Il quesito - In un edificio oggetto di un intervento edilizio agevolato, i limiti di spesa sono stati calcolati sulla base del numero delle unità immobiliari che lo compongono. Alcune di queste unità derivavano tuttavia da un frazionamento catastale effettuato circa due anni prima dell'avvio dell'intervento agevolato.
Nei giorni scorsi l'Agenzia delle Entrate ha contestato la configurazione catastale del fabbricato. Secondo l'Ufficio, alcune porzioni immobiliari non presentano i requisiti di autonomia funzionale e reddituale necessari per essere censite separatamente e devono quindi essere riunite in un unico cespite.
Poiché la rettifica potrebbe modificare il numero delle unità immobiliari considerate ai fini dell'agevolazione, quali sono i criteri per stabilire se una porzione di fabbricato possa costituire un'autonoma unità immobiliare? E quale rilevanza assume il fatto che il frazionamento contestato sia stato effettuato due anni prima dell'intervento agevolato?
L'esperto risponde
La questione posta dal lettore presenta tre aspetti strettamente collegati. Il primo riguarda i criteri che consentono di individuare un'autonoma unità immobiliare. Il secondo riguarda le conseguenze che una diversa configurazione catastale dell'edificio può determinare quando il numero delle unità conta ai fini di un'agevolazione fiscale. Il terzo è la ricostruzione tecnica e documentale quando la configurazione contestata deriva da frazionamenti effettuati in precedenza.
Occorre partire dalla nozione stessa di unità immobiliare. Il riferimento è l'art. 2 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, che non lega questa nozione a una consistenza fisica predefinita.
Per la norma conta che il bene, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, abbia una potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Questo può valere per una porzione di fabbricato come per un intero edificio, per un insieme di fabbricati o anche per una semplice area.
Autonomia funzionale e reddituale: cosa verificare sulla singola porzione
Il problema si incentra sul significato da attribuire ai due requisiti previsti dalla normativa, l'autonomia funzionale e l'autonomia reddituale.
In termini generali, l'autonomia funzionale può essere ricondotta alla possibilità di utilizzare una determinata porzione immobiliare in modo indipendente dalle altre parti del fabbricato, tenendo conto della sua specifica destinazione.
Non è quindi possibile individuare un criterio astratto valido per qualsiasi immobile. I requisiti necessari per un'abitazione saranno diversi da quelli richiesti, ad esempio, per un magazzino, una cantina o un'autorimessa.
L'autonomia reddituale riguarda invece la capacità della porzione immobiliare di esprimere una redditività propria, distinta da quella delle altre porzioni del fabbricato.
Non si tratta, pertanto, di ricercare necessariamente una separazione assoluta sotto ogni profilo materiale, strutturale o impiantistico. Occorre piuttosto verificare, caso per caso, se il bene possieda caratteristiche tali da consentirne un'autonoma utilizzazione e una distinta capacità reddituale.
Il criterio del «minimo perimetro immobiliare» nella lettura della Cassazione
Un'indicazione utile arriva dall'art. 40 del d.P.R. n. 1142/1949, che per identificare una distinta unità immobiliare urbana fa riferimento alla nozione di «cespite indipendente». La Corte di Cassazione, Sezione tributaria, con l'ordinanza n. 17627 del 21 giugno 2021, ha letto questa disposizione insieme alla disciplina catastale più recente.
Il risultato è un criterio operativo. L'accatastamento deve intercettare il «minimo perimetro immobiliare», ossia la porzione più piccola del fabbricato che sia in grado di funzionare e produrre reddito da sola.
Il principio consente di affrontare il problema da una prospettiva diversa. Occorre individuare quale sia la porzione minima del fabbricato che, per le proprie caratteristiche oggettive, sia suscettibile di una propria funzionalità e redditività.
Non è dunque necessariamente l'edificio nel suo complesso a costituire l'unità di riferimento. Né si può assumere come regola generale che porzioni comprese nel medesimo organismo edilizio debbano per forza costituire un'unica unità catastale.
L'individuazione di questo «minimo perimetro» richiede una valutazione tecnica dello stato dei luoghi. Va condotta tenendo conto delle caratteristiche fisiche e funzionali dell'immobile, della destinazione delle singole porzioni e delle modalità con cui queste possono essere effettivamente utilizzate.
Frazionamento di due anni prima e rettifica catastale: il tempo non mette al riparo
Nel caso prospettato dal lettore esiste poi un ulteriore elemento di attenzione. La stessa ordinanza n. 17627/2021 ha chiarito che il termine di dodici mesi entro cui l'Ufficio può rettificare la rendita proposta con il DOCFA non è previsto a pena di decadenza. Il termine è fissato dall'art. 1, comma 3, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701.
Il fatto che il frazionamento risalga a due anni prima non lo mette quindi, di per sé, al riparo da una rettifica.
La configurazione catastale dell'edificio ha assunto rilevanza ai fini dell'accesso a un'agevolazione o della determinazione dei relativi limiti di spesa. Per questo una contestazione che modifichi il numero delle unità immobiliari non dovrebbe essere considerata una questione meramente catastale. Riducendo le unità di riferimento, riduce anche il limite di spesa agevolabile ed espone al recupero della detrazione eccedente.
Se l'Ufficio ritiene che più unità debbano essere riunite in un unico cespite, occorre verificare tempestivamente le ragioni della rettifica, tenendo presente che l'avviso di accertamento catastale va impugnato entro 60 giorni dalla notifica. Qualora ne ricorrano i presupposti, vanno fatti valere gli elementi tecnici e documentali che dimostrano l'effettiva autonomia funzionale e reddituale delle unità dichiarate.
Per la stessa ragione, particolare attenzione va riservata anche alle eventuali richieste di chiarimenti o comunicazioni che precedano un vero e proprio accertamento. Ignorarle significa rinunciare alla possibilità di esaminare per tempo la contestazione, ricostruire la storia catastale dell'immobile e predisporre la documentazione necessaria a sostenere la correttezza dell'assetto dichiarato.
La verifica catastale come attività «predifensiva»
Il caso evidenzia, infine, un principio di carattere più generale.
La regolarità catastale di un immobile destinato a un intervento agevolato dovrebbe essere verificata prima dell'avvio dell'operazione. Non dovrebbe arrivare soltanto quando si riceve una richiesta di chiarimenti o un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
In presenza di precedenti frazionamenti, anche lontani nel tempo, è opportuno ricostruire la storia dell'immobile. Vanno verificati non soltanto le planimetrie e gli atti catastali, ma anche la documentazione tecnica, edilizia e amministrativa in grado di dimostrare quando e in che modo si sia formata l'attuale configurazione.
Questa attività assume una vera e propria funzione predifensiva. Consente di individuare in anticipo eventuali criticità e, soprattutto, di reperire e organizzare la documentazione che potrebbe risultare determinante in caso di successivo controllo.
Quando arriva una contestazione, infatti, la questione non consiste soltanto nel sostenere in astratto che una porzione possieda autonomia funzionale e reddituale. Bisogna riuscire a dimostrarlo sulla base dello stato dei luoghi e di elementi documentali coerenti.
È quindi preferibile arrivare a un eventuale confronto con l'Amministrazione con una ricostruzione tecnica già completa. L'alternativa è iniziare soltanto in quel momento, magari a distanza di anni dal frazionamento, la ricerca dei documenti necessari a dimostrare la correttezza dell'assetto catastale.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie e perizie tecniche
www.cristianangeli.it
