Garage condonato trasformato in abitazione, senza permesso di costruire la demolizione resta legittima

Si può trasformare in abitazione un garage condonato, rifacendolo e ricavando un secondo piano, senza il permesso di costruire? Se il Comune non risponde entro 60 giorni alla domanda di sanatoria, scatta il silenzio-assenso? Un abuso edilizio vecchio di anni può ancora essere demolito dal Comune?

Sono domande tutt’altro che banali in una fase in cui la crisi abitativa e la pressione sugli affitti in molte città spingono a recuperare ogni metro quadrato disponibile, compresi i locali accessori. Un nuovo spunto arriva dal Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 6212 del 3 agosto 2026, chiarisce due degli aspetti più sottovalutati quando si rimette mano a un accessorio condonato: la sua trasformazione urbanistica e il titolo edilizio necessario.

Il passaggio da garage ad abitazione richiede, infatti, il permesso di costruire anche se il manufatto è stato condonato, e chi ricava stanze e un piano abitabile nel vecchio box può ritrovarsi con un ordine di demolizione dell’intero fabbricato. Non lo proteggono il condono del garage, la denuncia presentata per rifarne pareti e copertura, la domanda di sanatoria rimasta senza risposta o gli anni trascorsi.

Il condono, dunque, non fa del garage una base su cui costruire liberamente, e una semplice denuncia non basta a farne un’abitazione.

Accanto a questi, la pronuncia affronta altri due profili meritevoli di interesse, perché esclude che il silenzio del Comune sulla sanatoria di un abuso di questo tipo valga come assenso, anche quando la lettera di avvio del procedimento sembra evocarlo, e perché conferma che l’ordine di demolire non si indebolisce con il passare degli anni.

Garage condonato trasformato in abitazione: come nasce il contenzioso

La vicenda trae origine da un garage di pertinenza di un’abitazione, condonato nel 2007 con permesso di costruire in sanatoria. Nello stesso periodo la proprietaria ha presentato una denuncia di inizio attività per la «semidemolizione» del manufatto, conservandone i pilastri e rifacendo pareti, copertura e pavimento con materiali diversi, senza prevedere nuovi piani né cambi d’uso.

Nel 2011 un sopralluogo ha però rilevato un nuovo edificio a uso abitativo, con il piano terra trasformato in superficie utile, un piano superiore ricavato inserendo un nuovo solaio e modifiche interne e di prospetto.

L’anno successivo il Comune ha ingiunto la demolizione del fabbricato di due piani, costruito dopo aver demolito il garage condonato, qualificandolo come nuova costruzione in totale difformità dalla denuncia. L’ordinanza rilevava il contrasto con lo strumento urbanistico, che nella zona non consente di aumentare il carico urbanistico con nuove superfici utili, e con il regolamento edilizio, per la mancanza dei requisiti minimi di abitabilità.

L’ordinanza è stata impugnata davanti al TAR Marche e nel 2016, a giudizio pendente, la proprietaria ha chiesto l’accertamento di conformità, ricevendo la comunicazione di avvio del procedimento, alla quale non è seguita una decisione espressa.

Respinto il ricorso dal TAR nel 2025, in appello la proprietaria ha invocato il silenzio-assenso sulla domanda di sanatoria, anche per l’affidamento generato da un richiamo normativo contenuto in quella comunicazione. Ha poi qualificato i lavori come ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, sostenendo che volume, ingombro e altezza fossero invariati e che il cambio di destinazione fosse già stato assentito con il condono, e ha denunciato la sproporzione di una demolizione ordinata a tanti anni dall’abuso.

Accertamento di conformità, silenzio-rigetto e demolizione: il quadro normativo

Per comprendere la decisione dei giudici d’appello è necessario inquadrare bene la normativa di riferimento. La demolizione degli interventi eseguiti senza permesso di costruire o in totale difformità è disciplinata dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Il titolo necessario dipende dalla categoria dell’intervento, definita dall’art. 3, perché alcune categorie, a partire dalla nuova costruzione, richiedono di regola il permesso di costruire previsto dall’art. 10 e non la semplice segnalazione certificata di inizio attività (nel caso di specie DIA).

Per questi interventi il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario possono chiedere il permesso in sanatoria con l’accertamento di conformità dell’art. 36. La norma richiede che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda (c.d. doppia conformità). Il comma 3 assegna al Comune sessanta giorni per pronunciarsi, «decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata», una regola che, come la doppia conformità, era già prevista nel 2016, quando è stata presentata la domanda.

Cambio d’uso da garage ad abitazione: perché serve il permesso di costruire

Alla luce di questo quadro, i giudici ribadiscono, richiamando una giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato (sentenza n. 7884/2025), che il cambio di destinazione d’uso da garage a locale abitabile non può ritenersi urbanisticamente irrilevante. Il garage trasformato in magazzino o deposito, con o senza opere, resta uno spazio accessorio senza permanenza di persone. Quello trasformato in vano residenziale, invece, amplia la superficie residenziale e la volumetria autorizzate e richiede il permesso di costruire.

Palazzo Spada aggiunge, rinviando a un altro precedente (sentenza n. 5423/2025), che una modifica di questo impatto non sarebbe stata realizzabile neppure con DIA o SCIA, perché supera radicalmente i confini degli interventi ammessi con quei titoli e li rende inefficaci. Richiamando un ulteriore precedente (sentenza n. 4200/2023), i giudici ricordano poi che di norma non si possono realizzare ulteriori opere su un bene abusivamente edificato anche se oggetto di condono straordinario, e precisano che il principio vale a maggior ragione quando, come in questo caso, le opere contrastano con la disciplina urbanistica della zona.

L’ordinanza, del resto, si regge anche sulla mancanza dei requisiti di abitabilità. È una ragione autonoma, che non è stata contestata in modo specifico in primo grado e che basta da sola a giustificarla (provvedimento c.d. plurimotivato, fondato cioè su più motivi indipendenti).

La natura abusiva delle opere risulta inoltre sostanzialmente ammessa nella relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria, che prospettava la rimozione del bagno e del solaio ligneo e il ritorno all’uso accessorio. A quelle affermazioni la giurisprudenza riconosce valore confessorio, e per l’insieme di queste ragioni il motivo sulla qualificazione dei lavori è infondato.

Silenzio sulla sanatoria e demolizione dopo anni: cosa affermano i giudici

Quanto al silenzio, la domanda è stata presentata ai sensi dell’art. 36 e resta governata dal suo comma 3. La Corte costituzionale (sentenza n. 42/2023) legge quella norma come silenzio con valore legale di diniego (c.d. silenzio-rigetto) e non come semplice inerzia. Sulla domanda del 2016 si è quindi formato il silenzio-rigetto, con la conseguenza che è venuto meno l’effetto sospensivo legato alla sua presentazione e l’ordinanza di demolizione è tornata efficace.

Il richiamo all’art. 20 del Testo Unico Edilizia nella comunicazione di avvio non cambia questa conclusione. Riguardava soltanto il comma 2, citato insieme all’art. 8 della Legge n. 241/1990, e indicava la base normativa della comunicazione senza prefigurare un diverso regime. Decisivo è che l’istanza sia stata proposta ai sensi dell’art. 36, perché il giudice valuta gli atti per la loro sostanza. La censura, prima ancora, è inammissibile, perché non è stata sollevata in primo grado, dove il giudizio riguardava la sola ordinanza.

Anche il motivo sulla proporzionalità è inammissibile, perché proposto per la prima volta in appello, e comunque infondato. Con l’Adunanza Plenaria (sentenza n. 9/2017), i giudici ricordano che l’ordine di demolizione, per la sua natura vincolata, non richiede motivazione su ragioni di interesse pubblico diverse dal ripristino della legalità, neppure quando interviene a distanza di tempo dall’abuso. Aggiungono poi, sulla scorta della propria giurisprudenza, che un atto vincolato non lascia, in linea di principio, margini di valutazione sulla proporzionalità.

Solaio intermedio e cambio d’uso: perché la DIA non basta

Dal punto di vista tecnico, la vicenda mostra che l’invarianza di volume, ingombro e altezza sostenuta dalla ricorrente non basta a escludere una trasformazione rilevante. Anche ammesso che l’involucro fosse rimasto quello originario, il nuovo solaio intermedio ricava al primo piano una superficie utile prima inesistente e, insieme al cambio d’uso, rende residenziale una volumetria autorizzata come accessoria, anche se la pronuncia, va precisato, non prende posizione espressa sull’alternativa tra nuova costruzione e ristrutturazione.

Sul piano sistematico, dopo il Decreto Salva Casa l’art. 23-ter, comma 1-quinquies, del Testo Unico lega il titolo per il cambio d’uso della singola unità immobiliare al regime delle opere necessarie, secondo lo schema che segue, ripreso anche dalle linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Titolo per il cambio d’uso della singola unità immobiliare in base alle opere (art. 23-ter, comma 1-quinquies, d.P.R. n. 380/2001)

Lo schema riguarda soltanto i cambi d’uso semplificati dei commi 1-bis e 1-ter e non si applica alle unità al primo piano fuori terra o seminterrate, né al cambio d’uso tra categorie diverse di un intero immobile, per i quali decide la legislazione regionale. Soprattutto, non consente di trasformare un garage in abitazione con una SCIA, perché secondo l’orientamento ribadito dalla sentenza quel passaggio amplia superficie e volumetria e richiede comunque il permesso di costruire.

Per chi redige le relazioni allegate alle domande di sanatoria ne deriva un’avvertenza, perché la descrizione delle opere da rimuovere, che deve comunque restare fedele, può essere letta come ammissione dell’abuso, come è accaduto anche in un caso analogo deciso dal Consiglio di Stato (sentenza n. 4188/2026).

Ordine di demolizione dopo anni e garage condonato: le conclusioni operative

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la sentenza del TAR Marche, con la conseguenza che l’ordinanza di demolizione resta pienamente efficace.

La pronuncia impone un metodo che parte dal titolo, perché su un accessorio condonato occorre ricostruire che cosa sia stato legittimato, per struttura e destinazione, prima di scegliere come intervenire.

Nel contenzioso, infine, un’ordinanza sorretta da più ragioni va contestata in ciascuna fin dal primo grado, perché ciò che si trascura davanti al TAR, di regola, non si recupera in appello.

La decisione si colloca nel solco rigoroso tracciato dall’Adunanza Plenaria sulla demolizione tardiva e in una linea che Palazzo Spada ha confermato anche di recente, ora qualificando la trasformazione del garage in abitazione come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire (sentenza n. 4443/2026), ora come difformità sostanziale sanzionata con la demolizione (sentenza n. 4188/2026). Il condono chiude i conti con il passato del manufatto, ma non apre alcun credito per ampliarlo.

Garage trasformato in abitazione: le domande più frequenti

Serve il permesso di costruire per trasformare un garage in abitazione?

Secondo il consolidato orientamento del Consiglio di Stato, ribadito più volte anche nel 2026, sì, perché trasformare un garage in vano abitabile amplia la superficie residenziale e la volumetria autorizzate e, per un intervento di questo impatto, DIA o SCIA non bastano. Dopo il Decreto Salva Casa va comunque verificato il regime dei titoli per il cambio d’uso dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, insieme alle regole regionali e comunali.

Il silenzio del Comune sulla domanda di sanatoria vale come assenso?

Dipende dal tipo di sanatoria. Nell’accertamento di conformità dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, previsto per gli interventi senza titolo o in totale difformità, dopo sessanta giorni la domanda si intende rifiutata e l’eventuale ordinanza di demolizione già emessa torna efficace, mentre l’art. 36-bis considera accolta dopo quarantacinque giorni la richiesta di permesso in sanatoria per parziali difformità e variazioni essenziali, salvo sospensione in presenza di vincolo paesaggistico.

Si possono fare nuovi lavori su un garage condonato?

Sì, ma entro i limiti di ciò che il condono ha legittimato. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 2848/2026) ha riconosciuto che l’immobile condonato può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimo, ristrutturazione compresa, mentre la Corte costituzionale (sentenza n. 86/2026) esclude premialità volumetriche fuori dai casi previsti dalla legge. Le trasformazioni che aumentano superfici, volumi o carico urbanistico, come quella del garage diventato abitazione, restano invece esposte al principio restrittivo ribadito dalla sentenza n. 6212/2026, a maggior ragione se contrastano con la disciplina urbanistica della zona.