Condono edilizio e parere tardivo della Soprintendenza: il Consiglio di Stato esclude il silenzio assenso

Il mancato rispetto dei termini da parte della Soprintendenza può incidere sull’esito di una domanda di condono edilizio? Il silenzio dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo può essere equiparato a un assenso? E che valore assume, dopo oltre trent’anni, l’annullamento dell’autorizzazione paesaggistica rilasciata per un precedente condono?

Sono interrogativi che, nelle sanatorie in area vincolata, posso generare dubbi ed errori applicativi, soprattutto quando la storia edilizia si è stratificata nel tempo. La sentenza del Consiglio di Stato del 13 novembre 2025, n. 8911 affronta un caso emblematico e offre chiarimenti preziosi per tecnici e operatori.

Condono edilizio in area vincolata: il Consiglio di Stato sul parere tardivo

Il caso nasce da una prima domanda di condono presentata ai sensi della legge n. 47/1985 (c.d. "Primo Condono Edilizio") per la trasformazione di un villino da uno a due piani. Il Comune aveva rilasciato l’autorizzazione paesaggistica, ma successivamente era stata annullata per incompatibilità dell’intervento con il contesto protetto.

Nel frattempo, anziché mantenere inalterato l’immobile, il proprietario aveva proseguito con ampliamenti, modifiche del fabbricato e realizzazione di opere pertinenziali, interventi che hanno contribuito a ridefinire complessivamente l’impatto del manufatto sul paesaggio.Su questo sfondo, anni dopo, sono state presentate:

• una seconda domanda di condono ai sensi della legge n. 724/1994;
• due istanze di compatibilità paesaggistica postuma ex art. 167 del d.lgs. 42/2004 relative alle opere pertinenziali.

La Soprintendenza, esaminata l’intera vicenda, aveva richiamato il precedente annullamento e dichiarato improcedibili le istanze, da cui era seguita una valutazione negativa del Comune.

Da qui il ricorso al TAR e, dopo il rigetto, l’appello al Consiglio di Stato.