Chi si occupa di condono edilizio si confronta spesso con il problema del calcolo della volumetria consentita. Dai limiti volumetrici dipende infatti la possibilità stessa di accedere alla sanatoria ed è proprio in questo ambito che, nella pratica, si incontrano le interpretazioni più disparate nel tentativo di ricondurre l’intervento entro la soglia prevista dalla normativa.
Per esempio, è possibile escludere i locali seminterrati dal calcolo volumetrico? La destinazione d’uso di un ambiente, oppure la sua incidenza sul carico urbanistico, possono avere un ruolo in questa valutazione? E quale spazio può avere un regolamento edilizio comunale rispetto a un limite fissato dalla legge statale?
A rispondere a questi dubbi è la Corte di Cassazione con la sentenza 10 aprile 2026, n. 13145, che ricostruisce il corretto metodo di lettura dell’art. 39 della Legge n. 724/1994.
Condono edilizio e limiti volumetrici: i seminterrati possono essere esclusi dal calcolo?
La questione nasce da un provvedimento di revoca dell’ordine di demolizione adottato dalla Corte d’Appello sulla base di una diversa lettura della volumetria dell’immobile.
In origine, l’intervento non rientrava nei limiti previsti dall’art. 39 della Legge n. 724/1994, proprio perché la volumetria complessiva, calcolata considerando sia il piano fuori terra sia il piano seminterrato, superava la soglia dei 750 metri cubi. Da qui l’impossibilità di ritenere validi i titoli edilizi in sanatoria rilasciati.
Successivamente, però, era intervenuta una determina dell’ufficio tecnico comunale che aveva rivisto i calcoli volumetrici, escludendo dal computo il piano seminterrato. Questa operazione aveva consentito di ricondurre l’immobile entro i limiti della condonabilità.
Secondo il giudice di merito, andava condivisa la tesi favorevole all’esclusione del seminterrato, valorizzando le caratteristiche del locale: accesso tramite botola, scarsa illuminazione naturale, non idoneità alla stabile permanenza dell’uomo. Proprio questi elementi avevano portato a ritenere che il locale non dovesse essere considerato nel calcolo della volumetria e che, conseguentemente, non determinasse un aumento del carico urbanistico.
A ciò si aggiungeva il richiamo alle disposizioni del regolamento edilizio comunale, che consentivano, in presenza di determinate condizioni, di escludere dal computo volumetrico i locali interrati o seminterrati.
Su queste basi, il giudice aveva ritenuto che l’immobile potesse rientrare nei limiti del condono e aveva disposto la revoca dell’ordine di demolizione.
Impostazione che la Cassazione non ha condiviso, proprio alla luce della disciplina del cosiddetto secondo condono edilizio.
Il quadro normativo: limiti volumetrici e natura eccezionale del condono
L’art. 39 della Legge n. 724/1994 individua una serie di requisiti che devono essere rispettati per accedere alla sanatoria.
In particolare:
- le opere abusive devono risultare ultimate entro il 31 dicembre 1993;
- per gli interventi su edifici esistenti, l’abuso non deve comportare un ampliamento superiore al 30% della volumetria originaria;
- per le nuove costruzioni, la volumetria non può superare i 750 metri cubi per singola richiesta di sanatoria.
Questi parametri delimitano il perimetro entro cui il legislatore ha ritenuto ammissibile la regolarizzazione degli abusi.
La stessa disposizione richiama i capi IV e V della Legge n. 47/1985, rendendo applicabili anche i principi del primo condono edilizio. Tra questi assume rilievo la nozione di ultimazione dell’opera, individuata nel completamento del rustico e della copertura, elementi necessari per rendere identificabile il volume dell’edificio.
Il punto che orienta l’interpretazione è legato alla natura della norma: la disciplina introdotta dall’art. 39 della Legge n. 724/1994 ha carattere eccezionale e derogatorio, perché consente di regolarizzare opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo.
La decisione della Cassazione: volumetria unitaria e limiti non derogabili
Come ha ribadito la Cassazione, la disciplina del condono non consente alcuna selezione delle parti dell’immobile ai fini del calcolo della volumetria.
L’art. 39 della Legge n. 724/1994 non contiene alcuna previsione che consenta di escludere porzioni dell’edificio. La norma fissa un parametro quantitativo complessivo, senza distinguere tra ambienti, destinazioni o caratteristiche funzionali.
Il volume deve essere considerato nella sua interezza, senza possibilità di introdurre, in via interpretativa, categorie di volumi non computabili.
Sul punto, la Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui il limite volumetrico deve essere riferito alla costruzione considerata unitariamente. Non rilevano le suddivisioni interne né i diversi livelli dell’edificio.
Ne deriva che sono irrilevanti tutte le operazioni di scomposizione dell’immobile finalizzate a rientrare nei limiti di condonabilità. L’isolamento del piano seminterrato o la valorizzazione delle caratteristiche dei singoli ambienti rappresentano operazioni artificiose, prive di fondamento normativo.
Particolarmente rilevante è poi la posizione assunta rispetto ai regolamenti comunali. La Corte ha escluso in modo netto che una fonte secondaria possa incidere sui limiti fissati da una norma statale.
La normativa locale non può modificare i limiti del condono: i regolamenti edilizi non possono introdurre esclusioni volumetriche, perché ciò comporterebbe un ampliamento dell’ambito della sanatoria non previsto dal legislatore.
Inoltre, elementi come la non abitabilità, la scarsa illuminazione o l’assenza di stabile permanenza dell’uomo non incidono sul calcolo della volumetria. Il parametro resta esclusivamente quantitativo: un locale non abitabile continua a essere volume, così come uno spazio destinato a deposito o privo di utilizzo stabile.
Infine, per essere condonabile, l’immobile deve risultare completato almeno nel rustico e nella copertura. In questa fase, il volume è già definito e non può essere modificato attraverso letture selettive, sempre nel rispetto del principio secondo cui la volumetria deve essere considerata nella sua interezza.
Condono edilizio: come calcolare correttamente la volumetria
Il ricorso è stato quindi accolto, con annullamento dell’ordinanza e rinvio alla Corte di Appello.
La decisione chiarisce in modo netto che, in materia di condono, il limite dei 750 metri cubi deve essere verificato con riferimento all’intero immobile, senza esclusioni, comprendendo anche i locali seminterrati, indipendentemente dalla loro abitabilità.
Allo stesso modo, eventuali disposizioni dei regolamenti comunali che prevedano l’esclusione di tali volumi non possono essere considerate rilevanti, perché fonti secondarie non possono incidere sui limiti fissati dalla legge statale né introdurre criteri diversi.
Resta fermo, in definitiva, che il condono edilizio è una disciplina eccezionale e non ammette interpretazioni estensive, nemmeno con riferimento al limite volumetrico: ogni tentativo di scomporre l’immobile o di sottrarre porzioni al computo deve essere considerato privo di rilevanza.
