Demolizione e ricostruzione in area vincolata: la SCIA in sanatoria non basta

La SCIA in sanatoria ex art. 37 del Testo Unico Edilizia non può essere utilizzata per interventi che determinano modifiche della sagoma, incremento della superficie abitabile e alterazione della volumetria complessiva in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.

Si tratta di opere rientranti tra quelle soggetti a permesso di costruire ex art. 10 dello stesso d.P.R. n. 380/2001 e che, qualora siano sanabili, vanno sottoposto ad accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del TUE.

Abusi edilizi in area vincolata: quando la SCIA in sanatoria non basta

A stabilirlo è stato il TAR Campania con la sentenza del 3 febbraio 2025, n. 895, accogliendo il ricorso del proprietario di un immobile confinante con quello oggetto di interventi per i quali era stata presentata una SCIA in sanatoria.

Il ricorrente aveva segnalato al Comune che la SCIA riguardava la realizzazione di interventi ben più impattanti rispetto a quanto dichiarato e consistenti in:

• demolizione del sottotetto e abbassamento del solaio intermedio, con incremento dell’altezza del secondo piano e riduzione di quella del primo;
• modifica della distribuzione interna degli spazi differente rispetto al progetto assentito;
• apertura di nuove vedute dirette sull’immobile confinante, in violazione delle distanze legali;
• interventi strutturali non accompagnati da una verifica statica completa, con potenziali rischi per la stabilità dell’edificio.

Il Comune, inizialmente propenso a sospendere l’efficacia della SCIA, aveva poi confermato la validità del titolo edilizio, recependo acriticamente il parere urbanistico del tecnico incaricato dal controinteressato.

Secondo il ricorrente però, la SCIA in sanatoria non poteva essere utilizzata, poiché:

• il PRG del Comune consentiva solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo, escludendo quindi le opere eseguite;
• l’immobile era soggetto a vincolo paesaggistico, il che imponeva l’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica;
• le opere eseguite avevano modificato sagoma e prospetti, con incremento di superficie utile abitabile di 25 mq, alterando le caratteristiche architettoniche originarie;
• l’intervento rientrava nella categoria della ristrutturazione edilizia pesante, che ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c) del d.P.R. n. 380/2001, richiede il permesso di costruire.

Ristrutturazione edilizia pesante: necessario il permesso di costruire

In via preliminare, il TAR ha ribadito il principio per cui la SCIA è un atto di natura privatistica sul quale l’amministrazione conserva il potere-dovere di verifica e repressione, anche oltre i termini previsti per l’autotutela, se le dichiarazioni presentate risultano non veritiere o fuorvianti.

Nel merito della questione, il giudice campano ha spiegato che con gli interventi è stato realizzato, senza qualsivoglia preventivo titolo edilizio e paesaggistico, un incremento di superficie utile abitabile con modifica della sagoma e dei prospetti dell’immobile in zona paesaggisticamente vincolata: c’è stata infatti la trasformazione del sottotetto in superficie abitabile con l’abbassamento del solaio intermedio, demolizione e sostituzione della falda inclinata a coppi con l’attuale solaio piano, in continuazione a quello degli ambienti limitrofi, e l’apertura di nuove aperture nel muro perimetrale.

Nessun dubbio quindi che questo intervento complessivamente realizzato necessitava di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1 lettera c) TUEd oltre che di preventiva autorizzazione paesaggistica.

Il ricorso è stato quindi accolto con annullamento dell'efficacia della SCIA: il titolo per richiedere la sanatoria avrebbe dovuto essere, quindi, la richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e non dell’art. 37 dello stesso Testo Unico.