Distanze tra fabbricati: la Cassazione sugli interventi di demolizione e ricostruzione

La corretta applicazione della disciplina sulle distanze tra fabbricati, soprattutto in caso di interventi edilizi che implicano demolizione e ricostruzione, rappresenta un tema di particolare complessità in materia di edilizia e urbanistica, tenendo anche conto dell’evoluzione normativa che ha interessato negli anni la disciplina di riferimento.

Distanze tra fabbricati: come valutarle in caso di interventi di demolizione e ricostruzione?

Lo dimostra la recente sentenza della Cassazione del 29 aprile 2025, n. 11262, con cui la Suprema Corte ha evidenziato la necessità di rivalutare, alla luce dello ius superveniens, le condizioni in cui un edificio ricostruito possa godere delle distanze preesistenti anche qualora l'intervento abbia comportato modifiche planivolumetriche.

Il contenzioso nasce dall’azione di un privato contro una società di costruzioni, che ha realizzato manufatti nel sottosuolo in prossimità del confine, violando le distanze legali, sia con riguardo al limite di confine che alle pareti finestrate. I giudici di merito, sia in primo che in secondo grado, hanno rigettato il ricorso, ritenendo che l’intervento non rientrasse tra le nuove costruzioni soggette al rispetto dei 10 metri imposti dal DM n. 1444/1968, ma potesse considerarsi ristrutturazione edilizia su sedime esistente, ancorché con alcune modifiche.

In particolare la Corte d’Appello aveva sostenuto che:

• i volumi ricostruiti erano inferiori rispetto al preesistente;
• la distanza tra i fabbricati era aumentata;
• la deroga pattizia tra le parti e l’assenso informale acquisito escludevano la violazione del diritto.

I dubbi della Cassazione

La Cassazione, pur condividendo alcuni presupposti, ha affermato che il caso andrebbe valutato alla luce delle modifiche normative intervenute, in particolare attraverso lo ius superveniens. Infatti, secondo costante orientamento della giurisprudenza in materia, l’intervento normativo successivo favorevole al costruttore (purché l’edificio sia ultimato) rende legittima una costruzione che, altrimenti, sarebbe stata illegittima al momento della sua realizzazione.

Ed è qui che entra in gioco la qualificazione giuridica degli interventi di demolizione e ricostruzione: la distinzione tra “nuova costruzione” e “ristrutturazione edilizia” ha infatti effetti diretti sulla necessità o meno di rispettare le distanze legali.

Nel tempo si è assistito a una progressiva evoluzione normativa, finalizzata a incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, con importanti riflessi anche sul tema delle distanze. Vediamo le principali tappe evolutive.