Il limite di 750 metri cubi previsto dall'art. 39 della Legge n. 724/1994 è da sempre al centro di un ampio contenzioso giurisprudenziale, soprattutto nei casi in cui si tenta di rendere sanabili fabbricati abusivi di notevoli dimensioni attraverso il loro frazionamento in più unità immobiliari autonome.
Su questo tema è tornato il TAR Campania, sez. Napoli, 5 maggio 2026, n. 2878, confermando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, che assume particolare rilievo nei casi in cui le diverse unità immobiliari siano state nel tempo trasferite a proprietari differenti e siano state presentate distinte domande di condono.
Secondo condono edilizio: il limite volumetrico impedisce il frazionamento
La controversia all’esame dei giudici campani nasce dal diniego di tre istanze di condono edilizio presentate ai sensi dell'art. 39 della Legge n. 724/1994 e riferite a diverse unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio.
Le domande riguardavano un locale cantina-garage, un'abitazione al piano terra e un appartamento al primo piano. All'esito dell'istruttoria, il Comune aveva rilevato che le opere oggetto delle richieste non costituivano interventi autonomi tra loro, ma erano riconducibili a un unico organismo edilizio abusivo avente una volumetria complessiva pari a circa 1.620 metri cubi.
Proprio tale circostanza aveva portato l'amministrazione a negare la sanatoria e ad adottare la conseguente ingiunzione di demolizione.
Secondo i ricorrenti, tuttavia, la valutazione avrebbe dovuto essere effettuata separatamente per ciascuna unità immobiliare, poiché nessuna delle singole porzioni superava il limite di 750 metri cubi previsto dalla normativa sul secondo condono.
Condono edilizio e limite dei 750 mc: cosa prevede la Legge n. 724/1994
Alla base della decisione del TAR c’è l’applicazione della disciplina prevista dall'art. 39 della Legge n. 724/1994, che ha riaperto i termini del primo condono ai sensi della Legge n. 47/1985 per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993.
In particolare, per le nuove costruzioni la norma ha introdotto un preciso limite volumetrico, stabilendo che la sanatoria può riguardare soltanto interventi che non superino i 750 metri cubi.
Tale limite, come ribadito anche dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 302/1996, rappresenta un parametro assoluto e inderogabile, introdotto per circoscrivere la possibilità di sanatoria agli abusi di minore consistenza.
Il frazionamento dell'immobile può superare il limite dei 750 mc? La risposta del TAR
Attorno a questa soglia si è sviluppata una consolidata giurisprudenza relativa ai casi in cui un unico fabbricato abusivo viene successivamente suddiviso in più unità immobiliari autonome, con la presentazione di distinte domande di condono riferite alle singole porzioni dell'edificio.
È questo il meccanismo che il TAR ha esaminato nella vicenda oggetto del giudizio, escludendo che il successivo frazionamento possa incidere sulla verifica della condonabilità dell'intervento.
Secondo i giudici, infatti, il parametro di riferimento non può essere rappresentato dalle singole unità immobiliari esistenti al momento della presentazione delle domande di condono, ma dall'intervento edilizio abusivo nella sua consistenza originaria.
In particolare, il tribunale ha osservato che le tre istanze riguardavano porzioni di un unico fabbricato realizzato attraverso un disegno edificatorio unitario e che la successiva suddivisione in più appartamenti non era idonea a modificarne la natura sostanziale. Di conseguenza, ai fini della verifica della condonabilità, le volumetrie delle diverse unità dovevano essere considerate unitariamente.
Una diversa interpretazione consentirebbe infatti di aggirare con estrema facilità il limite imposto dal legislatore, rendendo sanabili costruzioni che, se valutate nel loro complesso, risulterebbero invece escluse dal condono.
Il principio dell'unitarietà della costruzione
La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato sia nella giurisprudenza amministrativa sia in quella penale. Richiamando tale indirizzo, il TAR ha ribadito che il concetto di costruzione abusiva deve essere valutato nella sua unitarietà e non attraverso l'esame isolato delle singole porzioni che la compongono. Da questo presupposto deriva l'impossibilità di ottenere una sorta di sanatoria parziale di un organismo edilizio unitario.
La successiva divisione catastale, così come il trasferimento delle diverse unità a proprietari differenti, non modifica infatti la consistenza dell'abuso originariamente realizzato. Ne deriva che la volumetria va calcolata con riferimento all'intero fabbricato e non alle singole unità che lo compongono.
A sostegno di tale conclusione, il TAR ha ricordato l’orientamento secondo cui il limite volumetrico previsto dalla normativa sul condono costituisce una soglia assoluta che non può essere elusa attraverso il frazionamento dell'intervento edilizio o la presentazione di più istanze riferite a singole porzioni del medesimo organismo edilizio.
Condono negato: quando le volumetrie delle singole unità devono essere sommate
Applicando tali principi al caso concreto, il tribunale amministrativo ha ritenuto corretta la valutazione effettuata dal Comune: la volumetria complessiva dell'edificio, pari a circa 1.620 metri cubi, risultava infatti più che doppia rispetto al limite massimo consentito dalla Legge n. 724/1994.
In una situazione di questo tipo, il successivo frazionamento dell'immobile e la presentazione di domande separate non potevano incidere sulla verifica della condonabilità delle opere.
Per tale motivo il ricorso è stato respinto e il diniego di sanatoria è stato integralmente confermato, così come l’ordine di demolizione.
Quando più unità immobiliari derivano da un unico intervento edilizio abusivo, il limite dei 750 metri cubi deve essere verificato con riferimento all'intero fabbricato. Ciò che assume rilevanza non è il numero delle domande presentate né il numero dei proprietari coinvolti, ma la consistenza complessiva dell'abuso edilizio originariamente realizzato.
La successiva articolazione dell'immobile in più unità abitative, così come il trasferimento delle stesse a soggetti differenti, non consente infatti di superare un limite volumetrico che la giurisprudenza continua a considerare assoluto e inderogabile.
