Compravendita immobiliare e conformità catastale: la Cassazione chiarisce quando l’atto è nullo

Si può vendere un immobile con difformità catastali o edilizie? Quali sono le conseguenze, per il venditore e per il compratore, se la planimetria non corrisponde allo stato reale dei luoghi? E soprattutto: la difformità rende nullo l’atto o incide soltanto sul rapporto contrattuale tra le parti?

Compravendita immobiliare e conformità catastale: la sentenza della Cassazione

Domande certamente interessanti, soprattutto in un contesto come quello italiano, dove gli immobili perfettamente conformi si contano sulle dita di una mano. Occorre, però, fare una distinzione tra le difformità catastali e quelle urbanistico-edilizie. Sulle prime, molto interessante è la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025 mediante la quale la Corte di Cassazione ha fornito una lettura chiara della distinzione tra nullità formale dell’atto di compravendita e l’irregolarità sostanziale dell’immobile.

Il caso affrontato in Cassazione riguarda una compravendita immobiliare non conclusa: l’acquirente, dopo aver sottoscritto un preliminare ha chiesto in giudizio l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento del bene.

La controparte, invece, ha eccepito la nullità del contratto per difformità catastale, sostenendo che la planimetria depositata non rispecchiava la reale configurazione dell’appartamento. In giudizio, il Tribunale ha accolto la domanda dell’acquirente, disponendo il trasferimento. La Corte d’appello, però, ha riformato la sentenza, ritenendo che l’assenza di piena conformità catastale impedisca la pronuncia costitutiva del trasferimento, poiché il bene non sarebbe “liberamente commerciabile”.

Si arriva, quindi, in Cassazione chiamata a decidere se, in simili casi, il giudice debba verificare la corrispondenza effettiva tra stato di fatto e planimetria o se sia sufficiente la dichiarazione di conformità catastale prevista dalla legge.

Per comprendere la decisione degli ermellini, come sempre è utile partire dal quadro normativo di riferimento.