Il Friuli Venezia Giulia ha una nuova legge urbanistica. Con la Legge regionale 16 ottobre 2026, n. 11, recante Riforma del governo del territorio, pubblicata nel primo supplemento ordinario n. 30 del 19 ottobre 2026 al Bollettino Ufficiale della Regione, viene ridisegnato il sistema della pianificazione territoriale e urbanistica, con nuove regole che privilegiano la rigenerazione delle aree già urbanizzate, il contenimento del consumo di suolo e una diversa distribuzione delle competenze tra Regione e Comuni.
La riforma, articolata in 56 articoli, prevede il progressivo superamento della zonizzazione tradizionale e introduce nuovi strumenti per la pianificazione comunale, la perequazione urbanistica e la gestione delle trasformazioni territoriali, tenendo conto delle caratteristiche ambientali, insediative e sociali dei territori.
La legge è entrata in vigore il 20 ottobre 2026, ma la maggior parte delle disposizioni si applicherà soltanto dall'entrata in vigore della variante al Piano di governo del territorio (PGT), mentre nel periodo intermedio continueranno a operare le norme previgenti secondo il regime transitorio disciplinato dagli articoli 48, 49 e 50.
Nuova legge urbanistica Friuli Venezia Giulia: principi e obiettivi della riforma
L'articolo 2 della L.R. n. 11/2026 individua tra le finalità della pianificazione la rigenerazione territoriale e urbana, il contrasto al consumo di suolo, la prevenzione dei rischi e l'adattamento ai cambiamenti climatici, orientando le scelte urbanistiche verso il recupero del patrimonio esistente e il contenimento dell'espansione degli insediamenti.
La legge prevede inoltre una progressiva revisione del tradizionale sistema delle zone urbanistiche, attraverso l'organizzazione del territorio in ambiti fisico-funzionali nei quali la disciplina delle trasformazioni dovrà tenere conto delle caratteristiche dei luoghi e della compatibilità tra le diverse funzioni, senza che questo comporti l'immediata eliminazione delle zone omogenee, che il nuovo Piano regolatore comunale sarà chiamato a raggruppare secondo criteri differenti.
La riforma si occupa anche dei centri interessati da contrazione demografica e abbandono del patrimonio edilizio, nei quali potranno essere ridimensionate le previsioni insediative non attuate, demoliti selettivamente manufatti e recuperate aree da destinare a servizi, verde e spazi pubblici, considerando le esigenze della popolazione e la necessità di mantenere accessibili i servizi.
Pianificazione territoriale: come cambiano PGT, area vasta e piani comunali
Gli articoli 10 e 16 organizzano la pianificazione su tre livelli, regionale, intermedio di area vasta e comunale, introducendo il principio di competenza, in base al quale ogni strumento è chiamato a disciplinare soltanto le materie che la legge gli attribuisce.
Il rapporto tra i diversi strumenti non dipende quindi esclusivamente dalla loro posizione nella gerarchia della pianificazione, ma dalle funzioni assegnate a ciascuno, con la conseguenza che, quando due piani contengono previsioni contrastanti, prevale quello al quale la legge attribuisce la competenza sulla materia interessata.
Al livello regionale opera il Piano di governo del territorio (PGT), che definisce l'assetto strutturale e strategico del territorio e coordina le politiche di sviluppo sostenibile, tutela ambientale, infrastrutturazione e organizzazione degli insediamenti, mentre il livello intermedio riguarda la pianificazione di area vasta, riferita ai Sistemi territoriali locali (STL) individuati dal PGT, attraverso i quali vengono coordinate le strategie che interessano più Comuni senza produrre effetti conformativi sulla proprietà.
Al livello comunale interviene invece il Piano regolatore comunale (PRC), che traduce gli indirizzi territoriali nelle regole per la conservazione, la valorizzazione e la trasformazione del territorio, con effetti conformativi sui diritti dei proprietari.
Nuovo Piano regolatore comunale: contenuti e iter di approvazione del PRC
L'articolo 28 disciplina il nuovo PRC, adottato e approvato dal Comune in attuazione del PGT, attribuendogli il compito di individuare gli ambiti naturali, agricoli, forestali, urbanizzati e non urbanizzati, riconoscere le aree dismesse o degradate e definire le regole per il recupero, la conservazione e la trasformazione del territorio.
Il piano raggruppa le zone omogenee in ambiti fisico-funzionali, individua le aree destinate alla rigenerazione, definisce le dotazioni urbanistiche e territoriali e comprende gli elaborati necessari alla valutazione delle condizioni geologiche, sismiche e idrauliche, mentre resta facoltativa la predisposizione del Documento strategico comunale (DSC), privo di effetti conformativi e destinato a sviluppare le scelte strategiche comunali nel rispetto della pianificazione sovracomunale.
L'articolo 29 distingue i Comuni che hanno già conformato i propri strumenti al Piano paesaggistico regionale (PPR), per i quali è previsto un tavolo di pianificazione attivato dalla Regione, da quelli che devono ancora completare tale adeguamento, per i quali il procedimento si coordina con la conferenza di servizi prevista dalle norme di attuazione del PPR.
Dopo l'adozione, il PRC viene depositato per trenta giorni effettivi, durante i quali chiunque può presentare osservazioni e i proprietari degli immobili vincolati possono proporre opposizioni, mentre la Giunta regionale esprime il parere vincolante sulla coerenza del piano con il PGT e con l'accordo di pianificazione del livello intermedio.
Il Consiglio comunale si pronuncia sulle osservazioni e approva il piano, che viene successivamente sottoposto alla conferma di esecutività regionale ed entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino Ufficiale dell'estratto della relativa deliberazione.
Le varianti al PRC, disciplinate dall'articolo 31, richiedono la verifica della conformità al PGT, accompagnata dall'asseverazione del professionista incaricato e dagli adempimenti ambientali previsti dalla normativa applicabile.
Consumo di suolo: quando è ammesso e come funziona la compensazione
L'articolo 5 stabilisce che il riuso e la rigenerazione delle aree già urbanizzate o impermeabilizzate devono essere privilegiati rispetto all'individuazione di nuove superfici da trasformare, introducendo un sistema di bilancio del consumo di suolo che collega le nuove previsioni insediative e infrastrutturali al recupero di superfici già compromesse.
Il consumo di nuovo suolo deve essere compensato attraverso la rinaturalizzazione di aree precedentemente urbanizzate o impermeabilizzate di superficie almeno equivalente, considerando che, secondo la definizione contenuta nell'articolo 3, costituisce consumo di suolo la trasformazione stabile di superfici libere, naturali, seminaturali o agricole, indipendentemente dal grado di permeabilità delle opere realizzate.
Il bilancio viene previsto anche a scala regionale e di area vasta, con un parametro minimo quinquennale di riduzione dell'impermeabilizzazione complessiva, ma la disponibilità di superfici da rinaturalizzare non rende automaticamente ammissibile una nuova trasformazione.
L'articolo 5, comma 4, stabilisce infatti che, quando non sussistono alternative basate sul riuso o sulla rigenerazione, il consumo di suolo è consentito esclusivamente per opere pubbliche e agglomerati industriali di interesse regionale, purché le previsioni siano coerenti con il PGT, con gli esiti della Valutazione ambientale strategica (VAS) e con le misure di mitigazione e compensazione ambientale richieste.
Le previsioni urbanistiche contenute negli strumenti comunali vigenti alla data di entrata in vigore della legge non vengono invece computate come nuovo consumo di suolo, mentre quelle insediative non ancora attuate possono essere trasferite a condizione che venga contestualmente eliminata una previsione di superficie territoriale equivalente.
Il regolamento attuativo previsto dall'articolo 47 dovrà definire le modalità di applicazione del bilancio e le condizioni relative alle fattispecie ammesse.
Rigenerazione urbana: Programma operativo e nuove regole per gli usi temporanei
L'articolo 4 disciplina la rigenerazione territoriale e urbana, prevedendo il recupero degli edifici e delle aree degradate e il miglioramento degli spazi pubblici, anche attraverso la riduzione selettiva del patrimonio costruito quando la demolizione di manufatti privi di rilevante interesse storico, architettonico o testimoniale consenta di migliorare accessibilità, sicurezza, servizi e qualità urbana.
Per gli interventi di rigenerazione viene disciplinato il Programma operativo (PO), previsto dall'articolo 37, uno strumento di natura urbanistica, finanziaria e gestionale che può interessare anche aree non contigue, purché funzionalmente collegate, e comprendere interventi di recupero, ristrutturazione, demolizione e riqualificazione degli spazi pubblici. Il programma deve essere accompagnato dalla richiesta del titolo abilitativo edilizio, mentre il PRC individua gli ambiti nei quali può essere utilizzato e gli eventuali incrementi volumetrici massimi.
L'articolo 33 consente inoltre ai Comuni di autorizzare usi temporanei di immobili e aree pubbliche o private, anche in deroga alle destinazioni funzionali degli strumenti urbanistici, purché le attività risultino compatibili con gli obiettivi della pianificazione e gli interventi necessari siano reversibili.
L'utilizzo temporaneo non comporta un mutamento della destinazione d'uso né l'acquisizione di nuovi diritti urbanistici e può essere autorizzato anche prima dell'entrata in vigore della variante al PGT, come espressamente previsto dall'articolo 48, comma 14.
Piani attuativi comunali: titoli edilizi, perequazione e diritti edificatori
Gli articoli 34, 35 e 36 disciplinano i Piani attuativi comunali (PAC), che possono essere di iniziativa pubblica o privata e consentono di definire gli interventi necessari all'attuazione delle previsioni del PRC.
Per i PAC di iniziativa privata, la legge prevede che, su richiesta del proponente e alle condizioni stabilite dalla disciplina, la deliberazione di approvazione possa assumere anche valore di titolo abilitativo edilizio per tutti o parte degli interventi previsti, purché siano stati acquisiti gli atti di assenso necessari.
Gli articoli 42 e 43 regolano invece la perequazione e la compensazione territoriale e urbanistica, attraverso le quali possono essere distribuiti i benefici e gli oneri derivanti dalle scelte pianificatorie, favorendo anche l'acquisizione di aree per servizi e la riqualificazione degli spazi urbani.
A livello comunale, la perequazione permette di ripartire diritti edificatori e relativi obblighi tra i proprietari degli immobili interessati dalle trasformazioni, attraverso convenzioni e nell'ambito dei PAC e dei Programmi operativi, mentre la compensazione consente di riconoscere diritti edificatori da utilizzare in ambiti preventivamente individuati, privilegiando quelli destinati alla rigenerazione urbana.
L'articolo 43 prevede anche un registro pubblico dei diritti volumetrici, nel quale documentare i diritti riconosciuti attraverso i meccanismi compensativi, disciplinando inoltre le condizioni per il riconoscimento di diritti volumetrici connessi alla demolizione di manufatti quando questa risponde a un interesse pubblico.
Digitalizzazione dei piani urbanistici: la Banca Dati per la Pianificazione
L'articolo 46 prevede l'istituzione della Banca Dati per la Pianificazione (BDP), attraverso la quale la Regione raccoglierà e organizzerà le informazioni territoriali contenute negli strumenti urbanistici comunali, utilizzando metodologie informatiche standardizzate che consentano lo scambio e l'aggiornamento dei dati.
I Comuni dovranno utilizzare gli strati informativi messi a disposizione dalla Regione e trasmettere quelli relativi agli strumenti approvati e alle successive varianti, secondo modalità e formati che saranno definiti con decreto del Direttore del Servizio regionale competente.
La disposizione non riguarda soltanto la gestione informatica degli elaborati, perché l'efficacia urbanistica degli strumenti e delle loro varianti viene subordinata alla trasmissione alla Regione dei relativi strati informativi geografici.
Durante la fase transitoria, fino all'adozione delle specifiche disposizioni tecniche, l'articolo 48 prevede la trasmissione dei piani approvati su supporto digitale, nei formati GeoPackage o Shapefile corredati dei relativi metadati.
L.R. FVG n. 11/2026: entrata in vigore, applicazione e norme transitorie
La legge è entrata in vigore il 20 ottobre 2026, ma l'applicazione delle nuove disposizioni, fatta eccezione per gli articoli 48, 49 e 50, è stata differita alla data di entrata in vigore della variante al PGT.
L'articolo 48 stabilisce che gli strumenti urbanistici e le varianti adottati prima dell'entrata in vigore della variante al PGT continuano a essere disciplinati dalla precedente L.R. n. 5/2007, così come i procedimenti per i quali siano già state deliberate le direttive alla data di entrata in vigore della nuova legge.
Durante questo periodo, le varianti agli strumenti comunali vigenti seguono le disposizioni degli articoli 49 e 50, che disciplinano rispettivamente le modifiche consentite nella fase transitoria e le procedure semplificate per la conformazione degli strumenti urbanistici al PPR.
La legge consente inoltre, prima dell'entrata in vigore della variante al PGT, la conclusione degli accordi di pianificazione previsti dall'articolo 26 e l'autorizzazione degli usi temporanei.
Con l'entrata in vigore della variante al PGT cesserà l'efficacia del Piano urbanistico regionale generale (PURG) del 1978, mentre il piano struttura comunale perderà efficacia con l'entrata in vigore del nuovo PRC.
Infine, l'articolo 54 dispone infine l'abrogazione di numerose disposizioni regionali, con decorrenze differenti: una prima abrogazione opera dall'entrata in vigore della legge, mentre le altre sono collegate all'entrata in vigore della variante al PGT. La L.R. n. 5/2007 non viene abrogata integralmente, ma soltanto nelle disposizioni espressamente individuate dalla riforma.
Adeguamento dei piani comunali al PGT: termini e conseguenze dei ritardi
L'articolo 48, comma 10, stabilisce che i Comuni devono adottare il nuovo PRC entro tre anni dall'entrata in vigore del regolamento attuativo, termine elevato a quattro anni quando Comuni contermini procedono in forma associata.
Decorso inutilmente il termine, verrà sospesa ogni determinazione comunale sulle domande di rilascio dei titoli abilitativi edilizi in contrasto con il PGT, con effetti che potranno riguardare anche le iniziative edilizie private nei territori comunali non ancora adeguati.
L'articolo 47 prevede l'emanazione del regolamento attuativo entro 180 giorni dall'entrata in vigore della legge, mentre i termini di tre e quattro anni per l'adozione dei nuovi strumenti comunali decorreranno dall'entrata in vigore del regolamento stesso.
