Una disciplina nazionale che consenta di governare in modo uniforme il fenomeno delle locazioni brevi, sempre più rilevante per gli equilibri urbanistici delle città, il mercato abitativo e la gestione dei servizi pubblici locali.
È questa la richiesta che il presidente dell'ANCI, Gaetano Manfredi, ha rivolto al Ministro del Turismo, Gianmarco Mazzi, chiedendo un intervento legislativo capace di superare l'attuale frammentazione normativa.
Secondo l'Associazione nazionale dei Comuni italiani, il quadro normativo oggi vigente disciplina alcuni aspetti dell'attività, ma non mette a disposizione degli enti locali strumenti idonei a governarne gli effetti sul territorio. Da qui la richiesta di una cornice nazionale che garantisca maggiore uniformità, riduca il contenzioso e offra certezze sia ai Comuni sia agli operatori economici.
Locazioni brevi: per ANCI serve una disciplina nazionale per il governo del territorio
Nella lettera, Manfredi ricorda che il D.L. n. 145/2023 ha introdotto importanti novità per il settore, intervenendo sul regime fiscale, sui requisiti degli immobili e sul titolo abilitativo richiesto quando l'attività viene esercitata in forma imprenditoriale.
La disciplina prevede, in particolare:
- l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN);
- l'alimentazione della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR);
- la presentazione della SCIA nei casi in cui l'attività costituisca esercizio imprenditoriale.
Si tratta di misure che, secondo ANCI, hanno migliorato la trasparenza del comparto, ma che non affrontano il tema della regolazione urbanistica del fenomeno e delle sue ricadute sulle città.
Perché Regioni e Comuni hanno adottato regole diverse per le locazioni brevi
In assenza di una disciplina nazionale organica, negli ultimi anni sono intervenute diverse Regioni con proprie leggi, tra cui Valle d'Aosta, Toscana ed Emilia-Romagna. Parallelamente, alcuni Comuni, come Bologna e Venezia, hanno modificato i propri regolamenti urbanistico-edilizi per disciplinare gli effetti derivanti dalla crescente diffusione delle locazioni turistiche brevi.
Secondo ANCI, questa evoluzione dimostra come il fenomeno abbia ormai assunto una dimensione che incide direttamente sulla pianificazione del territorio, ma allo stesso tempo evidenzia l'assenza di un quadro regolatorio uniforme.
Il risultato è un quadro fortemente eterogeneo di regole applicabili sul territorio nazionale. Alla pluralità delle discipline regionali si affiancano infatti regolamenti comunali differenti, con il rischio di generare dubbi sia nelle amministrazioni sia tra gli operatori del settore.
Il rischio di un contenzioso sempre più ampio e il ruolo della giurisprudenza
Proprio la presenza di discipline regionali e regolamenti comunali differenti rappresenta, secondo ANCI, uno dei principali elementi di criticità.
La mancanza di un quadro normativo uniforme rischia infatti di alimentare un contenzioso dagli esiti incerti, con conseguenze sia per gli enti locali chiamati a disciplinare il fenomeno sia per i soggetti che esercitano o intendono avviare l'attività di locazione breve.
Nella lettera, Manfredi sottolinea che «è assolutamente necessario sottoporre alla Sua attenzione la necessità di un intervento regolatore nazionale, per evitare evidenti difformità a livello territoriale», così da offrire certezze ai Comuni e agli operatori del comparto.
A sostegno della richiesta di un intervento nazionale, ANCI richiama anche l'evoluzione della giurisprudenza costituzionale e amministrativa. Nella lettera si evidenzia come le più recenti pronunce - tra cui la sentenza della Corte costituzionale n. 94/2024, la sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025 e alcune decisioni dei TAR Emilia-Romagna, Veneto e Toscana - abbiano riconosciuto che, quando la disciplina delle locazioni turistiche è finalizzata a garantire un'ordinata pianificazione urbanistica, essa può essere ricondotta anche alla materia del governo del territorio, salvaguardando così le competenze regionali e il ruolo amministrativo dei Comuni.
La stessa giurisprudenza ha inoltre affermato che la tutela dell'ambiente urbano, la salvaguardia del patrimonio storico e artistico e gli obiettivi di politica sociale e culturale costituiscono motivi imperativi di interesse generale che possono giustificare limitazioni alla libertà di iniziativa economica.
La richiesta al Governo: una disciplina nazionale per tutelare il territorio
La richiesta dell'Associazione si inserisce quindi in un dibattito che va ben oltre il settore turistico e investe direttamente le politiche urbanistiche, la pianificazione delle città e il ruolo degli enti locali nella tutela dell'equilibrio tra sviluppo economico, diritto all'abitare e governo del territorio.
La proposta avanzata da ANCI mira quindi a definire una cornice normativa nazionale capace di superare l'attuale frammentazione, ridurre il rischio di contenzioso e garantire una gestione armonica del fenomeno. L'obiettivo è mettere i Comuni nelle condizioni di governare gli effetti delle locazioni brevi sul territorio, assicurando che anche nelle aree a maggiore vocazione turistica continui a essere preservato un adeguato equilibrio tra funzione residenziale e sviluppo delle attività ricettive.
