La disciplina della cedolare secca, delle locazioni brevi e degli obblighi fiscali degli intermediari immobiliari trova una nuova sistemazione nel Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, approvato con il D.Lgs. n. 117/2026.
Il provvedimento è entrato in vigore il 4 luglio 2026, ma il nuovo TUIR sarà applicabile dal 1° gennaio 2027.
Come già avvenuto per le disposizioni relative ai bonus edilizi, l’intervento ha una funzione prevalentemente ricognitiva e sistematica: le norme oggi distribuite tra diversi provvedimenti vengono raccolte e coordinate in un unico corpo normativo, fatti salvi gli aggiornamenti espressamente recepiti.
Per proprietari, contribuenti e operatori del settore immobiliare non cambia, quindi, l’impostazione generale dei regimi fiscali. Dovranno, invece, essere aggiornati i riferimenti normativi utilizzati nei contratti, nelle dichiarazioni e nella documentazione fiscale.
Nuovo TUIR: il riordino della disciplina su cedolare secca e locazioni brevi
Il nuovo Testo unico dedica due distinti capi della Parte II ai regimi fiscali applicabili alle locazioni immobiliari.
Gli articoli da 203 a 206 disciplinano l’imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi; l’articolo 207 riguarda le locazioni brevi, mentre l’articolo 208 individua gli obblighi degli intermediari immobiliari e dei gestori dei portali telematici.
La nuova collocazione consente di ricostruire la disciplina in modo unitario, superando l’attuale frammentazione normativa. Per professionisti e operatori, il passaggio al nuovo TUIR comporterà soprattutto l’aggiornamento dei richiami presenti nella documentazione contrattuale e fiscale.
Cedolare secca nel nuovo TUIR: regole e aliquota ordinaria del 21%
L’articolo 203 conferma la possibilità per il proprietario o per il titolare di un diritto reale di godimento su un’abitazione concessa in locazione di scegliere la cedolare secca in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.
L’opzione riguarda i canoni relativi agli immobili destinati a uso abitativo, comprese le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
La cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali dovute sul reddito fondiario derivante dalla locazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute sul contratto e le imposte di registro e di bollo applicabili alle proroghe e alle risoluzioni.
L’aliquota ordinaria resta fissata al 21% del canone annuo stabilito dalle parti. Il regime può essere applicato anche ai contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, come alcune locazioni di durata limitata.
La convenienza della cedolare deve essere valutata in relazione al reddito complessivo del proprietario, alle aliquote IRPEF applicabili e alla possibilità di utilizzare deduzioni e detrazioni.
Canone concordato: quando la cedolare secca scende al 10%
L’articolo 203 conferma l’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/1998.
L’agevolazione riguarda le abitazioni ubicate nei Comuni individuati dalla normativa, compresi quelli ad alta tensione abitativa, quando il canone è determinato sulla base degli accordi territoriali conclusi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini.
L’articolo 205 estende l’aliquota ridotta anche ad alcune fattispecie collegate a eventi calamitosi. Vi rientrano i contratti stipulati nei Comuni per i quali, nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, sia stato deliberato lo stato di emergenza, nonché quelli relativi ai Comuni interessati dagli eventi sismici disciplinati dal D.L. n. 189/2016, qualora un’ordinanza sindacale abbia individuato una zona rossa.
Lo stesso articolo consente di optare per la cedolare secca anche per le abitazioni locate a cooperative edilizie per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché siano sublocate a studenti universitari e messe a disposizione dei Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del canone.
Le locazioni escluse dal regime sostitutivo della cedolare secca
L’articolo 204 conferma che la cedolare secca non si applica alle locazioni di immobili abitativi effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa, di un’arte o di una professione.
Non è sufficiente, quindi, che l’immobile appartenga a una categoria catastale abitativa: rilevano anche la posizione nella quale opera il locatore e la destinazione prevista dal contratto.
L’esclusione assume particolare importanza per le locazioni brevi, nelle quali il numero degli immobili destinati all’attività può determinare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale.
Opzione, aggiornamento del canone e rilevanza ai fini ISEE
L’articolo 206 completa la disciplina della cedolare secca. Per tutta la durata dell’opzione, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento collegato alla variazione dell’indice ISTAT, anche quando sia previsto dal contratto.
Nei casi in cui l’adempimento sia richiesto, l’efficacia dell’opzione è subordinata alla preventiva comunicazione al conduttore, mediante lettera raccomandata, della rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Il reddito assoggettato a cedolare secca non concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, ma continua a rilevare quando deduzioni, detrazioni o altri benefici dipendono dal possesso di determinati requisiti reddituali. Deve, inoltre, essere considerato ai fini del calcolo dell’ISEE.
Locazioni brevi nel nuovo TUIR: definizione e ambito di applicazione
L’articolo 207 definisce locazioni brevi i contratti relativi a immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.
I contratti possono essere conclusi direttamente oppure attraverso intermediari immobiliari o portali telematici che mettono in contatto chi cerca un alloggio con chi dispone di un immobile da locare.
La disciplina comprende anche i contratti che prevedono la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.
Le stesse regole fiscali si applicano ai corrispettivi lordi derivanti dalle sublocazioni, dai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario e dalle altre fattispecie aventi a oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, purché ricorrano le condizioni previste per le locazioni brevi.
Cedolare secca sulle locazioni brevi: aliquota al 21% o al 26%
Per i redditi derivanti dalle locazioni brevi, l’articolo 207 prevede l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.
Non è, quindi, del tutto esatto affermare che l’aliquota del 21% si applichi necessariamente al primo immobile in ordine cronologico. È il contribuente a scegliere in dichiarazione l’unità alla quale applicare l’aliquota più favorevole.
Nel caso di due appartamenti destinati alle locazioni brevi, il 21% potrà essere applicato ai redditi prodotti dall’immobile prescelto, mentre per l’altra unità si applicherà il 26%. La scelta assume particolare rilievo quando i due immobili producono canoni di importo differente.
Locazioni brevi 2026: limite massimo di due appartamenti
Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile quando vengono destinati a tale finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La soglia, precedentemente fissata in quattro unità, è stata ridotta dalla Legge n. 199/2025, Legge di Bilancio 2026, ed è già operativa per l’anno d’imposta 2026. Il nuovo articolo 207 recepisce la modifica e ne precisa la decorrenza.
Occorre, quindi, distinguere l’applicazione del nuovo TUIR, prevista dal 1° gennaio 2027, dalla riduzione della soglia, efficace già per il periodo d’imposta 2026.
Ai fini del limite conta il numero degli appartamenti destinati alla locazione breve durante l’anno, non il numero dei contratti stipulati né quello complessivo delle giornate di locazione.
Dal terzo appartamento l’attività si presume imprenditoriale
Il superamento del limite dei due appartamenti produce conseguenze più ampie della semplice applicazione di una diversa aliquota al terzo immobile.
In presenza di più di due appartamenti, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. La presunzione opera anche quando i contratti vengono conclusi attraverso intermediari immobiliari o piattaforme telematiche.
La formula secondo cui il primo immobile è tassato al 21%, il secondo al 26% e il terzo produce reddito d’impresa deve, quindi, essere utilizzata con cautela.
Il superamento della soglia non determina soltanto l’esclusione del terzo appartamento dalla cedolare secca: è l’attività di locazione breve nel suo complesso a essere presunta imprenditoriale, con l’applicazione del relativo regime fiscale e dei connessi adempimenti.
Il passaggio alla gestione imprenditoriale può comportare, tra gli altri effetti, l’apertura della partita IVA, la tenuta delle scritture contabili e l’assoggettamento dei proventi alle regole previste per il reddito d’impresa.
Intermediari e portali telematici: ritenuta del 21% e comunicazione dei dati
L’articolo 208 disciplina gli obblighi degli intermediari immobiliari e dei gestori dei portali telematici.
Quando intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve, questi soggetti devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i relativi dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Se incassano i canoni o intervengono nel pagamento, devono invece operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% a titolo di acconto sull’importo corrisposto al beneficiario, provvedendo al versamento e alla certificazione.
Quando il reddito è assoggettato alla cedolare secca del 26%, la ritenuta del 21% non esaurisce il debito fiscale e la differenza deve essere determinata dal contribuente in sede di dichiarazione.
Gli obblighi riguardano anche gli intermediari non residenti. Le modalità di adempimento dipendono dalla presenza di una stabile organizzazione in Italia o in un altro Stato dell’Unione europea e, nei casi previsti, possono richiedere la nomina di un rappresentante fiscale.
Imposta di soggiorno nelle locazioni brevi: obblighi e responsabilità
Il soggetto che incassa il canone o interviene nel pagamento è responsabile anche del versamento dell’imposta di soggiorno e dell’eventuale contributo di soggiorno, con diritto di rivalsa sul soggetto passivo.
Deve inoltre presentare la relativa dichiarazione e rispettare gli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
La dichiarazione deve essere trasmessa cumulativamente, in modalità telematica, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello nel quale si è verificato il presupposto impositivo.
Per individuare le responsabilità fiscali occorre, quindi, verificare il ruolo svolto dall’intermediario o dalla piattaforma. Gli obblighi relativi alla ritenuta e all’imposta di soggiorno sorgono quando il soggetto incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, mentre la semplice pubblicazione dell’annuncio non comporta automaticamente i medesimi adempimenti.
