Credito d’imposta “prima casa” e termine per il riacquisto: i chiarimenti del Fisco

La legge di Bilancio 2025 ha modificato un tassello importante del sistema “prima casa”: il termine per vendere l’immobile pre-posseduto, nel caso in cui il contribuente acquisti prima di vendere, è passato da uno a due anni.

Questa novità ha però generato un interrogativo immediato: il nuovo termine biennale incide anche sul credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della legge 448/1998?

Il dubbio nasce dal fatto che i due istituti, pur regolando situazioni opposte, condividono la stessa logica agevolativa legata alla “sostituzione” dell’abitazione principale.

La Risposta dell’Agenzia delle Entrate del 26 novembre 2025, n. 297, interviene proprio su questo punto e chiarisce che la proroga non modifica in alcun modo il termine di un anno previsto per maturare il credito d’imposta, che resta quindi immutato. 

Agevolazioni prima casa: il credito di imposta in caso di riacquisto

Il caso riguarda la vendita di un’abitazione principale acquistata con l’agevolazione “prima casa”, con volontà da parte del contribuente di acquistare entro 2 anni una nuova abitazione come “prima casa”, sfruttando sia le imposte agevolate sia il credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’art. 7 della legge 448/1998.

Da qui il dubbio se, alla luce della legge di Bilancio 2025, che ha portato a due anni il termine per vendere la casa “pre-posseduta” quando l’acquisto viene prima della vendita, si possa ritenere che anche per il credito d’imposta il termine passi da uno a due anni.

Per comprendere la risposta del Fisco, è importante distinguere i due riferimenti normativi coinvolti, ovvero il nuovo comma 4-bis della Nota II-bis (TUR) e l’art. 7 della legge 448/1998.

La prima disposizione, introdotta con la legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), ha previsto che, quando il contribuente acquista una nuova abitazione prima di vendere quella già agevolata, il tempo per procedere alla vendita passi da un anno a due anni.

Per quanto riguarda l’art. 7 della legge 448/1998, la norma prevede che il contribuente maturi un credito d’imposta solo se procede al riacquisto entro un anno dalla vendita della precedente abitazione agevolata.

Questa regola non è stata toccata dalla legge di Bilancio 2025 né da altri interventi normativi recenti.

Due istituti diversi, con funzioni diverse e strutturati per situazioni esattamente opposte: il primo opera quando l’acquisto arriva prima, il secondo quando la vendita arriva prima.