Sempre più spesso chi acquista un immobile scopre solo dopo il rogito che la casa presenta difformità edilizie o problemi urbanistici mai verificati prima della compravendita.
Quando si parla di compravendita immobiliare l’attenzione si concentra quasi sempre sull’atto finale dell’operazione, cioè il rogito notarile. È in quel momento che si trasferisce la proprietà e che l’acquirente diventa formalmente proprietario dell’immobile.
Prima di comprare casa è fondamentale verificare il titolo edilizio, lo stato legittimo dell’immobile e la conformità urbanistica per evitare abusi edilizi e problemi dopo il rogito.
La questione reale però è un’altra.
Cosa succede se dopo l’acquisto emergono difformità o veri e propri abusi edilizi? Chi risponde di un eventuale ordine di demolizione? E quali conseguenze può avere la presenza di irregolarità edilizie su un immobile appena acquistato?
Non si tratta di ipotesi teoriche. Nella pratica delle compravendite immobiliari capita ancora con una certa frequenza che un immobile venga trasferito senza una ricostruzione completa della sua storia urbanistico-edilizia. Il problema emerge spesso solo in un momento successivo, quando il nuovo proprietario tenta di eseguire lavori, presentare una CILA o una SCIA, richiedere un permesso di costruire oppure accedere a un incentivo edilizio.
Tra le verifiche più importanti quando si decide di comprare casa c’è proprio la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.
Art. 46 Testo Unico Edilizia: la nullità degli atti di trasferimento senza titolo edilizio
Il tema della regolarità edilizia nella circolazione degli immobili non è una questione recente. Già con la Legge n. 47 del 1985 il legislatore aveva introdotto una disciplina finalizzata a evitare il trasferimento di edifici abusivi.
Oggi questa disciplina è contenuta nell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), secondo cui gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali, nonché lo scioglimento della comunione, relativi ad edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se nell’atto non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del titolo edilizio in sanatoria.
Il rogito deve quindi contenere l’indicazione del titolo edilizio che ha legittimato la costruzione dell’immobile oppure quello che ne ha consentito la regolarizzazione.
La disposizione si applica anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma 3 del Testo Unico Edilizia, per i quali devono essere indicati nell’atto gli estremi della segnalazione.
La ratio della norma è evidente. Impedire la circolazione di immobili completamente privi di titolo edilizio. Tuttavia la presenza di questa indicazione nell’atto non garantisce automaticamente che l’immobile sia urbanisticamente regolare.
Il limite della nullità urbanistica nelle compravendite immobiliari
La nullità prevista dall’art. 46 del Testo Unico Edilizia è una nullità di carattere formale, spesso definita in dottrina e giurisprudenza come nullità documentale. Essa opera quando nell’atto non viene indicato il titolo edilizio oppure quando l’edificio è stato realizzato in totale assenza di titolo.
Nella pratica però la situazione più frequente è un’altra. Molti immobili sono stati costruiti con un titolo edilizio regolare ma nel corso degli anni hanno subito modifiche, ampliamenti o trasformazioni che non risultano pienamente conformi ai titoli rilasciati.
In questi casi la compravendita rimane valida sotto il profilo civilistico perché il titolo edilizio esiste ed è indicato nell’atto. Questo però non significa che l’immobile sia urbanisticamente regolare.
Ed è proprio in questo passaggio che assume rilievo il concetto di stato legittimo dell’immobile.
Stato legittimo dell’immobile e verifica urbanistica prima del rogito
L’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 definisce lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’unità immobiliare, a condizione che in sede di rilascio l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. A questi si aggiungono gli eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.
In termini tecnici lo stato legittimo dell’immobile rappresenta quindi la ricostruzione della conformità urbanistica dell’edificio sulla base dei titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione e le successive trasformazioni, inclusi i titoli formatisi in sede di sanatoria o a seguito del pagamento delle sanzioni previste dalla normativa edilizia.
Questa ricostruzione costituisce oggi il punto di riferimento per la verifica della regolarità urbanistica degli immobili e per la presentazione di nuovi titoli edilizi.
Il tema dello stato legittimo dell’immobile è stato approfondito anche nella guida dedicata all’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia pubblicata su LavoriPubblici.it, che analizza nel dettaglio la ricostruzione della legittimità urbanistica degli edifici e le principali criticità applicative.
Abusi edilizi e ordine di demolizione: perché il rischio ricade sul proprietario
La verifica dello stato legittimo assume particolare importanza quando emergono abusi edilizi.
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito in modo costante che l’ordine di demolizione costituisce una misura ripristinatoria finalizzata a ricondurre l’immobile alla legalità urbanistica. Il provvedimento viene normalmente rivolto al responsabile dell’abuso e al proprietario dell’immobile e può essere adottato nei confronti del proprietario anche quando non sia stato l’autore materiale dell’intervento abusivo.
Questo avviene perché l’ordine di demolizione ha natura reale e incide direttamente sul bene, con l’obiettivo di eliminare la situazione di illegittimità urbanistica attraverso il ripristino dello stato dei luoghi.
Di conseguenza acquistare un immobile che presenta difformità edilizie può comportare conseguenze anche rilevanti, tra cui l’adozione di un ordine di demolizione, la necessità di sostenere i costi di ripristino oppure l’avvio di una procedura di sanatoria quando la normativa lo consente.
Abusi edilizi e compravendita: il rischio del contenzioso tra venditore e acquirente
Le conseguenze della presenza di abusi edilizi non riguardano soltanto il rapporto con l’amministrazione. In molti casi possono tradursi anche in un contenzioso civile tra venditore e acquirente.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, ha esaminato proprio una vicenda di compravendita immobiliare nella quale il venditore aveva omesso di dichiarare la presenza di abusi edilizi sull’immobile. In quel caso il giudice ha riconosciuto agli acquirenti sia il risarcimento per il deprezzamento del bene, sia il rimborso delle spese sostenute per la rimozione delle opere abusive.
Secondo la Corte le due voci di danno non coincidono. Il costo necessario per eliminare gli abusi serve infatti a ripristinare la regolarità urbanistica dell’immobile, mentre la riduzione del valore dell’immobile rappresenta una perdita economica distinta, che può permanere anche dopo la rimozione delle opere abusive.
Questo orientamento conferma come la presenza di difformità o abusi edilizi possa incidere non soltanto sulla regolarità urbanistica dell’immobile, ma anche sull’equilibrio economico della compravendita e sulla responsabilità delle parti coinvolte.
Cosa controllare prima di comprare casa: il ruolo dello stato legittimo dell’immobile
Quando si acquista un immobile una delle domande più frequenti riguarda proprio cosa controllare prima di comprare casa.
Le verifiche da effettuare sono diverse e riguardano la provenienza dell’immobile, la situazione catastale, eventuali ipoteche o vincoli e la documentazione tecnica disponibile.
Tra tutti questi controlli quello più delicato riguarda la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, cioè la verifica della legittimità urbanistica dell’edificio sulla base dei titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione e le successive trasformazioni nel tempo.
Senza questa verifica il rischio è quello di acquistare un immobile che presenta difformità o abusi edilizi non regolarizzati, con conseguenze che possono emergere anche molti anni dopo il rogito.
Check list tecnica: cosa verificare prima di comprare casa
Prima della compravendita è opportuno effettuare alcune verifiche tecniche e documentali che consentano di accertare la regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile e di ricostruirne correttamente lo stato legittimo.
Una verifica completa dovrebbe includere almeno i seguenti controlli.
- Verificare il titolo edilizio originario o il titolo
che ha legittimato l’immobile
Accertare il provvedimento che ha autorizzato la costruzione dell’edificio (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire) oppure il titolo che ne ha successivamente legittimato la realizzazione, come un permesso di costruire in sanatoria o un condono edilizio. - Individuare tutti i titoli edilizi
successivi
Ricostruire le eventuali pratiche edilizie presentate nel tempo (CILA, SCIA, DIA o permessi di costruire) che hanno autorizzato modifiche, ampliamenti o ristrutturazioni dell’immobile. - Ricostruire lo stato legittimo
dell’immobile
Verificare lo stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, ricostruendo la sequenza dei titoli edilizi che hanno disciplinato la realizzazione dell’immobile e le successive trasformazioni. - Confrontare lo stato dei luoghi con i titoli
edilizi
Accertare che la configurazione attuale dell’immobile corrisponda alla documentazione progettuale depositata presso il Comune. - Verificare la conformità catastale
Controllare che la planimetria catastale sia coerente con lo stato di fatto dell’immobile. - Accertare eventuali sanatorie o procedimenti
edilizi
Verificare la presenza di pratiche di condono o sanatoria e accertare se i relativi procedimenti risultino conclusi. - Controllare vincoli urbanistici e
amministrativi
Verificare la presenza di vincoli urbanistici, paesaggistici o procedimenti amministrativi che possano incidere sull’utilizzo o sulla trasformazione dell’immobile.
Una verifica tecnica preventiva consente di individuare eventuali difformità o abusi edilizi prima della compravendita e di evitare che il problema emerga solo dopo il trasferimento della proprietà.
Senza stato legittimo diventa difficile intervenire sull’immobile
La verifica dello stato legittimo non è importante soltanto per evitare conseguenze sanzionatorie.
Negli ultimi anni la normativa edilizia ha rafforzato il collegamento tra regolarità urbanistica dell’immobile e possibilità di realizzare nuovi interventi edilizi.
Quando viene presentata una CILA, una SCIA o una richiesta di permesso di costruire il tecnico incaricato deve infatti asseverare la legittimità urbanistica dell’immobile sulla base dei titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione e le successive trasformazioni.
Se emergono difformità o abusi edilizi non regolarizzati l’intervento potrebbe non essere asseverabile oppure potrebbe esporre il proprietario al rischio di nuovi procedimenti repressivi.
La regolarità urbanistica degli immobili è diventata quindi uno degli elementi centrali del mercato immobiliare, perché incide direttamente sulla possibilità di utilizzare, trasformare e valorizzare il bene nel tempo.
FAQ: stato legittimo e compravendita immobiliare
Chi risponde degli abusi edilizi dopo il rogito?
L’ordine di demolizione può essere rivolto al responsabile dell’abuso ma anche al proprietario dell’immobile. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che il provvedimento ha natura reale e può essere adottato nei confronti del proprietario anche quando non sia stato l’autore materiale dell’intervento abusivo.
La presenza del titolo edilizio nell’atto di compravendita garantisce che l’immobile sia urbanisticamente regolare?
No. L’indicazione del titolo edilizio nell’atto è necessaria ai fini della validità della compravendita ai sensi dell’art. 46 del d.P.R. 380/2001, ma non garantisce automaticamente che l’immobile sia pienamente conforme ai titoli edilizi rilasciati nel tempo.
Perché è importante verificare lo stato legittimo prima di acquistare casa?
Perché lo stato legittimo consente di ricostruire la storia urbanistica dell’immobile e di verificare se le trasformazioni intervenute nel tempo siano coerenti con i titoli edilizi rilasciati o con eventuali provvedimenti di sanatoria.
Cosa succede se l’immobile presenta difformità edilizie?
Le conseguenze dipendono dalla natura delle difformità. In alcuni casi è possibile ricorrere a strumenti di regolarizzazione previsti dalla normativa edilizia; in altri casi può essere necessario procedere alla rimozione o alla demolizione delle opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio.
Perché la verifica tecnica prima del rogito è un passaggio fondamentale
Alla luce di questo quadro normativo appare sempre più evidente che la verifica urbanistica dell’immobile dovrebbe rappresentare un passaggio preliminare in ogni compravendita immobiliare.
Attraverso l’analisi dei titoli edilizi, della documentazione amministrativa e dello stato dei luoghi è infatti possibile ricostruire la storia urbanistica dell’immobile e verificare la sua effettiva legittimità rispetto ai titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione e le successive trasformazioni.
Il rogito non dovrebbe quindi rappresentare il punto di partenza della verifica urbanistica, ma piuttosto il suo punto di arrivo.
Perché senza una verifica preventiva dello stato legittimo il rischio non è semplicemente quello di acquistare una casa con qualche irregolarità edilizia. Il rischio è quello di comprare un problema urbanistico che potrebbe accompagnare l’immobile per molti anni e che, in alcune situazioni, può essere risolto soltanto attraverso la rimozione o la demolizione delle opere abusive.
In questa prospettiva il costo di una verifica tecnica preventiva non è una formalità burocratica né una spesa accessoria. È probabilmente l’investimento più sensato che si possa fare prima di acquistare un immobile, perché pagare un tecnico per ricostruire correttamente lo stato legittimo significa spesso evitare problemi molto più complessi e molto più costosi dopo il rogito.
