Il secondo condono edilizio ha previsto un limite volumetrico di 750 metri cubi per singola richiesta, ma questo non significa che sia possibile suddividere un edificio abusivo in più unità immobiliari e presentare altrettante domande per aggirare i limiti della sanatoria. La questione si complica quando le istanze sono state presentate da familiari che non hanno dimostrato di avere un titolo giuridico sull'immobile.
Nella sentenza del 16 settembre 2026, n. 33627, la Corte di Cassazione ha esaminato il caso di tre condoni rilasciati per altrettante porzioni di uno stesso edificio abusivo e successivamente utilizzati per chiedere la revoca dell'ordine di demolizione, soffermandosi sulla legittimazione dei richiedenti e sulle verifiche che il giudice dell'esecuzione può compiere sui provvedimenti di sanatoria già rilasciati dal Comune.
Frazionamento artificioso e condono edilizio: tre sanatorie per un unico edificio abusivo
La vicenda riguarda un fabbricato residenziale abusivo sviluppato su quattro livelli fuori terra, con un garage al piano terra e tre appartamenti ai piani superiori, tutti completamente ultimati e serviti da un unico vano scala, attraverso il quale si raggiungeva anche il torrino di accesso alla terrazza di copertura.
Alla costruzione principale si erano aggiunti un corpo di fabbrica nel cortile interno e un ampliamento del piano terra, anch'essi abusivi e direttamente collegati all'edificio interessato dall'ordine di demolizione.
Nonostante fosse stato disposto l'abbattimento del manufatto, nel 2025 erano stati rilasciati tre provvedimenti di condono relativi a domande presentate nel 1994 dai figli dei responsabili dell'abuso, ciascuno con riferimento a una porzione dell'immobile. Una distinta pratica, riguardante le opere realizzate nel cortile interno, risultava invece sospesa per alcune incongruenze tra gli elaborati presentati e i dati catastali.
Sulla base dei tre condoni ottenuti, la difesa aveva quindi chiesto la sospensione e la revoca dell'ordine di demolizione, sostenendo che i titoli sopravvenuti fossero incompatibili con il mantenimento della misura ripristinatoria.
La Corte d'Appello aveva respinto la richiesta, rilevando che le sanatorie riguardavano porzioni di un'unica costruzione abusiva, la cui volumetria complessiva era pari a 2.635,50 metri cubi, oltre a 173,60 metri cubi riferiti alla fondazione, ben oltre il limite di 750 metri cubi previsto dalla disciplina del secondo condono.
La difesa ha quindi impugnato l'ordinanza sostenendo che, una volta riconosciuta l'eventuale illegittimità dei condoni per la sola volumetria eccedente, sarebbe stato necessario verificare se questa potesse essere separata dalle porzioni sanabili e, qualora la demolizione parziale fosse risultata impossibile, valutare la sostituzione dell'abbattimento con una sanzione pecuniaria.
Secondo condono edilizio: quando il limite di 750 mc si applica alle singole domande
La questione ruota attorno all'art. 39, comma 1, della Legge n. 724/1994, che ha esteso la possibilità di accedere al condono edilizio alle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, subordinando la sanatoria al rispetto di determinati limiti dimensionali.
La disposizione distingue gli ampliamenti dalle nuove costruzioni. Per i primi, la disciplina fa riferimento al 30% della volumetria originaria, prevedendo comunque un limite massimo di 750 metri cubi, mentre per le nuove costruzioni il limite di 750 metri cubi è riferito alla singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, purché non si tratti di un frazionamento artificioso dell'intervento.
Quest’ultima previsione ha alimentato, nel tempo, il contenzioso relativo alla possibilità di presentare domande separate per le diverse porzioni di uno stesso fabbricato, perché il riferimento alla singola richiesta potrebbe far ritenere che sia sufficiente suddividere un edificio in più unità immobiliari per beneficiare altrettante volte del limite volumetrico.
La Cassazione ha ribadito, però, che l'edificio deve essere considerato nella sua consistenza unitaria quando le opere sono funzionalmente riconducibili a un unico intervento edilizio facente capo allo stesso soggetto legittimato, senza che la suddivisione in più appartamenti o la presentazione di distinte domande possa modificare la natura dell'operazione edificatoria originaria.
Sul punto, la Suprema Corte ha anche richiamato la sentenza n. 302/1996 della Corte costituzionale, che ha riconosciuto la possibilità di presentare domande separate relative a uno stesso immobile quando esistono diversi soggetti effettivamente legittimati, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo.
Il limite dei 750 metri cubi può quindi essere riferito alle singole richieste quando queste corrispondono a distinte posizioni giuridiche, mentre non è consentito a un unico soggetto legittimato moltiplicare le domande per ottenere una sanatoria che, considerando l'edificio nella sua interezza, sarebbe preclusa.
Nel caso esaminato, i tre condoni riguardavano un fabbricato realizzato abusivamente dagli stessi responsabili, senza che fosse stata dimostrata l'esistenza di situazioni giuridiche autonome tali da giustificare la presentazione di distinte domande per i singoli piani.
Domanda di condono edilizio: chi è legittimato a presentarla
La Corte si è soffermata sulla legittimazione dei richiedenti che avevano ottenuto i provvedimenti di condono, affrontando il problema del diritto del richiedente di ottenere la sanatoria.
L'art. 39 della Legge n. 724/1994, attraverso il richiamo alla disciplina della Legge n. 47/1985, consente di presentare domanda di condono al proprietario e agli altri soggetti che abbiano un interesse giuridicamente qualificato al conseguimento del titolo, secondo un'impostazione che trova riscontro anche nell'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, in base al quale il permesso di costruire può essere rilasciato al proprietario dell'immobile oppure a chi abbia titolo per richiederlo.
Non è dunque indispensabile essere proprietari, ma bisogna dimostrare l'esistenza di un rapporto giuridico che attribuisca una legittima disponibilità del bene, non essendo sufficiente un semplice interesse di fatto.
Richiamando la giurisprudenza amministrativa, la Suprema Corte ha ricordato che la legittimazione può derivare da un diritto reale, come l'usufrutto, oppure da un rapporto obbligatorio, come il comodato o il leasing, purché sussistano le condizioni necessarie per richiedere il titolo edilizio e, quando occorre, il consenso del proprietario. Tra i soggetti potenzialmente legittimati rientra anche il promissario acquirente che, in forza del contratto preliminare, abbia acquisito una disponibilità qualificata dell'immobile.
La situazione diventa più complessa quando il bene appartiene a più proprietari, perché la presentazione della domanda da parte di un singolo comproprietario non può pregiudicare i diritti degli altri. A questo proposito, la Cassazione ha richiamato l'orientamento secondo cui la richiesta deve ordinariamente provenire da tutti i comproprietari, salvo che le circostanze consentano di riconoscere l'esistenza di un accordo tra loro.
Nel procedimento esaminato, il problema era ancora più immediato, perché i figli dei responsabili dell'abuso avevano presentato le domande di condono per i singoli piani senza documentare a quale titolo ne disponessero.
Non risultava provata una situazione proprietaria, né erano stati dedotti altri rapporti giuridici che potessero giustificare la presentazione delle istanze, mentre la semplice relazione familiare con i responsabili della costruzione non poteva essere considerata sufficiente a dimostrare la legittimazione.
L'eventuale acquisizione di un diritto per successione, ha sottolineato la Cassazione, deve essere documentata anche nella sua collocazione temporale, perché la legittimazione deve esistere al momento della presentazione della domanda di condono e non può essere desunta dalla successiva acquisizione della proprietà o di un altro diritto sull'immobile.
I figli non avevano quindi dimostrato di trovarsi, quando avevano presentato le istanze nel 1994, in una posizione giuridica che consentisse loro di richiedere autonomamente la sanatoria delle singole porzioni dell'edificio.
Condono edilizio e ordine di demolizione: cosa verifica il giudice dell'esecuzione
Secondo i ricorrenti, il rilascio dei provvedimenti di condono nel 2025 avrebbe determinato una situazione incompatibile con il mantenimento dell'ordine giudiziale di demolizione, ma tale impostazione non è stata condivisa dalla Cassazione, che ha invece confermato la correttezza della verifica effettuata dalla Corte d'appello sui presupposti delle sanatorie sopravvenute.
In particolare, hanno ribadito i giudici di legittimità, il giudice dell'esecuzione non è vincolato alla semplice esistenza del provvedimento comunale, ma deve accertare se il condono sia stato rilasciato nel rispetto delle condizioni previste dalla legge, perché soltanto un titolo effettivamente idoneo a regolarizzare l'opera può incidere sull'esecuzione dell'ordine demolitorio.
L'accertamento riguarda la legittimazione del richiedente, la tempestività della domanda, l'ultimazione delle opere entro il termine previsto, le caratteristiche dell'intervento e la presenza di eventuali vincoli, oltre al rispetto dei limiti volumetrici e delle destinazioni d'uso ammesse.
Il giudice penale non interviene per annullare il provvedimento amministrativo, ma per stabilire se questo possa produrre effetti sull'ordine di demolizione, che non viene meno automaticamente per il solo fatto che il Comune abbia rilasciato una sanatoria.
Nella vicenda esaminata, la Corte d'appello aveva rilevato che i richiedenti non avevano dimostrato di essere legittimati a presentare le domande e che i tre condoni riguardavano porzioni di un unico edificio abusivo, la cui volumetria complessiva superava ampiamente i limiti della Legge n. 724/1994.
La Cassazione ha condiviso la ricostruzione della Corte d'appello, dichiarando inammissibile il ricorso perché le censure formulate dalla difesa non si confrontavano con le ragioni che avevano portato a escludere l'efficacia dei condoni sull'ordine di demolizione.
Fiscalizzazione dell'abuso: quando si applica la sanzione alternativa all'ordine di demolizione
Nel ricorso era stata prospettata anche la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, richiamando gli artt. 34 e 38 del d.P.R. n. 380/2001, che disciplinano però situazioni differenti rispetto a quella di una nuova costruzione interamente abusiva.
L'art. 34 riguarda gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e prevede, al comma 2, una sanzione pecuniaria quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, mentre l'art. 38 regola le conseguenze degli interventi realizzati sulla base di un permesso successivamente annullato.
Secondo la parte ricorrente, una volta riconosciuta l'eventuale illegittimità dei condoni limitatamente alla volumetria eccedente, sarebbe stato necessario verificare se questa fosse materialmente separabile dalle altre porzioni dell'edificio e, nell'ipotesi di impossibilità della demolizione parziale, valutare l'applicazione di una sanzione pecuniaria.
La Cassazione non ha però esaminato nel merito questa richiesta, perché la questione della scindibilità delle opere non era stata sottoposta alla Corte d'Appello ed era stata introdotta soltanto nel giudizio di legittimità, dove non è possibile chiedere per la prima volta accertamenti tecnici sulle caratteristiche dell'immobile e sui rapporti strutturali tra le diverse porzioni. La censura è stata quindi dichiarata inammissibile, senza che la Corte abbia stabilito se nella fattispecie fosse possibile applicare la fiscalizzazione dell'abuso.
Condono già rilasciato: cosa verificare prima della revoca dell'ordine di demolizione
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile, lasciando fermo l'ordine demolitorio e ribadendo che la presentazione di domande separate per le singole porzioni di un edificio abusivo non consente automaticamente di applicare a ciascuna il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dal secondo condono edilizio, perché la possibilità di ottenere più sanatorie dipende dall'esistenza di effettive e distinte posizioni giuridiche legittimanti, oltre che dal rispetto degli altri presupposti stabiliti dalla legge.
In caso di pratiche di condono particolarmente risalenti, va quindi per prima cosa ricostruita la posizione giuridica del richiedente all'epoca dell'istanza, tenendo conto del fatto che la successiva attribuzione delle singole unità immobiliari a soggetti diversi non dimostra che questi fossero originariamente legittimati a richiederne la sanatoria.
Se sull'immobile grava un ordine giudiziale di demolizione, la verifica va estesa anche alla presunta idoneità del condono a fermare la misura ripristinatoria, dal momento che il rilascio del provvedimento amministrativo non ne determina automaticamente la revoca.
Nel caso esaminato, i tre condoni non sono stati sufficienti a fermare la demolizione, perché le domande erano state presentate senza dimostrare la legittimazione dei richiedenti e riguardavano porzioni di un unico edificio abusivo, la cui volumetria complessiva superava notevolmente il limite previsto dalla legge.
