Correva l’anno 2020 quando, in piena pandemia, il legislatore ha previsto nel nostro ordinamento l’ormai famoso o famelico “Superbonus 110%”. Un bonus edilizio straordinario che qui non interessa analizzare ma che rappresenta, di fatto, il punto di partenza di un concetto fino a quel momento sottovalutato e, in molti casi, del tutto ignorato, quello della legittimità edilizia e urbanistica delle nostre abitazioni.
Fino al 2020 in pochi si erano realmente preoccupati dello stato di salute del patrimonio immobiliare italiano ma tra Superbonus e art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che inibisce l’utilizzo di detrazioni per interventi realizzati su immobili abusivi, è scoppiata la bolla. Tutti hanno cominciato ad interessarsi di stato legittimo, titoli e interventi edilizi, portando alla luce un tema che per anni era rimasto sullo sfondo.
Lo stesso legislatore è intervenuto più volte, dapprima cercando di separare il tema degli abusi edilizi dalla possibilità di accesso al beneficio fiscale e, successivamente, iniziando a colmare un vuoto normativo che era evidente da tempo, inserendo nel Testo Unico Edilizia la definizione di stato legittimo, poi ulteriormente modificata anche dal Decreto Salva Casa.
Una volta scoppiata la bolla si è tornati a discutere anche di un tema sul quale, in realtà, non ci si sarebbe dovuti soffermare più di tanto, cioè la differenza giuridica tra un immobile oggetto di condono edilizio e uno legittimo fin dall’origine.
In molti si sono chiesti (e continuano a farlo) se il rilascio di un titolo in sanatoria “straordinaria” potesse davvero chiudere la questione dell’abuso, inserendo l’edificio nel circuito della piena legittimità urbanistica. Un argomento tornato prepotentemente alla ribalta con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026 di cui abbiamo già parlato su queste pagine.
Una sentenza interessante perché, a partire dalla definizione di stato legittimo contenuta nel comma 1-bis, art. 9-bis, del d.P.R. n. 380/2001, ha affermato senza mezzi termini che “…un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia”.
Una affermazione tranchant che non lascia margini di dubbio.
Un dubbio, però, resta. Il principio affermato dal Consiglio di Stato nasce davvero con il d.P.R. n. 380/2001 o lo ritroviamo già prima, in una lettura più profonda del sistema?
Guardando indietro, si scopre che il nodo non è affatto nuovo. Anzi, era già stato affrontato in modo estremamente lucido dalla Corte Costituzionale con la sentenza 19 giugno 2000, n. 238, in un contesto normativo in cui non esisteva ancora né il d.P.R. n. 380/2001 né, soprattutto, la definizione di stato legittimo.
Una norma regionale e un’impostazione che non convince
La vicenda da cui prende le mosse la decisione della Corte Costituzionale nasce da una disciplina regionale che, nel tentativo di tutelare il territorio agricolo, introduceva una distinzione netta tra fabbricati:
- da un lato gli edifici legittimi fin dall’origine, per i quali erano ammessi interventi anche di ristrutturazione e ampliamento entro limiti definiti;
- dall’altro gli immobili oggetto di condono edilizio, che venivano sostanzialmente esclusi da qualsiasi intervento, secondo un’interpretazione che arrivava a ricomprendere anche la manutenzione e le opere conservative.
È proprio questa impostazione che il giudice amministrativo aveva ritenuto problematica e sollevato la legittimità costituzionale, perché introduceva una differenza di trattamento non fondata su caratteristiche urbanistiche attuali, ma sulla storia dell’immobile, cioè sull’essere stato in origine abusivo.
Il ragionamento della Corte e il punto che cambia prospettiva
La Corte Costituzionale affronta il tema partendo da una considerazione che, letta oggi, appare quasi anticipatrice di categorie che sarebbero state formalizzate solo molti anni dopo.
Quando un immobile è stato oggetto di condono edilizio e il procedimento si è concluso con il rilascio del titolo in sanatoria, quell’immobile deve essere considerato legittimamente esistente e regolarmente assentito, al pari di uno realizzato con titolo originario.
Non viene costruita alcuna categoria intermedia (la pericolosa zona grigia di cui parla oggi il Consiglio di Stato). Non si parla di legittimità attenuata o di regolarizzazione solo formale. Il condono viene letto per quello che è, cioè uno strumento che produce effetti sostanziali e che chiude la vicenda dell’abuso sotto il profilo urbanistico.
Già nel 2000, dunque, la Corte Costituzionale aveva escluso la possibilità che potesse esistere un regime differenziato che continui a penalizzare l’immobile condonato solo perché viziato dal classico “peccato originale”.
Il rischio di una sanzione che non finisce mai
Uno degli aspetti più interessanti della sentenza sta proprio nel modo in cui la Corte individua il problema di fondo della disciplina regionale.
Se si accetta che l’immobile condonato venga sistematicamente escluso da determinate possibilità di intervento, si finisce per costruire una forma di sanzione indiretta che continua a produrre effetti nel tempo, anche dopo la definizione del procedimento di sanatoria.
È una logica che non regge.
Il condono, per sua natura, è un istituto che presuppone la verifica di determinati requisiti e il pagamento di oneri. Una volta che questo percorso si è concluso positivamente, l’ordinamento non può continuare a trattare quell’immobile come se fosse ancora abusivo, sia pure in modo implicito.
È su questo piano che la Corte aveva già individuato l’irragionevolezza della norma regionale, soprattutto nella parte in cui vieta anche interventi che non incidono sulla volumetria, sulla sagoma o sulla destinazione d’uso, ma si limitano a conservare e mantenere l’esistente.
Un divieto di questo tipo finisce per incidere sulla stessa possibilità di utilizzo del bene, determinandone nel tempo il degrado e, di fatto, svuotando il contenuto del diritto di proprietà.
Un principio che precede lo stato legittimo
Questa sentenza del 2000 diventa particolarmente interessante se la si legge con gli strumenti di oggi.
Nel momento in cui la Corte afferma che non esiste una differenza generale e astratta tra edifici legittimi fin dall’origine ed edifici condonati, sta già tracciando, in sostanza, il perimetro di quello che oggi chiamiamo stato legittimo.
Non lo definisce in termini normativi, perché quella categoria arriverà molto dopo, ma ne anticipa chiaramente la logica. L’immobile deve essere valutato in base al titolo che ne ha determinato la legittimazione, indipendentemente dalla sua origine.
È esattamente il passaggio che oggi viene letto attraverso l’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001.
Una continuità che aiuta a leggere il presente
Se si mette in relazione questa pronuncia con la più recente giurisprudenza amministrativa, il quadro che emerge è quello di una continuità più che di una rottura.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026, che ha riportato al centro il tema del valore del condono nella ricostruzione dello stato legittimo, si inserisce in una linea interpretativa che non nasce oggi, ma che affonda le sue radici proprio in questa impostazione della Corte Costituzionale.
Non si tratta quindi di attribuire al condono un valore nuovo, ma di riconoscere fino in fondo gli effetti che l’ordinamento gli ha sempre assegnato.
E forse è proprio questo il dato più rilevante. Nel momento in cui si torna a discutere del ruolo del condono nel sistema edilizio, vale la pena ricordare che alcuni principi fondamentali erano già stati chiariti, in modo molto netto, in un contesto normativo molto diverso da quello attuale.
