Il percorso parlamentare del disegno di legge delega per il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni sta entrando in una fase che, probabilmente, consentirà di capire quale sarà davvero la direzione della futura riforma del d.P.R. n. 380/2001.
E leggendo anche solo il numero degli emendamenti presentati ai 7 articoli del disegno di legge delega (372 proposte emendative, tutte dichiarate ammissibili dalla presidenza della VIII Commissione), il dato che emerge è abbastanza evidente. Anche alla luce del recente parere della Conferenza Unificata (favorevole ma con molte importanti osservazioni) e in considerazione dell’orizzonte temporale della legislatura, la strada potrebbe già incontrare un primo bivio:
- procedere rapidamente con una delega fortemente “presidiata” dal Governo, per avere il tempo di approvare il futuro decreto legislativo;
- continuare nel confronto parlamentare, con il rischio che le tempistiche si possano esaurire prima di ottobre 2027 e di dover ricominciare da zero nella prossima legislatura.
Altro aspetto chiaro è che il confronto non si sta sviluppando soltanto attorno al riordino del Testo Unico Edilizia o al coordinamento di norme stratificatesi nel tempo, ma tocca direttamente alcuni dei nodi più delicati dell’intera disciplina edilizia e urbanistica con proposte di emendamento arrivate sia dalle forze di opposizione che da quelle di maggioranza (a conferma di quanto il tema attraversi in modo trasversale il confronto parlamentare).
Stato legittimo, sanatorie e opere ante 1967: il cuore degli emendamenti
Tra i temi che sembrano avere catalizzato maggiormente il confronto parlamentare vi è sicuramente tutto ciò che riguarda stato legittimo, sanatorie edilizie e regolarizzazione delle difformità più risalenti nel tempo. Ed è probabilmente proprio qui che il fascicolo degli emendamenti consente di capire meglio quale potrebbe essere la reale direzione della futura riforma del d.P.R. n. 380/2001.
Non si tratta soltanto di modifiche tecniche o di interventi limitati alla semplificazione procedurale. Molte proposte emendative, infatti, sembrano muoversi lungo una linea molto più ampia che punta ad affrontare uno dei problemi storicamente più delicati dell’edilizia italiana, cioè la difficoltà di ricostruire lo stato legittimo degli immobili, soprattutto quando si tratta di edifici molto datati, interessati nel tempo da trasformazioni, difformità, sanatorie o documentazione amministrativa incompleta.
Ed è interessante osservare come questo tema attraversi trasversalmente buona parte delle proposte presentate sia dalle forze di maggioranza che da quelle di opposizione, pur con approcci differenti. Da una parte emergono emendamenti orientati a rafforzare gli strumenti di regolarizzazione delle lievi difformità e delle situazioni edilizie storicizzate, dall’altra si prova a intervenire sul rapporto tra stato legittimo, fiscalizzazione, tolleranze edilizie e doppia conformità, cioè alcuni dei nodi che negli ultimi anni hanno prodotto le maggiori difficoltà applicative sia per i professionisti che per gli uffici tecnici comunali.
Uno dei temi più rilevanti riguarda proprio gli immobili realizzati prima della Legge n. 765/1967, rispetto ai quali diversi emendamenti tentano di affrontare il problema della prova della conformità originaria e della ricostruzione documentale dello stato legittimo. Un passaggio molto delicato perché tocca direttamente una questione che oggi interessa una parte enorme del patrimonio immobiliare italiano, soprattutto nei casi in cui la documentazione edilizia originaria risulti assente, incompleta oppure non più reperibile dopo decenni.
Accanto a questo tema emergono poi proposte che intervengono sul ruolo dei titoli in sanatoria e dei condoni nella ricostruzione dello stato legittimo, oltre ad altre che tentano di ridefinire il tema della doppia conformità e della regolarizzazione strutturale, con particolare attenzione alle costruzioni in zona sismica e alla successione nel tempo delle norme tecniche.
Ed è probabilmente proprio questo il dato più interessante che emerge dal fascicolo emendamenti. Il Parlamento non sembra limitarsi a discutere un semplice riordino formale del Testo Unico Edilizia, ma sta entrando direttamente in alcuni dei punti più controversi dell’intera disciplina urbanistico-edilizia italiana, molti dei quali incidono ormai quotidianamente sull’attività professionale, sul mercato immobiliare e sulla gestione amministrativa degli immobili esistenti.
