Frazionamento catastale e volumetria: la cubatura resta quella originaria

Come incide il frazionamento catastale sull’indice edificatorio? Può un proprietario, dopo un condono, chiedere un nuovo permesso di costruire su una porzione del lotto originario?

Sebbene il frazionamento catastale di un terreno già edificato o oggetto di condono venga utilizzato per tentare di “rigenerare” volumetria, come se ogni nuova particella acquisisse una propria autonoma capacità edificatoria, tale impostazione non è corretta: la volumetria disponibile resta quella originariamente assentita e non può essere duplicata attraverso atti di divisione o alienazione successiva.

Frazionamento catastale e volumetria: la capacità edificatoria non si moltiplica

A stabilirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 14 ottobre 2025, n. 8038, intervenendo sulla controversia nata dall’istanza di permesso di costruire per la realizzazione di un parcheggio privato all’aperto su due particelle derivate dal frazionamento di un lotto unico.

Su quest’ultimo, alcuni anni prima, era stato rilasciato un titolo in sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985, che aveva legittimato un fabbricato residenziale comprendente l’intera area originaria.

Successivamente, il lotto era stato appunto suddiviso in più porzioni catastali, cedute a diversi proprietari.

Uno di questi aveva presentato domanda di permesso di costruire per la realizzazione di un parcheggio, sostenendo che la nuova particella, in quanto autonoma, disponesse di propria volumetria residua.

Il Comune aveva respinto l’istanza, motivando il diniego con due rilievi:

• l’intervento risultava incompatibile con la destinazione urbanistica di zona;
• il terreno oggetto della richiesta aveva già esaurito la propria capacità edificatoria, poiché interamente utilizzata nel titolo edilizio rilasciato in sanatoria per il fabbricato insistente sull’area originaria.

Il TAR aveva accolto il ricorso dei proprietari, ritenendo non sufficientemente provata l’esistenza del vincolo di asservimento tra le nuove particelle e il lotto originario.

Da qui l’appello dell’Amministrazione, sostenendo che, essendo la volumetria già consumata con il rilascio del condono edilizio, nessuna nuova cubatura poteva essere riconosciuta ai lotti derivati dal frazionamento.