Nel quarto trimestre del 2025 sono state registrate in Italia poco più di 218 mila compravendite di abitazioni, con un incremento dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2024. Si tratta di una crescita contenuta ma comunque significativa perché conferma la tendenza positiva avviata nella seconda metà del 2024.
La conferma arriva dal nuovo report trimestrale dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che offre uno sguardo aggiornato sull’andamento del settore residenziale negli ultimi mesi del 2025.
Mercato immobiliare residenziale: le statistiche OMI del quarto trimestre 2025
I dati mostrano quindi un quadro complessivamente stabile, con segnali di moderata crescita delle compravendite ma con dinamiche territoriali molto differenziate e alcune tendenze strutturali che continuano a emergere con chiarezza.
Un elemento particolarmente interessante riguarda la distribuzione territoriale degli scambi. Il dato medio nazionale nasconde infatti differenze marcate tra aree del Paese e tra tipologie di comuni, con una crescita sostenuta nel Nord Ovest (+3,2%) e nelle Isole (+4,3%), più contenuta nel Centro (+1,6%). Valori negativi si registrano invece nel Nord Est (-2%) e soprattutto nel Sud, dove il calo raggiunge -5,5%.
Parallelamente si consolida una tendenza già emersa negli ultimi anni: le compravendite crescono nei comuni non capoluogo (+1,3%) mentre diminuiscono nei capoluoghi (-1,7%). In altre parole, una parte della domanda continua a spostarsi verso contesti urbani meno centrali o verso aree periurbane.
Anche le superfici delle abitazioni scambiate mostrano un incremento, con un +1,4% su base annua, segnale che una parte della domanda si orienta verso immobili di dimensioni più ampie.
Prima casa, mutui e tassi di interesse nel mercato immobiliare residenziale
Dal punto di vista fiscale e finanziario emergono alcuni dati rilevanti. Circa il 72% degli acquisti continua a beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, una quota ancora molto elevata ma leggermente inferiore rispetto ai trimestri precedenti.
Gli acquisti sostenuti da mutuo ipotecario rappresentano poco meno del 45% del totale. Dopo tre trimestri di crescita la quota torna quindi a ridursi leggermente.
Allo stesso tempo prosegue l’aumento dei tassi applicati ai finanziamenti immobiliari: nel quarto trimestre del 2025 il tasso medio applicato alla prima rata dei mutui ha raggiunto il 3,5%, con un incremento di 16 punti base rispetto al trimestre precedente.
Nonostante il contesto dei tassi ancora relativamente elevati, il capitale complessivamente finanziato tramite mutui ha superato i 13 miliardi di euro, in aumento di circa il 14% rispetto allo stesso trimestre del 2024.
Nuove costruzioni nel mercato immobiliare: solo l’8% delle compravendite
Il mercato residenziale italiano continua a essere caratterizzato da una netta prevalenza di immobili esistenti.
Nel quarto trimestre del 2025 solo l’8% delle compravendite ha riguardato abitazioni di nuova costruzione, mentre il restante 92% ha interessato immobili già esistenti.
Questo dato conferma una struttura del mercato immobiliare ancora fortemente legata allo stock edilizio esistente, con una produzione di nuove abitazioni che rimane quantitativamente limitata rispetto al volume complessivo degli scambi.
Mercato immobiliare nelle grandi città: l’andamento delle compravendite
Analizzando le principali città italiane emergono andamenti piuttosto diversificati. Nel complesso, nelle otto città con maggiore popolazione le compravendite mostrano una crescita tendenziale del 2,1%, con risultati però molto differenti tra i diversi mercati urbani.
Segnali positivi si registrano a Roma (+4,8%), Palermo (+10,9%), Bologna (+7,3%), Genova (+4,3%) e Napoli (+2,6%). In controtendenza risultano invece Milano (-2,3%), Torino (-0,5%) e Firenze (-7,6%), dove il numero delle compravendite mostra una flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Roma si conferma la città con la quota più elevata di acquisti con agevolazione prima casa (oltre l’84%), mentre Milano è quella con la maggiore incidenza di nuove costruzioni, pari a circa il 18% delle compravendite.
Mercato delle locazioni: come cambiano affitti e tipologie contrattuali
Accanto alle compravendite, le statistiche OMI analizzano anche l’andamento delle locazioni.
Nel quarto trimestre del 2025 sono stati registrati quasi 278 mila nuovi contratti di locazione, con un incremento dello 0,6% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Il dato medio nazionale riflette tuttavia dinamiche molto diverse tra territori:
- nei comuni ad alta tensione abitativa il numero di contratti cresce dell’1,2%;
- nei comuni non ATA si registra invece una lieve riduzione (-0,5%).
Sul piano delle tipologie contrattuali emergono alcuni trend abbastanza chiari:
- contratti ordinari di lungo periodo: in calo (-3%);
- contratti ordinari transitori: lieve diminuzione dei volumi;
- contratti a canone concordato: forte crescita (+8,4%);
- contratti agevolati per studenti: incremento moderato.
L’aumento dei contratti a canone concordato rappresenta probabilmente la dinamica più significativa del periodo, anche alla luce delle agevolazioni fiscali collegate a questa tipologia contrattuale.
Locazioni nelle grandi città: crescita degli affitti a Roma e Milano
Roma e Milano continuano a rappresentare i mercati più dinamici anche sul fronte delle locazioni.
Nel quarto trimestre del 2025, nella capitale sono stati registrati quasi 16 mila nuovi contratti, con un incremento di circa il 6% e canoni annui in crescita di quasi il 10%; a Milano, invece, le nuove locazioni hanno superato le 18 mila unità, con un aumento del 7,4% e canoni in crescita dell’8,3%.
In entrambe le città continua a ridursi il peso dei contratti ordinari di lungo periodo, mentre aumentano in modo significativo i contratti a canone concordato e quelli destinati agli studenti.
Mercato immobiliare residenziale: un quadro stabile ma con forti differenze territoriali
Nel complesso, le statistiche OMI relative al quarto trimestre del 2025 restituiscono l’immagine di un mercato residenziale sostanzialmente stabile, con una crescita contenuta degli scambi e un mercato delle locazioni in lieve espansione.
Allo stesso tempo emergono alcune tendenze ormai strutturali:
- lo spostamento della domanda verso i comuni non capoluogo;
- la prevalenza quasi assoluta delle abitazioni esistenti rispetto alle nuove costruzioni;
- il progressivo rafforzamento delle locazioni a canone concordato;
- un mercato sempre più differenziato tra le diverse aree del Paese.
Si tratta di dinamiche che continueranno a incidere anche sulle politiche fiscali e sulle scelte di investimento nel settore immobiliare, in un contesto in cui il mercato della casa resta uno degli indicatori più sensibili dell’evoluzione economica complessiva.
