La divisione ereditaria è valida quando fra i beni c'è un immobile abusivo? L'atto di divisione sfugge alla nullità urbanistica solo perché quei beni provengono da un'eredità? E come può il coerede dividere il resto del patrimonio senza restare bloccato dal fabbricato irregolare?
A questi interrogativi risponde la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, che sposta il baricentro dalla provenienza ereditaria dei beni alla natura dell'atto di divisione, e chiarisce che lo scioglimento della comunione su un immobile abusivo è un atto tra vivi, soggetto alla nullità urbanistica.
Gli acquisti per causa di morte restano fuori dalla sanzione civilistica prevista per gli abusi edilizi, ma l'atto con cui i coeredi escono dalla comunione e si assegnano i singoli beni non è un trasferimento mortis causa, bensì un negozio tra vivi che ricade nella disciplina del Testo Unico Edilizia. Un atto di divisione che comprenda un fabbricato privo degli estremi del titolo abilitativo è quindi nullo, come lo sarebbe una vendita.
La via d'uscita che i giudici indicano è la divisione parziale, che stralcia il solo immobile irregolare e lascia procedere lo scioglimento sul resto del patrimonio, anche senza il consenso di tutti i condividenti.
La vicenda, un accordo di divisione e i manufatti sul lotto
La controversia nasce da un accordo di mediazione con cui alcuni eredi avevano diviso i beni provenienti dal comune dante causa, assegnandoli in lotti e prevedendo un conguaglio in denaro a favore di una delle parti. Una coerede, non ottenuto il trasferimento formale degli immobili, si è rivolta al Tribunale per ottenerne l'esecuzione in forma specifica e la condanna al pagamento del conguaglio.
Le assegnatarie di uno dei lotti hanno chiesto, in sede di gravame, che i costi di regolarizzazione dei manufatti presenti sul loro lotto fossero considerati nel conguaglio e posti a carico della comunione. I giudici d'appello hanno respinto la richiesta, ritenendo che le interessate conoscessero i manufatti e ne avessero accettato il valore, e che comunque la divisione avesse per oggetto i terreni e non le opere su di essi insistenti. Vi hanno aggiunto un secondo argomento, poi rivelatosi il vero nodo del giudizio, ossia che, trattandosi di beni ereditari, gli atti sarebbero stati sottratti alla nullità riservata agli atti tra vivi.
Le assegnatarie hanno allora proposto ricorso per cassazione, affidato a più motivi, alcuni dei quali di natura processuale respinti o dichiarati inammissibili.
Il quadro normativo, l'art. 46 del Testo Unico Edilizia e la nullità degli atti tra vivi
Per comprendere le motivazioni dei giudici di Cassazione occorre riprendere la disciplina di riferimento contenuta nell'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che sanziona con la nullità gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali su edifici o loro parti dai quali non risultino gli estremi del permesso di costruire o del titolo in sanatoria. L'art. 46 riprende quanto già disposto dall'art. 17 della legge n. 47/1985 e vale per gli edifici costruiti dopo l'entrata in vigore di quest'ultima, mentre per quelli anteriori la stessa nullità discende dall'art. 40, comma 2, della medesima legge.
Da questo perimetro restano fuori gli acquisti per causa di morte, non colpiti dalla nullità. La linea di confine corre fra ciò che si acquista per successione, al riparo dalla sanzione, e ciò che si compie con un atto negoziale fra i coeredi.
La pronuncia richiama inoltre il trasferimento coattivo in forma specifica dell'obbligo di contrarre, disciplinato dall'art. 2932 del codice civile, che presuppone la dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio quale condizione dell'azione, e il diritto di ciascun coerede di chiedere lo scioglimento della comunione, riconosciuto dall'art. 713 del codice civile, base della divisione parziale.
Cosa hanno stabilito i giudici sulla divisione dell'immobile abusivo
Alla luce di questo quadro, i giudici di legittimità ribadiscono che lo scioglimento della comunione ereditaria non partecipa della natura mortis causa dei beni, ma è un negozio tra vivi, perché sostituisce alla contitolarità la titolarità esclusiva su singoli beni. Questo effetto lo colloca fra gli atti che la legge assoggetta a nullità quando riguardano edifici privi di titolo.
La Cassazione corregge così l'errore della Corte territoriale, che aveva escluso l'applicabilità della normativa edilizia appoggiandosi a una decisione delle Sezioni Unite riferita ai soli atti mortis causa. A quella lettura le stesse Sezioni Unite avevano però affiancato, in una pronuncia coeva e risolutiva, il principio secondo cui gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla nullità dell'art. 46 del Testo Unico Edilizia e dell'art. 40 della legge n. 47/1985, senza distinguere fra comunione ordinaria ed ereditaria, orientamento poi ribadito dalla giurisprudenza successiva.
La ragione è di sistema. La non negoziabilità dei diritti reali sugli edifici abusivi è un deterrente rispetto all'abuso, che verrebbe svuotato se agli eredi di chi ha costruito senza titolo fosse consentito attribuirsi un fabbricato destinato comunque alla demolizione. Anche per questo la carenza della documentazione che attesta la regolarità edilizia è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, secondo un principio consolidato delle Sezioni Unite.
Da qui la soluzione. Il giudice non può sciogliere una comunione che abbia per oggetto un fabbricato abusivo, ma può procedere alla divisione parziale, con la conseguenza che ciascun coerede conserva il diritto di ottenere lo scioglimento sull'intero residuo dei beni anche senza il consenso degli altri.
Perché la regolarità edilizia va verificata prima di dividere
Dal punto di vista tecnico la pronuncia sposta l'attenzione dal titolo di provenienza del bene alla verifica documentale che precede la divisione. Non conta come l'immobile sia entrato nel patrimonio, ma se di quel fabbricato risultino gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria, perché è questa risultanza a condizionare la validità dell'atto con cui i coeredi se lo assegnano.
Va però tenuto fermo un punto di fedeltà alla decisione. La qualificazione dei manufatti come abusivi non è stata in realtà compiuta dalla Corte, che afferma il principio di diritto e rimette al giudice del rinvio l'accertamento se i beni ereditari comprendano opere prive della dichiarazione sugli estremi del titolo o affette da difformità tali da renderle abusive. Il principio vale a monte, come regola di validità dell'atto, mentre la verifica sul singolo manufatto resta affidata al successivo grado di merito.
Sul piano sistematico, e la pronuncia non lo affronta in questi termini, la regola parla anche a chi opera nelle compravendite, perché la divisione ricade nello stesso divieto di circolazione degli immobili privi di titolo. La verifica dello stato legittimo dell'immobile diventa così un passaggio preliminare tanto nella divisione quanto nel successivo trasferimento.
Come dividere un'eredità con un immobile abusivo
In conclusione, la Corte ha accolto la censura sulla nullità urbanistica e ha cassato su questo punto la decisione impugnata, rinviando la causa alla stessa Corte d'appello in diversa composizione.
Sul piano operativo la pronuncia impone un metodo. La verifica edilizia va condotta prima di dividere, giudiziale o convenzionale che sia l'atto, perché la presenza di un fabbricato senza titolo lo travolge. Quando quell'immobile non è sanabile, la divisione parziale consente comunque di sciogliere la comunione sul resto, evitando che un solo manufatto blocchi l'intero patrimonio.
La decisione si iscrive in una linea ormai consolidata, aperta dalle Sezioni Unite nel 2019 e ribadita di recente, che estende agli atti divisori la logica di deterrenza propria delle sanzioni civilistiche sull'abuso edilizio. L'eredità, insomma, non apre alcun varco alla circolazione dell'abusivo, perché il fabbricato irregolare va messo in regola prima di poter essere diviso.
Domande frequenti sulla divisione ereditaria di immobili abusivi
La divisione di un'eredità con un immobile abusivo è nulla?
Sì. L'atto di scioglimento della comunione ereditaria è un atto tra vivi e, se comprende un fabbricato privo degli estremi del titolo edilizio o della sanatoria, è colpito dalla nullità prevista dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001.
Gli immobili ereditati sfuggono alla nullità urbanistica?
Solo l'acquisto per causa di morte resta fuori dalla sanzione. L'atto con cui i coeredi dividono i beni è invece un negozio tra vivi e rientra pienamente nella disciplina che sanziona con la nullità gli atti su edifici abusivi.
Come si può dividere un'eredità che contiene un fabbricato abusivo?
Attraverso la divisione parziale. Ciascun coerede può chiedere al giudice lo scioglimento della comunione sul resto del patrimonio, con lo stralcio del solo immobile irregolare, anche senza il consenso degli altri condividenti, ai sensi dell'art. 713 del codice civile.
