Con la sentenza n. 9565 del 14 aprile 2026 la seconda sezione civile della Corte di Cassazione affronta un tema di particolare interesse tecnico-giuridico per il settore edilizio: la nascita automatica del condominio a seguito del frazionamento di un unico edificio e le conseguenze che ne derivano sul regime delle strutture portanti.
La controversia trae origine dalla trasformazione di un complesso immobiliare originariamente unitario, composto da una porzione abitativa e da una più ampia unità ad uso laboratorio. Dopo il frazionamento della proprietà, una delle società proprietarie aveva ottenuto un permesso di costruire per demolire parte della struttura esistente. L’intervento edilizio aveva comportato il “taglio fisico” della struttura portante in cemento armato e l’utilizzo del sottosuolo e del resede condominiale per la realizzazione di nuovi volumi e rampe di accesso.
La Corte d’Appello di Firenze aveva ritenuto legittime le opere eseguite, valorizzando soprattutto l’assenza di un concreto pregiudizio statico per il fabbricato residuo. Secondo i giudici territoriali, la modifica dello “stato tensionale” della struttura non aveva inciso sulla stabilità dell’edificio e, pertanto, non risultavano violate le norme in materia di condominio.
La Cassazione ribalta però integralmente questa impostazione, chiarendo che il tema centrale della controversia non riguarda soltanto la sicurezza strutturale del manufatto residuo, ma soprattutto la natura condominiale delle opere portanti e del sottosuolo dell’edificio.
La nascita automatica del condominio dopo il frazionamento dell’edificio
Il passaggio più significativo della decisione riguarda il momento genetico del condominio. La Suprema Corte ribadisce un principio consolidato ma spesso sottovalutato nella prassi edilizia: il condominio nasce automaticamente, “ipso iure et facto”, quando un edificio unitario viene frazionato e trasferito a proprietari diversi.
Secondo i giudici di legittimità, l’acquirente di una porzione immobiliare entra automaticamente nella comunione delle parti indicate dall’art. 1117 c.c., salvo che il titolo disponga espressamente in senso contrario. La condominialità investe non solo le parti comuni esistenti al momento della vendita, ma anche tutte quelle che, per caratteristiche strutturali e funzionali, risultano necessarie o destinate all’uso comune.
Nel caso concreto, il condominio era sorto già con il primo atto di compravendita, mediante il quale l’originario edificio veniva frazionato tra differenti proprietari. Da quel momento il suolo, il sottosuolo, le fondazioni, le travi portanti e le altre strutture essenziali del fabbricato erano divenuti automaticamente beni comuni, ex art. 1117 c.c.
Le strutture in cemento armato come parti comuni
La pronuncia assume particolare rilievo sul piano tecnico perché affronta direttamente il tema delle strutture in cemento armato e della loro qualificazione giuridica.
Nel caso esaminato, le opere avevano comportato la demolizione delle fondazioni del vecchio fabbricato, l’abbattimento di travi comuni e l’escavazione del sottosuolo condominiale per la realizzazione di nuovi ambienti seminterrati. Secondo la Corte, tali interventi non possono essere qualificati come semplice uso più intenso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., ma costituiscono una vera e propria appropriazione di beni comuni e un’alterazione irreversibile della struttura condominiale.
Particolarmente significativo è il passaggio nel quale la Suprema Corte chiarisce che l’illegittimità dell’intervento prescinde dal concreto danno statico arrecato all’edificio residuo. Non è infatti conforme al sistema riconoscere la natura condominiale delle strutture e, al tempo stesso, consentire al singolo proprietario di demolirle o incorporarle nella propria edificazione esclusiva.
La tutela delle parti comuni non riguarda quindi soltanto la sicurezza dell’edificio, ma anche la salvaguardia del regime proprietario e funzionale dell’organismo condominiale.
I limiti dell’art. 1102 c.c. e il divieto di appropriazione delle strutture comuni
La sentenza offre importanti chiarimenti applicativi sull’art. 1102 c.c. La Corte ricorda che il condomino può fare un uso più intenso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti il pari utilizzo del bene. Tuttavia, tale principio non può spingersi fino a legittimare interventi che comportino la sottrazione definitiva di porzioni comuni o l’asservimento esclusivo del bene all’utilità del singolo proprietario.
Nel caso esaminato, la Cassazione evidenzia che la demolizione di fondazioni, travi portanti e strutture in cemento armato comuni, così come l’occupazione del sottosuolo condominiale mediante nuovi locali seminterrati, non costituiscono un semplice uso più intenso della cosa comune, ma una vera e propria alterazione del regime condominiale del bene.
La Suprema Corte richiama inoltre il consolidato orientamento secondo cui viola l’art. 1102 c.c. la realizzazione nel sottosuolo condominiale di opere destinate all’uso esclusivo del singolo condomino, soprattutto quando l’intervento impedisca agli altri partecipanti un pari utilizzo del sedime e delle strutture comuni.
Particolarmente rilevante è il chiarimento secondo cui l’illegittimità dell’intervento prescinde dall’esistenza di un concreto danno statico all’edificio residuo. Anche in assenza di pregiudizi strutturali, infatti, il singolo proprietario non può demolire o incorporare nella propria costruzione esclusiva parti dell’organismo edilizio che appartengono al condominio.
La sentenza chiarisce infine che il titolo edilizio rilasciato dal Comune non incide sul regime civilistico delle parti comuni: il permesso di costruire può autorizzare l’opera sul piano urbanistico, ma non consente di intervenire unilateralmente su fondazioni, travi comuni, sottosuolo o resedi condominiali.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto in agevolazioni edilizie, Superbonus e
contenziosi
www.cristianangeli.it
