascuno dei tre piani della regolarità, edilizio, urbanistico e catastale, sapendo che il catasto descrive il bene ma non ne prova la legittimità.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non se ne occupa, l’art. 67 del d.P.R. n. 380/2001 impone il collaudo statico per le costruzioni dell’art. 53 la cui sicurezza possa interessare la pubblica incolumità, con invio del certificato all’ufficio tecnico regionale. L’art. 24 lo richiede inoltre per l’agibilità.
Sulla lettura della regolarità su tre piani è costruito il volume Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari, che ordina i documenti in una gerarchia delle prove. Al vertice c’è il titolo abilitativo, che fonda la legittimità dell’opera. Al livello successivo stanno il collaudo statico, la dichiarazione di regolare esecuzione e l’agibilità, che attestano la corrispondenza tra quanto autorizzato e quanto eseguito. Il libro indica di verificare il collaudo nel fascicolo edilizio, segnalandone l’assenza come difformità documentale, e di cercare la documentazione sismica con un accesso agli atti presso gli uffici regionali come il Genio Civile, cioè il controllo che nella vicenda è arrivato con anni di ritardo.
Resta un’avvertenza. La sentenza non spiega perché l’ordinanza abbia colpito le opere del sottotetto né qualifica le difformità. Non consente quindi di dire se oggi una domanda analoga potrebbe percorrere l’art. 36-bis, che permette di condizionare il permesso a interventi di adeguamento o di rimozione.
Comprare casa senza verifica dello stato legittimo: quanto costa scoprire il problema dopo
In conclusione, nel caso di specie il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la decisione del TAR Campania.
La vicenda non nasce da una compravendita. Se però l’immobile fosse stato venduto prima del 2021, il rogito che ne riportava i titoli sarebbe rimasto valido, perché la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 8230/2019) lega la nullità alla mancata indicazione di un titolo reale e riferibile all’immobile, non alla conformità dell’opera. L’acquirente avrebbe comunque ereditato il rischio della demolizione, dato che l’Adunanza Plenaria (sentenza n. 9/2017) esclude che l’estraneità del proprietario attuale all’abuso imponga al Comune una motivazione rafforzata.
Il volume distingue tra rischi eliminabili, riducibili e residui. In quella chiave, prima del rogito un’anomalia come quella della vicenda rientra tra i rischi che una verifica seria fa emergere e che le parti possono risolvere, riflettere nel prezzo o regolare nel contratto. Dopo, invece, diventa un procedimento nel quale la prova ricade interamente sul proprietario. Un fascicolo edilizio vale quanto il suo documento meno verificato.
Regolarità edilizia, urbanistica e catastale: le domande più frequenti
Che differenza c’è tra regolarità edilizia, urbanistica e catastale?
La regolarità edilizia riguarda la corrispondenza ai titoli abilitativi, quella urbanistica la compatibilità con la pianificazione e quella catastale la coerenza tra planimetria e stato di fatto. La conformità catastale non prova la legittimità edilizia.
Si può ottenere la sanatoria ex art. 36 promettendo lavori di adeguamento?
No, perché l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 riguarda soltanto interventi già realizzati, di cui verifica la conformità al momento della realizzazione e della domanda. Per parziali difformità, variazioni essenziali e abusi legati alla SCIA, l’art. 36-bis consente invece di subordinare la sanatoria agli interventi necessari per la sicurezza o alla rimozione delle opere non sanabili, anche attraverso un progetto di ripristino.
Dove si verifica il collaudo statico prima di comprare casa?
Il collaudo statico va verificato con accesso agli atti sia nel fascicolo edilizio comunale sia presso l’ufficio tecnico regionale, di norma il Genio Civile, senza fermarsi alla copia consegnata dal venditore.
