Dopo anni caratterizzati da andamenti differenziati tra i vari segmenti del mercato immobiliare, il 2025 segna una nuova fase di espansione anche per il comparto non residenziale. A evidenziarlo è il Rapporto Immobiliare 2026 - Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione di Assilea.
Nel corso dello scorso anno sono state registrate 77.067 compravendite tra uffici, negozi e immobili produttivi, con una crescita complessiva del 4,9% rispetto al 2024. Il valore stimato degli scambi ha superato i 20,2 miliardi di euro, confermando il recupero di un comparto che, con l'unica interruzione rappresentata dal 2020, è tornato a seguire il percorso di crescita avviato ormai oltre un decennio fa.
Mercato immobiliare non residenziale: compravendite in aumento del 4,9% nel 2025
Il Rapporto evidenzia come il settore non residenziale abbia ripreso una dinamica espansiva diffusa, interessando quasi tutti i comparti analizzati.
L'aumento delle transazioni riguarda infatti sia il segmento terziario-commerciale sia quello produttivo, con una crescita che si inserisce in un contesto di generale rafforzamento del mercato immobiliare nazionale. Nel 2025 il comparto terziario-commerciale ha registrato un incremento del 7,3% dei volumi, mentre il settore produttivo ha mostrato una crescita più contenuta, pari a circa l'1%.
A livello complessivo, le compravendite di immobili non residenziali rappresentano ormai una componente significativa del mercato italiano, contribuendo a generare oltre 20 miliardi di euro di valore di scambio.
Negozi e laboratori guidano la ripresa del mercato immobiliare commerciale
Il segmento più dinamico è quello dei negozi e laboratori, che nel 2025 ha fatto registrare il miglior risultato tra le principali categorie immobiliari analizzate. Le unità scambiate hanno superato quota 46 mila, con un incremento del 7% rispetto all'anno precedente e un valore di scambio stimato in circa 8,5 miliardi di euro.
L'analisi territoriale mostra una crescita diffusa in tutto il Paese, ma con intensità differenti. L'aumento più marcato si registra nelle Isole (+11%), seguite dal Nord Est (+9,2%), dal Sud (+7,5%), dal Centro (+6,3%) e dal Nord Ovest (+4,6%).
Particolarmente rilevante è anche la consistenza dello stock immobiliare. Gli immobili censiti nelle categorie catastali C/1 e C/3, che comprendono negozi e laboratori, sfiorano infatti i 2,5 milioni di unità. Oltre il 27% dello stock nazionale si concentra nelle regioni del Sud, mentre Lombardia, Campania, Lazio, Sicilia e Veneto rappresentano le aree con la maggiore presenza di immobili commerciali.
Mercato degli uffici in crescita: oltre 14 mila compravendite nel 2025
Segnali positivi arrivano anche dal mercato degli uffici. Nel 2025 sono state registrate 14.119 compravendite, in aumento del 3,2% rispetto al 2024, per un valore stimato di circa 3,7 miliardi di euro.
La crescita consente al comparto di tornare sul percorso positivo che aveva caratterizzato gli anni precedenti, interrotto soltanto dalla lieve flessione osservata nel 2023. A sostenere il mercato sono soprattutto le regioni del Nord. Il Nord Ovest registra un incremento delle compravendite pari al 6,4%, mentre il Nord Est cresce del 3,7%. Positivo anche il dato del Centro (+1,1%), mentre il Mezzogiorno mostra una dinamica più debole.
Lo stock nazionale degli uffici censiti nella categoria catastale A/10 supera le 622 mila unità, con oltre la metà concentrata nelle regioni settentrionali. Un dato interessante evidenziato dal Rapporto riguarda la distribuzione territoriale delle compravendite: quasi il 58% delle transazioni di uffici si concentra infatti nel Nord Italia, mentre Sud e Isole rappresentano complessivamente poco più di un quinto del mercato.
Capannoni e immobili produttivi: crescita contenuta ma dinamiche diverse tra le aree del Paese
Più contenuta, ma comunque positiva, la dinamica del settore produttivo.
Le compravendite di capannoni e immobili industriali raggiungono 16.913 unità, in aumento dell'1% rispetto al 2024, con un valore di scambio stimato superiore agli 8,1 miliardi di euro.
Dietro il dato medio nazionale si nascondono però andamenti molto differenziati: mentre alcune aree del Nord mostrano segnali di rallentamento, il Centro, il Sud e le Isole registrano incrementi significativi. Spiccano in particolare il Lazio (+20,1%), la Campania (+16,2%) e la Sardegna (+20,1%), che contribuiscono a sostenere la crescita complessiva del comparto.
Lo stock nazionale degli immobili produttivi censiti nelle categorie D/1 e D/7 supera le 846 mila unità, delle quali quasi il 60% localizzate nel Nord Italia.
Compravendite e locazioni commerciali seguono traiettorie diverse
Tra gli aspetti più interessanti che emergono dal Rapporto vi è la diversa dinamica tra compravendite e locazioni commerciali.
Se da un lato gli scambi di negozi sono cresciuti del 7%, dall'altro le nuove locazioni commerciali registrano una diminuzione del 2,6% rispetto al 2024. Nel 2025 sono stati stipulati circa 112 mila nuovi contratti di locazione relativi a negozi, con un indice di intensità del mercato delle locazioni pari al 5,9%.
Il dato potrebbe indicare un progressivo rafforzamento della componente proprietaria e degli investimenti immobiliari rispetto al semplice utilizzo in locazione, anche se il fenomeno richiederà ulteriori verifiche nei prossimi anni.
Leasing immobiliare in crescita: finanziamenti per 3,2 miliardi di euro
Prosegue infine la crescita del leasing immobiliare, che continua a rappresentare uno strumento importante per il finanziamento degli investimenti delle imprese.
Nel 2025 sono stati stipulati 2.513 nuovi contratti, per un valore complessivo di circa 3,2 miliardi di euro, in aumento del 5,9% rispetto all'anno precedente.
Secondo Assilea, il leasing immobiliare mantiene un ruolo particolarmente rilevante per le piccole e medie imprese grazie alla maggiore flessibilità rispetto alle tradizionali forme di finanziamento bancario.
Infine, il Rapporto evidenzia inoltre come il valore dei nuovi finanziamenti leasing rappresenti circa il 15,8% del valore complessivo delle compravendite non residenziali realizzate nel 2025, confermando il peso crescente di questo strumento nel mercato degli immobili produttivi, commerciali e direzionali e la vitalità di un segmento fondamentale per le attività economiche e produttive del Paese.
