Nonostante sia in vigore da oltre un ventennio, molte delle disposizioni contenute nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) continuano a sollevare domande nuove e a ricevere risposte nuove. E non stiamo parlando solo di norme inserite nel corso degli anni, ma addirittura di procedure che dovrebbero ormai essere chiare e pacifiche.
Tra queste, immancabilmente, l’ordine di demolizione e la disciplina contenuta all’art. 31 che assegna un termine di novanta giorni per ottemperare, pena l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune del bene e delle aree indicate dalla norma.
Ma cosa accade a questo termine se l'ordine di demolizione viene impugnato e si ottiene la sospensiva? E se il ricorso viene respinto, il termine riparte da zero o solo per la parte residua? E se è già scaduto, l'immobile passa davvero al patrimonio del Comune?
Come spesso accade, a rispondere è la giustizia amministrativa, in questo caso l'Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 7 del 31 luglio 2026. La pronuncia chiarisce uno degli aspetti più sottovalutati quando si impugna un ordine di demolizione, ovvero che il termine di novanta giorni per demolire resta soltanto sospeso dalla tutela cautelare e riprende a decorrere per la sola frazione residua quando arriva la decisione di segno contrario. Chi ha impugnato può ritrovarsi con pochissimi giorni utili per demolire, e con un immobile già uscito dal proprio patrimonio se quei giorni erano finiti prima dell'intervento del giudice. Non basta che il giudizio sia ancora pendente, non basta il decreto presidenziale che blocca l'esecuzione dell'ordinanza, non basta nemmeno la sentenza di primo grado che annulla l'atto, se poi l'appello la riforma. La pronuncia si occupa anche della sorte del bene quando quei giorni erano già finiti prima di ogni provvedimento del giudice, e del peso di un diritto di rango costituzionale esercitato nell'immobile.
Cade così l'idea che il tempo trascorso davanti al giudice sia tempo restituito. L'art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 fissa un termine che si consuma, non un termine che si azzera a ogni pronuncia favorevole, e la misura cautelare ripara dall'esecuzione coattiva, non dall'effetto acquisitivo ormai maturato.
Dal mutamento d'uso non autorizzato all'acquisizione dell'immobile
Il caso oggetto dell'intervento dell'Adunanza Plenaria riguarda un immobile utilizzato stabilmente per attività di culto in forma collettiva, con una destinazione diversa da quella dei titoli edilizi e in contrasto con lo strumento urbanistico. Il Comune vi ravvisa un maggior carico urbanistico e un mutamento d'uso non autorizzato in variazione essenziale, vieta quell'utilizzo e ordina all'associazione di ripristinare la destinazione originaria entro novanta giorni dalla notifica, avvenuta il 25 novembre 2023.
L'associazione impugna. La domanda cautelare viene respinta in primo grado, mentre in appello un decreto presidenziale del 29 febbraio 2024 sospende in via provvisoria gli effetti dell'atto, quando i novanta giorni dalla notifica sono ormai trascorsi. La successiva ordinanza collegiale conferma però il diniego di usare l'immobile per il culto e ribadisce l'obbligo dell'amministrazione di convocare un tavolo di confronto per individuare siti alternativi accessibili e dignitosi.
Il primo grado si chiude con l'annullamento dell'ordinanza, ma la sentenza viene riformata in appello il 2 aprile 2025. Quindici verbali della polizia locale documentano intanto la prosecuzione dell'attività di culto, e due settimane dopo la decisione d'appello il Comune dispone l'acquisizione dell'immobile al patrimonio indisponibile.
Anche questo atto viene impugnato. L'associazione sostiene che l'annullamento ottenuto in primo grado, con efficacia retroattiva, avrebbe travolto gli effetti dell'ordine, per cui il termine dovrebbe ripartire per intero dalla sentenza d'appello, e che l'esercizio collettivo del culto, insieme allo stato di necessità e al principio di proporzionalità, escluderebbe l'antigiuridicità della condotta. Respinto il ricorso, propone appello. La Seconda Sezione decide una parte dei motivi con sentenza non definitiva e rimette all'Adunanza Plenaria il quesito se una pronuncia favorevole al ricorrente sospenda soltanto quei novanta giorni oppure li interrompa.
Cosa prevede l'art. 31 del Testo Unico Edilizia sul termine di 90 giorni
L'art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Il comma 3 stabilisce che, se il responsabile non demolisce e non ripristina lo stato dei luoghi entro novanta giorni dall'ingiunzione, il bene, l'area di sedime e quella necessaria a realizzare opere analoghe sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio comunale.
Su questa architettura l'Adunanza Plenaria era già intervenuta con la sentenza n. 16/2023, scandendo in quattro fasi il procedimento repressivo e chiarendo che l'atto di acquisizione ha di regola natura dichiarativa, perché la proprietà passa ipso iure alla scadenza. Entro quei novanta giorni il destinatario può presentare l'istanza di accertamento di conformità prevista dall'art. 36 oppure chiedere una proroga; una volta scaduti, avendo perduto ogni titolo sul bene, non è più legittimato a farlo.
Sul versante processuale contano gli artt. 21-bis e 21-quater della Legge n. 241/1990, per i quali il provvedimento limitativo acquista efficacia con la comunicazione al destinatario ed è immediatamente eseguibile se non diversamente disposto, e gli artt. 55 e seguenti del codice del processo amministrativo, che danno alla tutela cautelare una funzione strumentale rispetto al merito. La sola proposizione del ricorso non ne sospende gli effetti.
Il ricorso sospende o interrompe il termine per demolire?
Alla luce di questo quadro, i giudici affermano che la pronuncia cautelare favorevole al ricorrente, così come la sentenza di primo grado di annullamento, sospende il decorso dei novanta giorni senza interromperlo. Alla comunicazione del provvedimento di segno contrario il termine riprende a correre per la sola frazione non ancora consumata, con due garanzie, ovvero la verifica caso per caso dell'esigibilità dell'esecuzione nel tempo residuo e la possibilità di chiedere all'amministrazione l'accertamento di conformità o un ulteriore congruo termine.
La soluzione aderisce all'orientamento maggioritario e supera quello opposto del Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana (parere n. 56/2025), poggiando su un principio elementare, per cui ciò che è accaduto non può essere reso non accaduto. L'inottemperanza si cancella soltanto se l'ordine viene annullato in via definitiva, e il principio di legalità impedisce di costruire in via interpretativa una causa di interruzione che nessuna norma prevede.
Pesa anche la natura della tutela cautelare, che mantiene integra la situazione in attesa della decisione senza attribuire vantaggi ulteriori. Riconoscerle efficacia interruttiva darebbe a chi ha proposto un ricorso poi respinto un beneficio che la decisione finale gli nega, e lo stesso vale per la sentenza di primo grado poi riformata. Sul caso deciso vale invece un principio distinto, per il quale il Comune diventa proprietario di diritto quando la misura cautelare o la sentenza favorevole intervengono dopo la scadenza del termine e il ricorso viene poi definitivamente respinto.
Palazzo Spada chiarisce poi che quelle pronunce cautelari, intervenute a termine già scaduto, guardavano al futuro e non al comportamento già tenuto, ed esclude che l'esercizio collettivo del culto dia vita a un regime sanzionatorio speciale. Lo stato di necessità presuppone un pericolo non provocato da chi lo invoca, mentre qui la situazione lamentata nasce dal mutamento di destinazione d'uso. Sulla proporzionalità l'onere di allegare circostanze personali particolari resta sull'interessato, e la libertà di culto, che la pianificazione urbanistica deve considerare, non rende lecita l'attività in luoghi che violano le regole edilizie, urbanistiche e di sicurezza. Cade anche la non imputabilità, perché l'ordine era stato notificato con l'avviso della perdita del bene ed è poi risultato legittimo in giudicato.
Come contare i giorni residui dopo il rigetto del ricorso
Dal punto di vista tecnico la ricaduta è un calcolo. Il termine si misura dalla notifica dell'ingiunzione, si ferma alla pronuncia favorevole e riprende dalla comunicazione di quella contraria, per cui il tecnico deve sapere sempre di quanti giorni dispone il proprietario. Quando ne restano pochi la strada è l'istanza all'amministrazione, per l'accertamento di conformità o per un nuovo termine congruo, non l'attesa.
Va detto con nettezza che il principio sulla sospensione è enunciato in funzione nomofilattica e non decide il caso, perché qui i novanta giorni sono interamente decorsi prima di ogni provvedimento del giudice.
Sul piano sistematico, e al di fuori di quanto la pronuncia affronta, accanto alla proroga già ammessa per ragioni oggettive il comma 3 dell'art. 31 ne prevede oggi una tipizzata, fino a duecentoquaranta giorni, per esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico che rendano inesigibile il termine. È stata introdotta dopo i fatti di causa dalla Legge n. 105/2024, in conversione del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).
Ordine di demolizione e ricorso, cosa cambia per proprietari e tecnici
In conclusione, l'appello è stato respinto e l'acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale è rimasta ferma.
Ne esce una postura operativa precisa. Impugnare, da solo, non mette in pausa l'obbligo di ripristino, per cui la difesa nel merito va accompagnata dal computo del termine e dalle istanze all'amministrazione, possibili solo finché se ne ha titolo. Vale anche quando, in corso di giudizio, si apre un confronto su soluzioni alternative, perché sollecitare un'intesa sul futuro non cancella l'inottemperanza già maturata.
La decisione si allinea alla lettura consolidata dell'automatismo acquisitivo e vi aggiunge la variabile del tempo processuale, che si ferma finché regge una pronuncia favorevole e non per tutta la durata del giudizio. Chi confida nella sospensiva scopre, a giudizio concluso, di avere soltanto messo in pausa un cronometro che nessuno ha rimesso a zero.
Domande frequenti su ordine di demolizione e termine di 90 giorni
Il ricorso al TAR sospende il termine di 90 giorni per demolire?
No, la sola proposizione del ricorso non incide sull'ordine di demolizione, che resta efficace ed eseguibile. Il termine di 90 giorni si sospende soltanto con una pronuncia cautelare o con una sentenza di primo grado favorevole al ricorrente, e a condizione che non sia già interamente decorso.
Se il ricorso viene respinto, i 90 giorni ripartono da zero?
No, il termine riprende a decorrere per la sola frazione non ancora consumata dalla comunicazione del provvedimento giurisdizionale di segno contrario. Restano ferme la verifica caso per caso che l'esecuzione sia ancora esigibile nel tempo residuo e la possibilità di chiedere all'amministrazione l'accertamento di conformità o un ulteriore congruo termine.
Quando l'immobile abusivo viene acquisito al patrimonio comunale?
Alla scadenza dei novanta giorni dall'ingiunzione l'acquisizione opera di diritto e gratuitamente, salvo che sia stata presentata l'istanza di accertamento di conformità o sia comprovata la non imputabilità dell'inottemperanza, casi in cui l'atto di acquisizione non può essere emanato. L'accertamento dell'inottemperanza, notificato all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.
