Condono edilizio: vietato intervenire su immobili abusivi durante la sanatoria

È possibile intervenire su un immobile abusivo dopo aver presentato domanda di condono? Le opere di completamento o manutenzione possono essere autorizzate nelle more della definizione del procedimento di sanatoria? E quali sono le conseguenze se i lavori vengono eseguiti senza titolo?

Condono edilizio e completamento lavori: la sentenza del Consiglio di Stato

Sono domande tutt’altro che banali, soprattutto in considerazione della quantità di istanze di condono ancora chiuse nei cassetti della pubblica amministrazione, sulle quali esiste ormai una copiosa giurisprudenza che è riuscita a fornire principi consolidati e utili per comprendere meglio cosa è lecito e cosa invece no.

Ha fornito nuove risposte il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 7918 del 9 ottobre 2025, è intervenuto su una questione tanto frequente nella pratica quanto sottovalutata: cosa accade se, durante la pendenza di una domanda di condono, il proprietario prosegue o modifica i lavori abusivi già oggetto di sanatoria?

Tutto nasce da un abuso edilizio realizzato su un’area particolarmente delicata, posta all’interno di un alveo fluviale e quindi sottoposta a vincolo idrogeologico e paesaggistico (D.M. 23 gennaio 1954). Il proprietario, dopo l’accertamento delle opere, aveva presentato domanda di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003, chiedendo anche l’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004.

Nel corso dell’istruttoria, però, erano stati rilevati ulteriori interventi edilizi di completamento e ampliamento del manufatto. A seguito del parere negativo della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, il Comune aveva rigettato la sanatoria e disposto la demolizione delle opere, ritenendo che i nuovi lavori, realizzati in assenza di titolo, avessero definitivamente compromesso la possibilità di regolarizzazione.

In primo grado, il TAR ha confermato la legittimità dell’operato comunale. Secondo i giudici:

• il diniego di sanatoria era un atto vincolato, fondato sul parere negativo della Soprintendenza e, come tale, non soggetto a valutazioni discrezionali;
• la mancata comunicazione del preavviso di rigetto non comportava annullabilità del provvedimento, poiché l’esito non avrebbe potuto essere diverso (art. 21-octies, legge 241/1990);
• le opere aggiuntive eseguite durante la pendenza della sanatoria erano illecite, perché in violazione dell’art. 35 della legge n. 47/1985, che vieta qualsiasi intervento edilizio su manufatti oggetto di condono fino alla definizione del relativo procedimento.

Il TAR aveva quindi respinto il ricorso, confermando la demolizione delle opere e la non sanabilità dell’intervento. Quindi il ricorso al Consiglio di Stato.