Quando si parla di compravendita immobiliare, conformità catastale e profili urbanistico-edilizi vengono spesso richiamate nello stesso contesto, ma appartengono a discipline diverse, rispondono a finalità differenti e producono conseguenze che non possono essere automaticamente sovrapposte.
Su questa distinzione è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza 8 luglio 2026, n. 22902, affrontando il caso di un atto di vendita privo della dichiarazione di conformità catastale prevista dall’art. 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985 e successivamente confermato ai sensi del comma 1-ter.
La pronuncia riguarda la responsabilità disciplinare del notaio, ma il ragionamento seguito dalla Suprema Corte assume interesse anche sotto il profilo edilizio, perché mette a confronto il regime delle nullità catastali con quello previsto dal d.P.R. n. 380/2001, escludendo che le regole dettate per gli atti interessati da determinate carenze urbanistiche possano essere estese alla disciplina catastale.
Compravendita senza dichiarazione di conformità catastale: il caso
Il procedimento disciplinare ha riguardato un notaio che aveva ricevuto un atto di vendita relativo al trasferimento della proprietà di fabbricati costituiti da unità immobiliari urbane.
Nell’atto mancava la dichiarazione degli intestatari relativa alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, richiesta dall’art. 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985 a pena di nullità.
La violazione era emersa durante un’ispezione ed era stata formalizzata nel dicembre 2021; due giorni dopo era stato quindi stipulato l’atto di conferma.
La Commissione amministrativa regionale aveva prosciolto il notaio e la Corte d’appello, investita del reclamo proposto dall’Archivio notarile distrettuale e dal Ministero della Giustizia, aveva confermato quella decisione.
Secondo i giudici di merito, la fattispecie doveva essere distinta dai casi già affrontati dalla giurisprudenza di legittimità, perché si era in presenza di una nullità formale suscettibile di sanatoria e l’atto era stato effettivamente confermato, risultando inoltre provata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali al momento della stipula originaria.
Da questa impostazione la Corte d’appello aveva fatto discendere anche il successivo venir meno della responsabilità disciplinare del notaio, conclusione che i giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto non conforme ai principi già affermati in materia.
Conformità catastale: quando la mancanza determina la nullità dell’atto
Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985, che disciplina gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.
Per le unità immobiliari urbane la norma richiede, tra gli elementi previsti a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa dagli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, dichiarazione che può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
Nel caso esaminato dalla Corte, mancava la dichiarazione degli intestatari.
Il fatto che l’atto sia nullo al momento della stipula non significa, tuttavia, che sia necessariamente destinato a rimanere tale, perché il comma 1-ter dell’art. 29 Legge n. 52/1985 prevede uno specifico meccanismo attraverso il quale, quando ricorrono le condizioni stabilite dalla norma, è possibile procedere alla sua successiva conferma.
Atto immobiliare nullo: quando è possibile la conferma prevista dalla Legge n. 52/1985
Il comma 1-ter dell’art. 29 Legge n. 52/1985, introdotto nel 2017, consente la conferma quando la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto, della dichiarazione resa dagli intestatari oppure dell’attestazione del tecnico non dipende dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità rispetto allo stato di fatto.
Quando ricorrono queste condizioni, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante un successivo atto redatto nella stessa forma del precedente e contenente gli elementi che erano stati omessi.
La confermabilità presuppone, quindi, che il vizio riguardi l’omissione degli elementi richiesti dalla norma e che non ricorra, invece, una delle condizioni che lo stesso comma 1-ter pone fuori dal proprio ambito applicativo, vale a dire l’inesistenza delle planimetrie oppure la loro difformità rispetto allo stato di fatto dell’immobile.
Questa disciplina aveva indotto i giudici di merito a ritenere che la successiva conferma potesse incidere non soltanto sulla sorte civilistica dell’atto, ma anche sulla responsabilità del notaio.
La Suprema Corte ha però escluso che i due effetti possano essere sovrapposti.
Conformità catastale e nullità urbanistiche: discipline e finalità diverse
La sentenza assume un interesse particolare anche sotto il profilo edilizio, perché la Corte ha affrontato espressamente il confronto con il regime previsto dal d.P.R. n. 380/2001.
Il controricorrente aveva infatti prospettato un possibile problema di legittimità costituzionale, facendo leva sul diverso trattamento riservato dall’ordinamento agli atti immobiliari interessati da determinate carenze catastali rispetto a quelli per i quali il Testo Unico Edilizia prevede specifici meccanismi di conferma o integrazione.
I giudici di Piazza Cavour hanno escluso che le due discipline possano essere poste sullo stesso piano, richiamando la diversa funzione delle rispettive previsioni.
Secondo la ricostruzione accolta dalla giurisprudenza di legittimità, la disciplina delle invalidità collegate alle violazioni edilizie risponde all’esigenza di limitare le transazioni aventi a oggetto immobili abusivi, mentre l’art. 29 Legge n. 52/1985 persegue finalità legate al contrasto all’evasione fiscale.
I due sistemi, quindi, non sono intercambiabili e la presenza di una disciplina più favorevole sul versante urbanistico non consente di trasferirne automaticamente gli effetti alla materia catastale.
Nullità urbanistiche e conformità catastale: perché il d.P.R. n. 380/2001 segue regole diverse
La differenza emerge anche dalla disciplina espressamente prevista dal Testo Unico Edilizia.
La Suprema Corte ha richiamato l’art. 47, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, osservando che, per le fattispecie nelle quali gli artt. 46, comma 4, e 30, comma 4-bis consentono la conferma o l’integrazione dell’atto, il legislatore ha espressamente escluso la violazione dell’art. 28, comma 1, n. 1, Legge n. 89/1913.
Una previsione analoga non compare invece nell’art. 29 Legge n. 52/1985.
Per gli ermellini, questa differenza non costituisce una lacuna che possa essere colmata estendendo alla materia catastale il regime previsto per le nullità urbanistiche, ma conferma che i due sistemi seguono logiche autonome e che la conferma catastale non produce, sul piano disciplinare, gli stessi effetti riconosciuti dal legislatore in ambito edilizio.
Su queste basi la Corte ha escluso anche il dubbio di illegittimità costituzionale prospettato nel giudizio.
Conferma dell’atto nullo: quali effetti sulla responsabilità del notaio
La diversa disciplina dei due sistemi conduce direttamente al punto centrale della decisione, che riguarda il momento nel quale si consuma la violazione disciplinare.
La Suprema Corte ha affermato che la responsabilità prevista dall’art. 28, comma 1, n. 1, Legge n. 89/1913 deve essere valutata con riferimento alla situazione esistente quando il notaio riceve l’atto. Se in quel momento il negozio è affetto da una nullità rilevante ai fini della disposizione, l’illecito disciplinare è già perfezionato e la circostanza che l’ordinamento consenta successivamente di recuperarlo non modifica quanto già accaduto sotto questo profilo.
La Corte ha distinto nettamente i due piani: la conferma prevista dall’art. 29, comma 1-ter, è diretta alla conservazione dell’atto e opera sul piano privatistico, mentre la disciplina notarile riguarda la condotta tenuta dal pubblico ufficiale nel momento in cui le parti si affidano al suo ministero.
La responsabilità disciplinare deriva quindi dalla ricezione dell’atto vietato dalla legge e l’illecito ha carattere istantaneo: una volta consumato, il successivo rimedio predisposto dal legislatore per consentire la conservazione del negozio non può produrre effetti sananti o estintivi anche sul piano disciplinare.
I giudici di legittimità hanno inoltre precisato che la successiva eliminazione della causa di nullità può assumere rilievo nella valutazione della gravità della condotta, ma non incide sul momento in cui l’illecito si è già consumato.
Compravendita immobiliare: conformità catastale e regolarità edilizia restano distinte
La Corte ha quindi accolto il ricorso proposto dall’Archivio notarile distrettuale e dal Ministero della Giustizia, ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa alla stessa Corte, in diversa composizione, affinché proceda a un nuovo esame attenendosi ai principi affermati nella decisione.
Sul piano operativo, la pronuncia conferma soprattutto che conformità catastale e disciplina urbanistico-edilizia non possono essere lette come se fossero espressione di un unico sistema.
Quando ricorrono le condizioni dell’art. 29, comma 1-ter, Legge n. 52/1985, l’ordinamento consente di recuperare l’atto originariamente nullo mediante una successiva conferma, purché l’omissione non dipenda dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità rispetto allo stato di fatto.
Sul versante edilizio, invece, il d.P.R. n. 380/2001 prevede una disciplina propria, costruita attorno a finalità differenti e accompagnata, nei casi espressamente previsti, da regole specifiche anche per quanto riguarda la posizione del notaio.
Questa differenza impedisce che la conferma prevista dalla disciplina catastale venga trattata come quella contemplata dal Testo Unico Edilizia: il rimedio conserva l’atto e i suoi effetti, ma non modifica retroattivamente la condotta tenuta dal notaio al momento della stipula, lasciando distinti il piano della circolazione immobiliare e quello della responsabilità disciplinare.
