In caso di ordine di demolizione su un edificio oggetto di istanza di condono, è davvero possibile “rientrare” nei limiti volumetrici intervenendo successivamente? E quando l’immobile abusivo coincide con l’abitazione principale, il diritto alla casa può fermare la demolizione?
A rispondere negativamente a entrambe le domande è la Corte di Cassazione con la sentenza del 26 marzo 2026, n. 11313, che torna su alcuni principi destinati a riemergere ogni volta che si tenta, anche a distanza di anni, di riportare un abuso edilizio entro i parametri di legge.
Condono edilizio: la Cassazione sulla demolizione della cubatura in eccedenza
Il caso riguarda il ricorso contro l’esecuzione di un ordine di demolizione disposto su un immobile già oggetto di sentenza penale divenuta irrevocabile nel 1998.
A distanza di tempo, il proprietario aveva chiesto la sospensione o la revoca dell’ordinanza facendo leva su due profili tra loro collegati: da un lato la possibile condonabilità dell’intervento, sostenuta sulla base di una demolizione parziale eseguita successivamente, dall’altro l’applicazione del principio di proporzionalità, evidenziando che l’immobile costituiva abitazione.
Il nodo centrale della controversia non stava quindi nell’accertamento dell’abuso, ormai definitivo, ma nella possibilità di intervenire sulla cubatura per rendere l’opera condonabile.
Secondo il proprietario, una nota dell’ufficio condono aveva evidenziato come le opere realizzate al primo piano potessero, in linea teorica, rientrare nel condono, essendo state ultimate entro il 31 dicembre 1993. Diversa era invece la situazione del piano terra, escluso dalla sanatoria sia per la destinazione ad attività artigianale sia per il superamento del limite massimo di 750 metri cubi previsto dalla Legge n. 724/1994.
Proprio su questo punto si è innestata la strategia difensiva. Il ricorrente ha sostenuto di aver demolito la porzione non condonabile al piano terra, presentando anche una CILA, con l’obiettivo di ridurre la volumetria complessiva e rientrare così nel limite previsto dalla normativa. L’operazione, nelle intenzioni, avrebbe dovuto rendere sanabile almeno la parte residua dell’edificio.
Il Tribunale ha però escluso questa ricostruzione e la Cassazione ha condiviso integralmente tale impostazione, dichiarando il ricorso inammissibile.
Condono edilizio: limiti di cubatura e requisiti della Legge n. 724/1994
Nella questione assumono rilievo le disposizioni della disciplina del secondo condono edilizio, contenuta nella Legge n. 724/1994, che ha definito in modo puntuale i presupposti per la sanatoria degli abusi.
In particolare, l’art. 39 consente il condono solo per le opere:
- ultimate entro il 31 dicembre 1993;
- che rispettino limiti dimensionali ben precisi, individuati:
- nel 30% della volumetria originaria;
- oppure nel limite assoluto di 750 metri cubi.
Si tratta di limiti che non hanno una funzione meramente quantitativa, ma rappresentano una soglia oltre la quale l’abuso esce dal perimetro della sanatoria straordinaria.
Su questo impianto normativo si è innestata nel tempo un’elaborazione giurisprudenziale che ha chiarito due principi ormai consolidati: da un lato la necessità di valutare l’abuso in modo unitario, evitando qualsiasi frammentazione del manufatto, dall’altro l’impossibilità di incidere successivamente sui requisiti di condonabilità, che devono essere verificati con riferimento alla situazione esistente alla data fissata dalla legge.
Sanatoria immobile: perché non è possibile rientrare nei limiti volumetrici dopo il condono
La Corte costruisce il proprio ragionamento su due direttrici che, lette insieme, rendono evidente come lo spazio per operazioni correttive successive sia, in realtà, inesistente:
- il modo in cui deve essere considerato l’edificio abusivo;
- il momento temporale in cui deve essere verificata la condonabilità.
Il primo passaggio riguarda la qualificazione dell’immobile. La Corte ribadisce che, ai fini del condono, il manufatto deve essere considerato nella sua interezza, come un organismo unitario.
Questo comporta che non è possibile suddividere l’intervento abusivo in più porzioni autonome, né presentare istanze separate riferite a singole parti dell’edificio nel tentativo di rientrare nei limiti volumetrici. La volumetria va sempre valutata nel suo complesso, evitando qualsiasi ricostruzione che finisca per ridurre artificialmente l’entità dell’abuso.
Il secondo passaggio incide direttamente sulla questione della cubatura. La Corte chiarisce che la verifica dei requisiti per il condono deve essere effettuata con riferimento alla situazione esistente alla data del 31 dicembre 1993.
Ne deriva che qualsiasi intervento eseguito successivamente, anche se finalizzato a ridurre la volumetria, non può essere preso in considerazione. Se si ammettesse il contrario, si finirebbe per spostare in avanti il termine fissato dalla legge, alterando la logica stessa del condono.
Da qui la conclusione secondo cui la demolizione ex post non solo è irrilevante, ma assume il significato di un tentativo di aggirare la disciplina normativa.
Demolizione e abitazione principale: quando si applica il principio di proporzionalità
Il secondo tema affrontato riguarda il rapporto tra ordine di demolizione e diritto al rispetto della vita privata e familiare.
Anche su questo punto la Cassazione si muove lungo un orientamento consolidato, chiarendo che l’ordine di demolizione non è incompatibile, in via generale, con l’art. 8 CEDU. Non esiste quindi un diritto assoluto a mantenere un immobile abusivo solo perché utilizzato come abitazione.
Ciò non esclude, però, la necessità di un bilanciamento tra interessi contrapposti, che il giudice è chiamato a svolgere attraverso il principio di proporzionalità. In questa valutazione assumono rilievo diversi elementi:
- la consapevolezza dell’abuso;
- la gravità dell’illecito edilizio;
- il tempo trascorso tra accertamento ed esecuzione;
- le condizioni personali del destinatario;
- la possibilità di regolarizzazione o di reperire una soluzione abitativa alternativa.
La Corte, tuttavia, chiarisce un limite preciso: non possono essere valorizzate situazioni derivanti dall’inerzia del responsabile dell’abuso. Il tempo trascorso, se non accompagnato da un’attività concreta di regolarizzazione, non rafforza la posizione del privato.
Demolizione e limiti di cubatura: le indicazioni operative della Cassazione
La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando integralmente l’ordine di demolizione.
Il dato che emerge con maggiore evidenza è la necessità di considerare l’intervento abusivo nella sua dimensione complessiva, senza lasciare spazio a ricostruzioni frammentate o a tentativi di riduzione artificiosa della cubatura. Allo stesso modo, viene ribadito che la condonabilità non può essere costruita nel tempo attraverso interventi successivi, ma deve essere verificata con riferimento alla situazione esistente alla data fissata dalla legge.
In questo quadro, anche il tentativo di neutralizzare l’ordine di demolizione eliminando ex post la parte eccedente non trova spazio, perché si pone in contrasto con la logica stessa del condono straordinario.
Resta il tema del diritto all’abitazione, che continua a richiedere un bilanciamento attento che non può mai tradursi in una forma di sanatoria indiretta fondata sull’inerzia del privato.
Ne esce un orientamento che riduce in modo significativo i margini per operazioni tardive di regolarizzazione e richiama a una verifica molto più attenta, fin dall’origine, della reale possibilità di sanare un abuso edilizio.
