Come si applica oggi la disciplina fiscale delle locazioni brevi? Quali sono i limiti per accedere alla cedolare secca? E quali obblighi devono rispettare gli intermediari?
La risposta arriva direttamente dall’Agenzia delle Entrate con la pubblicazione della nuova edizione (aprile 2026) della guida dedicata alle locazioni brevi, documento che raccoglie in modo sistematico le regole fiscali applicabili a questa particolare tipologia contrattuale e gli adempimenti richiesti agli operatori coinvolti.
Si tratta di un aggiornamento che recepisce le modifiche normative intervenute negli ultimi anni, mantenendo l’impianto originario introdotto dal D.L. n. 50/2017 e integrandolo con le novità più recenti, tra cui quelle introdotte dalla Legge n. 213/2023, dalla Legge n. 207/2024 e dai chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024.
Locazioni brevi: aggiornata la Guida dell’Agenzia delle Entrate
Come nelle precedenti edizioni, la guida illustra le regole generali sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere agli obblighi posti a loro carico.
Il testo è così suddiviso:
- Introduzione
- Le locazioni brevi e la cedolare secca
- I contratti interessati
- L’imposta dovuta quando si sceglie la cedolare
- La base imponibile
- Le altre regole
- Le regole per gli intermediari
- I soggetti coinvolti
- La trasmissione dei dati
- La ritenuta sulla somma incassata
- La conservazione dei dati
- Per saperne di più
La nuova edizione della guida non introduce una disciplina completamente nuova, ma aggiorna in modo significativo alcuni punti chiave. Le novità vere sono poche ma molto incisive, perché incidono direttamente sulla qualificazione dell’attività.
Il limite degli immobili: dal 2026 massimo due unità
Una delle principali novità recepite dalla guida riguarda il numero di immobili destinabili alla locazione breve.
Fino al 2025 il limite era fissato a quattro appartamenti. Dal 2026, invece, il regime delle locazioni brevi – e quindi anche la possibilità di applicare la cedolare secca – è riconosciuto solo se si destinano a questa finalità non più di due appartamenti per periodo d’imposta.
Superata questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
È una novità tutt’altro che marginale, perché introduce una presunzione legale di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.
Cedolare secca: aliquote e base imponibile
Per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile optare per la cedolare secca, che sostituisce Irpef, addizionali e, se dovute, le imposte di registro e di bollo.
La guida recepisce poi le modifiche già introdotte dalla legge di bilancio 2024, chiarendo definitivamente il quadro:
- aliquota ordinaria al 26%;
- aliquota ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, scelta dal contribuente in dichiarazione.
L’imposta sostitutiva si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza abbattimenti forfettari. In presenza di corrispettivi per servizi accessori, la base imponibile è costituita dall’importo complessivo corrisposto dal locatario, salvo che le spese siano sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate in base ai costi effettivi.
Non è una novità del 2026 in senso stretto, ma è uno degli aggiornamenti più rilevanti consolidati nella guida.
Gli obblighi degli intermediari
Un altro passaggio importante riguarda gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve e che sono tenuti a:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per il loro tramite;
- operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi;
- rilasciare la certificazione delle ritenute operate.
Anche qui non siamo davanti a una novità assoluta, ma a una stabilizzazione del sistema: la ritenuta è applicata a titolo di acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal locatore.
La guida chiarisce che gli adempimenti di comunicazione e applicazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui lo stesso si avvalga di altri soggetti o utilizzi piattaforme online per la promozione dell’immobile.
Introduzione del codice identificativo nazionale (CIN)
Tra gli aggiornamenti più recenti compare anche l’obbligo di indicare il codice identificativo nazionale (CIN) tra i dati che gli intermediari devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate.
È un elemento che rafforza la tracciabilità degli immobili destinati alle locazioni brevi.
Maggiore dettaglio sugli intermediari non residenti
La guida aggiorna e chiarisce anche il quadro relativo agli intermediari non residenti, distinguendo tra:
- soggetti con stabile organizzazione in Italia;
- soggetti UE senza stabile organizzazione;
- soggetti extra-UE con o senza stabile organizzazione nell’Unione.
In questi casi viene disciplinata in modo puntuale la nomina del rappresentante fiscale e le modalità di adempimento degli obblighi.
Chiarimenti operativi su base imponibile e modalità di calcolo
Infine, la guida consolida alcuni chiarimenti già emersi nella prassi:
- la base imponibile della cedolare secca è l’intero canone, senza abbattimenti;
- i servizi accessori rientrano nel corrispettivo, salvo specifiche eccezioni;
- la ritenuta si applica sull’importo lordo dei canoni.
Non sono novità vere e proprie, ma sono elementi che vengono ribaditi con maggiore precisione.
In sintesi
Se dovessimo individuare le novità principali:
- riduzione del limite da 4 a 2 immobili;
- conferma della nuova struttura delle aliquote (26% e 21%);
- ritenuta sempre al 21% a titolo di acconto;
- introduzione del CIN tra i dati da comunicare;
- chiarimenti sugli intermediari non residenti.
Il resto della guida conferma e sistematizza un quadro normativo che negli ultimi anni è stato oggetto di numerosi interventi.
