Se il Comune ordina il ripristino dello stato dei luoghi e il proprietario propone ricorso, cosa succede ai 90 giorni se nel frattempo il giudice sospende l’ordinanza? E se il TAR la annulla ma poi il Consiglio di Stato riforma quella decisione e la dichiara legittima, da quando devono essere conteggiati quei 90 giorni?
In edilizia non basta fermarsi alla lettura della norma. Spesso è il contenzioso tra privato e amministrazione a far emergere i punti più delicati, quelli che la legge non disciplina in modo espresso. È proprio in questi spazi che la giustizia amministrativa è chiamata a fornire un’interpretazione chiara.
Il riferimento, in termini generali, è l’art. 31, comma 3, del d.P.R. 380/2001. La norma concede 90 giorni dall’ingiunzione per demolire e ripristinare lo stato dei luoghi. Non è un termine secondario, perché se decorre inutilmente l’immobile viene acquisito gratuitamente al patrimonio comunale.
Il problema nasce quando, durante quei 90 giorni, interviene una decisione del giudice. Il tempo continua a scorrere oppure si ferma? E, se si ferma, riparte dal punto in cui era arrivato oppure ricomincia da zero?
Su questo punto è intervenuto il Consiglio di Stato che, con la sentenza non definitiva n. 656 del 26 gennaio 2026, ha ritenuto necessario rimettere la questione all’Adunanza Plenaria.
Mutamento di destinazione d’uso e acquisizione gratuita al patrimonio comunale
La vicenda riguarda un immobile autorizzato con destinazione direzionale ma utilizzato stabilmente come luogo di culto da un’associazione di promozione sociale iscritta nel registro unico nazionale del Terzo settore.
Con un’ordinanza dirigenziale il Comune accerta che l’immobile è utilizzato in modo permanente per il culto, in contrasto con i titoli edilizi e con lo strumento urbanistico vigente. Evidenzia anche l’aumento del carico urbanistico e qualifica il mutamento d’uso come variazione essenziale. Intima quindi il ripristino della destinazione legittima e vieta l’utilizzo come luogo di culto.
L’ordinanza viene impugnata. Dopo una fase cautelare articolata il TAR annulla l’atto. Il Comune propone appello e il Consiglio di Stato riforma la decisione, accertando con efficacia di giudicato la legittimità dell’ordine di ripristino.
Nel frattempo la polizia locale effettua diversi sopralluoghi e accerta che l’immobile continua a essere utilizzato per la preghiera collettiva anche dopo l’ingiunzione. Sulla base di questi accertamenti il Comune dichiara acquisito di diritto l’immobile al proprio patrimonio indisponibile ai sensi dell’art. 45, comma 3, della legge regionale Friuli Venezia Giulia n. 19/2009, quale conseguenza automatica dell’inottemperanza oltre il termine previsto.
L’associazione impugna anche l’atto di acquisizione. Il TAR respinge il ricorso e la controversia torna davanti al Consiglio di Stato.
Art. 45 legge regionale e termine di 90 giorni per il ripristino
Il fulcro della vicenda è l’art. 45 della legge regionale Friuli Venezia Giulia n. 19 del 2009 (che di fatto recepisce l'art. 31 del Testo Unico Edilizia nell'ordinamento regionale).
La norma disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Il comma 1 chiarisce che si è in presenza di totale difformità quando viene realizzato un organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione rispetto a quanto assentito.
Il comma 2 stabilisce che, in questi casi, il Comune deve ingiungere la rimozione o la demolizione, indicando già nell’ordinanza l’area che potrà essere acquisita.
Il comma 3 è decisivo. Se entro novanta giorni dall’ingiunzione non si provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio comunale. L’acquisizione è una conseguenza automatica dell’inottemperanza.
Il Consiglio di Stato legge queste disposizioni in modo sistematico e chiarisce un punto centrale. Tra gli interventi abusivi rientra anche il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato, anche quando non comporta opere edilizie, se incide sugli standard urbanistici. In questi casi il ripristino consiste nel cessare l’uso illecito e riportare l’immobile alla destinazione legittima.
La sentenza affronta anche il tema dell’iscrizione al RUNTS. L’associazione sosteneva che, in quanto ente del Terzo settore, potesse utilizzare l’immobile come sede delle proprie attività.
Il riferimento è l’art. 71 del d.lgs. 117/2017, che considera compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee le sedi degli enti del Terzo settore e i locali in cui si svolgono le relative attività istituzionali.
Il Consiglio di Stato ricorda però che questa disposizione va letta insieme all’art. 5 dello stesso decreto, che individua le attività di interesse generale che qualificano un ente come appartenente al Terzo settore. Il regime di favore è giustificato dalla natura di tali attività.
Poiché l’esercizio del culto non rientra tra quelle elencate, l’iscrizione al RUNTS non consente di utilizzare in via prevalente un immobile come luogo di culto in deroga alla disciplina urbanistica.
Sentenza Consiglio di Stato 656/2026: cosa è stato deciso
La sentenza è non definitiva perché la Sezione non chiude il giudizio ma rimette una questione all’Adunanza Plenaria.
Prima di farlo il Consiglio di Stato chiarisce alcuni aspetti fondamentali.
Respinge il motivo relativo all’iscrizione al RUNTS e ribadisce che l’art. 71 del d.lgs. 117/2017 non consente di derogare alla disciplina urbanistica in materia di destinazioni d’uso.
Respinge anche la tesi secondo cui l’acquisizione gratuita sarebbe possibile solo in caso di mancata demolizione di opere edilizie. L’ordine di ripristino può riguardare anche la sola destinazione d’uso. Se il mutamento è urbanisticamente rilevante e non viene ripristinata la destinazione legittima, l’acquisizione può operare anche in assenza di opere materiali.
Resta però la questione centrale. Da quando devono essere calcolati i novanta giorni previsti dall’art. 45 della legge regionale?
L’associazione sostiene che il termine non potesse decorrere durante la pendenza del giudizio, soprattutto dopo la sospensione cautelare e dopo la sentenza di primo grado che aveva annullato l’ordinanza. Secondo questa impostazione i novanta giorni avrebbero dovuto iniziare a decorrere solo dopo la decisione con cui il Consiglio di Stato ha definitivamente riconosciuto la legittimità dell’ordine di ripristino.
La giurisprudenza sul punto non è univoca. Un orientamento ritiene che il termine resti sospeso durante l’efficacia del provvedimento cautelare e riprenda dal punto in cui era stato interrotto. Un altro orientamento ritiene invece che il termine si interrompa e ricominci integralmente dopo la definizione del giudizio sfavorevole al privato.
È su questo contrasto che la Sezione ha ritenuto necessario
l’intervento dell’Adunanza Plenaria.
Il tema non è marginale. L’acquisizione gratuita incide in modo
definitivo sul diritto di proprietà e presuppone il decorso del
termine di novanta giorni. Stabilire se quel termine resti solo
sospeso oppure si interrompa e riparta da capo significa
determinare la legittimità o meno dell’acquisizione.
Sospensione dell’ordinanza e decorrenza dei 90 giorni: cosa può cambiare
La sentenza n. 656 del 2026 non chiude la vicenda ma chiarisce alcuni punti fermi.
Il mutamento stabile a luogo di culto è urbanisticamente rilevante e richiede titolo edilizio. L’iscrizione al RUNTS non consente di derogare alla disciplina urbanistica. L’ordine di ripristino può riguardare anche la sola destinazione d’uso e la sua inosservanza può condurre all’acquisizione.
Resta aperto un unico nodo, ma è decisivo. Come devono essere calcolati i novanta giorni quando nel frattempo intervengono provvedimenti del giudice?
La risposta della Plenaria definirà in modo chiaro il rapporto tra tutela cautelare e decorso del termine per l’acquisizione, con effetti diretti su tutti i procedimenti repressivi in materia edilizia.
