Condono edilizio e aree protette: il Consiglio di Stato ribadisce l’assoluta non sanabilità delle nuove costruzioni

Può un abuso edilizio essere sanato se l’immobile ricade in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico o ambientale? E, soprattutto, fino a che punto la pendenza di una domanda di condono paesaggistico può incidere sull’esito del procedimento edilizio?

Si tratta di interrogativi ricorrenti nella pratica tecnica e amministrativa, in un contesto in cui il contenzioso in materia di condono edilizio e vincoli paesaggistici invita la giurisprudenza a individuare il punto di equilibrio tra la tutela dell’ambiente e l’esigenza di regolarizzare situazioni di fatto risalenti nel tempo.

Condono edilizio e condono paesaggistico: niente sanatoria per abusi in zona con vincolo ambientale

La sentenza del Consiglio di Stato del 20 ottobre 2025, n. 8119, si inserisce in questo quadro, confermando un orientamento ormai consolidato: le nuove costruzioni realizzate in aree vincolate non possono in alcun modo essere oggetto di sanatoria, neppure quando l’intervento risulti astrattamente conforme alla disciplina urbanistica vigente o sia pendente un distinto procedimento di condono paesaggistico.

La controversia trae origine da un’istanza di condono edilizio ai sensi del terzo condono (art. 32 del D.L. n. 269/2003), presentata per un manufatto residenziale di nuova costruzione in area vincolata.

L’Amministrazione aveva rigettato la domanda, ritenendo l’opera non sanabile in quanto edificata all’interno di un’area naturale protetta e comportante incremento di superficie e volumetria.

L’interessato aveva impugnato il diniego lamentando la mancata valutazione della conformità urbanistica e la pendenza di un’istanza di condono paesaggistico speciale ex art. 1, comma 39, della L. n. 308/2004.

Il TAR aveva respinto il ricorso, decisione poi impugnata dinanzi al Consiglio di Stato.