Infiltrazioni dal lastrico solare: il danneggiato partecipa al risarcimento

Chi risponde dei danni da infiltrazione provenienti da un lastrico solare di proprietà o uso esclusivo?

È corretto ritenere che il danneggiato sia sempre “terzo” e quindi integralmente estraneo alla ripartizione delle responsabilità? E fino a che punto il criterio di proiezione verticale incide sull’individuazione dei soggetti obbligati ai due terzi delle spese?

Sono i quesiti affrontati dall’ordinanza della Corte di Cassazione del 28 ottobre 2025, n. 28528, che interviene su una vicenda condominiale abbastanza frequente, offrendo una ricostruzione molto chiara del rapporto tra responsabilità risarcitoria e obblighi manutentivi ex art. 1126 c.c.

Infiltrazioni dal lastrico solare: quando il danneggiato partecipa al risarcimento

La controversia nasce a seguito delle infiltrazioni che, secondo la proprietaria dei locali sottostanti, avrebbero avuto origine dai terrazzi sovrastanti, di proprietà esclusiva di diversi condomini, nonché da elementi riconducibili alle parti comuni (pozzo luce, facciate, giunti tecnici).

In primo grado il Tribunale aveva ritenuto responsabili soltanto i proprietari dei terrazzi, escludendo il condominio. La Corte d’appello aveva confermato la responsabilità dei titolari dei lastrici, respingendo l’appello incidentale della danneggiata e mantenendo fuori dalla vicenda risarcitoria sia il condominio sia la proprietaria dei locali sottostanti.

I proprietari dei terrazzi avevano quindi presentato ricorso in Cassazione sostenendo, tra l’altro, che la Corte d’appello avrebbe dovuto applicare l’art. 1126 c.c. imponendo alla stessa proprietaria dell’unità danneggiata di contribuire ai due terzi delle spese, in quanto proprietaria sottostante e non semplice utilizzatrice.