Edifici pericolanti: quando il Sindaco può ordinare la demolizione e quali poteri hanno gli uffici tecnici

Che cosa accade quando un'ordinanza contingibile e urgente di demolizione viene sospesa dal giudice e l'amministrazione continua a ritenere pericoloso l'edificio? La sentenza n. 5794 del 15 ottobre 2026 del Tar Campania, Napoli, sezione quinta, risponde su due piani¹.

Dice quanto lavoro istruttorio occorre per giustificare l'abbattimento integrale di un fabbricato, e dice chi può, dentro un Comune, adottare i provvedimenti che a quel pericolo si riferiscono. La vicenda riguarda un immobile di ACER Campania, ma la lettura che ne proponiamo interessa ogni ente che amministri un patrimonio edilizio datato e ogni ufficio tecnico chiamato a istruire un'ordinanza.

Ordinanza di demolizione di un edificio pericolante: il caso esaminato dal TAR Campania

La storia amministrativa del fabbricato comincia nel 2022, con un'ordinanza di demolizione per pericolo di crollo che l'Agenzia aveva impugnato e che il Comune ha poi revocato nell'aprile 2023, dando atto dei lavori di messa in sicurezza eseguiti².

Nel novembre 2025, dopo un nuovo sopralluogo dell'ufficio tecnico che segnalava un grave quadro fessurativo e la corrosione dei ferri di armatura, il Sindaco ha ordinato di nuovo l'abbattimento dell'intero edificio con rimozione delle macerie. Il Tribunale ha sospeso quell'ordinanza il 10 febbraio 2026³.

Nelle settimane successive il responsabile dell'Area tecnica ha emesso tre diffide, il 17 febbraio, il 10 marzo e il 31 marzo, con cui ingiungeva all'Agenzia prima di eseguire gli interventi di decoro previsti da un'ordinanza sindacale generale del 2024, poi di realizzare il consolidamento strutturale, richiamando il pericolo già posto a base dell'ordinanza sospesa. Impugnate con motivi aggiunti, anch'esse sono state sospese il 13 maggio 2026⁴, e all'udienza del 6 ottobre il Collegio ha annullato l'ordinanza di demolizione e le tre diffide.

Demolizione di edifici pericolanti: istruttoria tecnica e principio di proporzionalità

Il primo nucleo della decisione riguarda il peso dell'istruttoria. L'ordinanza ex artt. 50, comma 5, e 54 del d.lgs. n. 267/2000 è un rimedio straordinario, subordinato a un pericolo grave, attuale e imminente che gli strumenti ordinari non riescono a fronteggiare, e la giurisprudenza ammette da tempo che l'urgenza alleggerisca gli accertamenti richiesti all'amministrazione. Il Consiglio di Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, lo ha ribadito per l'individuazione dei destinatari del provvedimento, per i quali basta una verifica anche sommaria di chi ha la disponibilità del bene⁵.

La stessa pronuncia, però, ha respinto il difetto di istruttoria sul pericolo perché l'ordinanza di messa in sicurezza e demolizione di un immobile interessato da crolli, a Sannazzaro de' Burgondi, era preceduta dalla perizia di un tecnico strutturista abilitato⁶. Il Consiglio di Stato, sez. V, 30 maggio 2025, n. 4726, ha escluso a sua volta la violazione della proporzionalità per l'inagibilità di un intero condominio a Pescara, perché dagli accertamenti istruttori risultava un pericolo che non consentiva misure meno invasive⁷.

Messe accanto alla sentenza napoletana, queste decisioni delineano un criterio coerente. L'urgenza alleggerisce l'indagine sui soggetti, mentre sulla scelta della misura l'istruttoria tecnica resta il passaggio che regge l'ordinanza, e lo regge tanto più quanto più la misura è irreversibile. A Cancello ed Arnone il sopralluogo documentava il peggioramento dell'immobile e non dimostrava che l'unica opzione possibile fosse l'abbattimento, così il difetto di istruttoria si è saldato alla violazione del principio di proporzionalità.

Il peso della storia dell'immobile

Pesa, in questo ragionamento, la storia dell'immobile. Il Comune aveva giudicato nel 2023 sufficienti le opere di messa in sicurezza eseguite dalla proprietà e su quella base aveva revocato la precedente ordinanza.

Quella valutazione non gli impediva di intervenire di nuovo se le condizioni fossero peggiorate, e il Collegio non lo afferma. Sposta però il baricentro della motivazione, perché chi ha già ritenuto adeguata una categoria di interventi conservativi deve spiegare perché oggi non bastino più. Il Tribunale rileva infatti che il Comune ha disposto la demolizione ad horas senza approfondire la possibilità di interventi più conservativi, pure considerati sufficienti in precedenti provvedimenti.

La prova della diligenza del proprietario

C'è poi un profilo che riguarda i proprietari, pubblici e privati. Il giudice ha dato rilievo alla documentazione prodotta dall'Agenzia nel corso del giudizio. La relazione tecnica attestava che l'intera area era stata perimetrata con recinzione di cantiere per impedire l'avvicinamento alla struttura, e che erano in corso di affidamento il sistema di monitoraggio e i lavori di rimozione dell'amianto rinvenuto nello stabile. Un successivo deposito ha dato conto dell'ultimazione di quei lavori e della nomina di un gruppo di lavoro per la riqualificazione del fabbricato.

La seconda ordinanza cautelare si è fondata proprio sull'intervenuta messa in sicurezza dell'area. Da qui una lezione pratica. La prova della diligenza si costruisce mentre il giudizio è pendente, con ordini di servizio, relazioni tecniche datate e atti di affidamento, e vale tanto per l'ente che deve difendersi quanto per l'ufficio tecnico che deve istruire, perché è su quel materiale che si misura se il pericolo fosse fronteggiabile con strumenti diversi dalla demolizione.

Anche il monitoraggio strumentale delle fessurazioni, che l'Agenzia ha indicato nel giudizio come il solo mezzo per distinguere un quadro stabilizzato da uno evolutivo, appartiene a questa categoria di misure intermedie. La sentenza non assolve nessuno dal dovere di custodire il bene, e l'inerzia prolungata di un proprietario resta il terreno più fertile per l'intervento extra ordinem.

Ordinanze contingibili e urgenti: competenze del Sindaco e limiti degli uffici tecnici

Il secondo nucleo riguarda la competenza ed è, per gli uffici tecnici comunali, il più istruttivo. Le tre diffide erano motivate da un grave pericolo per la sicurezza dei cittadini, da un fabbricato abbandonato e pericoloso, da condizioni di rischio per la pubblica e privata incolumità. Per i presupposti dichiarati appartenevano dunque all'area dei poteri contingibili e urgenti, che gli artt. 50 e 54 del Testo unico riservano al Sindaco, e non potevano essere adottate dal responsabile dell'Area tecnica. Il Tribunale aggiunge un secondo argomento. Se l'ufficio intendeva esercitare un potere ordinario, non si comprende quale fosse, e il principio di tipicità degli atti amministrativi impedisce di sorreggere un ordine con una qualificazione che non emerge dal provvedimento. La riserva al Sindaco trova conferma nella giurisprudenza del Consiglio di Stato, che distingue la sostituzione legale per impedimento temporaneo, ammessa, dalla delega delle funzioni, con un'affermazione che la sentenza n. 2535 del 26 aprile 2018 della sezione quinta formula in via incidentale, perché il caso riguardava un'ordinanza firmata dall'assessore anziano in assenza del Sindaco⁸. Il punto organizzativo è chiaro: l'ufficio tecnico istruisce e propone, il Sindaco decide, e la proposta deve contenere l'analisi delle alternative praticabili e delle ragioni per cui vengono scartate.

Quanto all'ordinanza sindacale n. 18 del 2024 sul decoro urbano, richiamata dalle diffide, il Tribunale non l'ha esaminata nel merito. Rivolta a una platea indistinta di proprietari e conduttori e imponendo interventi soltanto dove necessari, non lede in modo immediato la posizione della ricorrente, che l'aveva impugnata solo perché le diffide vi rinviavano. Una volta cadute le diffide, è venuto meno l'interesse a discuterne.

Ordinanza di demolizione sospesa dal TAR: cosa può fare il Comune? Una considerazione di sistema

Resta una considerazione di sistema. Il potere di ordinanza sospende la tipicità degli atti e la giurisprudenza lo tollera perché lo vuole eccezionale, motivato e temporaneo. La sentenza applica questa logica anche al dopo, cioè a ciò che l'amministrazione fa quando il giudice ha fermato il suo primo atto.

Chi ricorre al rimedio più radicale deve poter mostrare di averlo scelto dopo aver considerato le alternative, e se il giudice lo ferma deve tornare a istruire nella sede e con l'organo che la legge indica, senza riproporre per via gestionale lo stesso pericolo con un altro nome. Per gli enti proprietari la tutela giudiziaria funziona quando il bene è stato messo in sicurezza e la prova è in atti, ed è questo, in una vicenda come quella in esame, il lavoro che ha contato di più.

Riferimenti 

1. Tar Campania, Napoli, sez. V, 15 ottobre 2026, n. 5794 (R.G. 70/2026), che ha deciso il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti proposti da ACER Campania contro il Comune di Cancello ed Arnone.
2. Ordinanza sindacale n. 12 del 4 aprile 2023, che ha revocato l'ordinanza n. 35 del 30 settembre 2022, come richiamate nella sentenza n. 5794/2026.
3. Tar Campania, Napoli, sez. V, ord. 10 febbraio 2026, n. 4333.
4. Tar Campania, Napoli, sez. V, ord. 13 maggio 2026, n. 1222.
5. Cons. Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, che ha respinto l'appello avverso Tar Lombardia, n. 2553/2025, relativo all'ordinanza del Sindaco di Sannazzaro de' Burgondi n. 7 del 4 aprile 2024.
6. Cons. Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, cit.
7. Cons. Stato, sez. V, 30 maggio 2025, n. 4726, punto 7, relativa all'ordinanza n. 145 del 29 novembre 2023 del Sindaco di Pescara; appello avverso Tar Abruzzo, sez. staccata di Pescara, respinto.
8. Cons. Stato, sez. V, 26 aprile 2018, n. 2535, appello avverso Tar Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, n. 333/2013. Il passaggio sulla non delegabilità del potere ex art. 54, comma 10, TUEL ha carattere incidentale rispetto al caso deciso.