Il mercato immobiliare residenziale italiano nel 2025 non è fermo, ma nemmeno in espansione piena.
L’Osservatorio FIAIP con ENEA e I-Com di marzo 2026 restituisce un quadro più articolato, che parla di un settore che si sta lentamente riassestando, con una domanda più consapevole, un comparto delle locazioni sempre più sotto pressione e un elemento – l’efficienza energetica – che smette di essere accessorio e diventa parte integrante del valore dell’immobile.
Il quadro generale del mercato
Guardando ai dati, il 2025 si è chiuso con circa 767 mila compravendite residenziali, in crescita del 6,5% rispetto all’anno precedente, accompagnate da un aumento medio dei prezzi del 2,2%. Un risultato che conferma una fase positiva, ma non espansiva.
Sul lato dell’offerta, la maggioranza degli operatori (52,29%) segnala una situazione di stabilità, mentre una quota significativa (39,31%) evidenzia un aumento della disponibilità di immobili. È un segnale di riattivazione graduale, più che di crescita strutturata.
Le previsioni per il 2026 si muovono nella stessa direzione: un mercato che continuerà a crescere, ma con ritmi più contenuti, con un incremento delle compravendite stimato tra +1,5% e +2% e valori immobiliari attesi in aumento intorno al +2%. In questo contesto, la domanda non scompare ma cambia natura, diventando più selettiva e meno disposta ad assorbire immobili non allineati agli standard richiesti.
Il mercato delle locazioni: domanda forte e sempre più selettiva
È il comparto delle locazioni a restituire le indicazioni più dinamiche. Il report segnala chiaramente un aumento della domanda di bilocali (53,42%) e, a seguire, dei trilocali (41,1%), confermando una preferenza ormai consolidata per soluzioni abitative di dimensioni contenute, più sostenibili sotto il profilo economico.
Anche la localizzazione segue una logica precisa: le richieste si concentrano prevalentemente nel semicentro (51,38%), dove si realizza il miglior equilibrio tra costo degli affitti, accessibilità e presenza di servizi.
A fare la differenza, però, è soprattutto la qualità dell’immobile. Il report evidenzia come la domanda si orienti in modo netto verso abitazioni in buono stato (67,01%), con una quota significativa che ricerca direttamente immobili già ristrutturati (31,96%). Questo significa che la pressione della domanda non si traduce in una maggiore facilità di affitto per tutti gli immobili: il mercato resta attivo, ma premia solo le soluzioni già allineate agli standard richiesti.
Questa tensione si riflette anche sui numeri: nel 2025 i canoni medi sono aumentati del 7%, mentre il numero dei contratti è cresciuto del 3%, con una diffusione sempre più ampia dei contratti a canone concordato (+8%). A trainare il mercato sono soprattutto le locazioni brevi e transitorie e i contratti legati a esigenze temporanee, mentre risultano più in difficoltà le locazioni tradizionali di lungo periodo.
Efficienza energetica: da requisito tecnico a fattore economico
In questo scenario si inserisce con sempre maggiore forza il tema dell’efficienza energetica. Il report evidenzia come circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano sia ancora obsoleto e inefficiente, un dato che restituisce con chiarezza la dimensione del problema.
La distribuzione delle classi energetiche è altrettanto significativa: nelle aree periferiche prevalgono immobili nelle classi peggiori (E, F, G), mentre solo una quota limitata, intorno al 5%, si colloca nelle classi più elevate (A e B). Nelle zone centrali, invece, la presenza di immobili più efficienti cresce sensibilmente, arrivando fino a sfiorare il 50%.
Nonostante l’interesse crescente, il percorso di riqualificazione resta complesso. Le difficoltà di accesso al credito e una conoscenza non sempre uniforme degli strumenti disponibili – dall’Ecobonus al Conto Termico fino ai mutui green - continuano a rappresentare un freno.
Nonostante questi limiti, il percorso è ormai tracciato: la qualità energetica sta entrando stabilmente nelle logiche di mercato e incide sempre di più sulle scelte e sulle aspettative degli acquirenti.
L’impatto dei bonus edilizi sul mercato
Le misure incentivanti degli ultimi anni, a partire dal Superbonus, hanno avuto un impatto concreto sulle dinamiche immobiliari, creando un differenziale di prezzo tra immobili riqualificati e quelli meno efficienti.
Non si tratta solo di un effetto temporaneo legato agli incentivi: il mercato sta iniziando a riconoscere in modo stabile la qualità energetica, che entra a far parte dei criteri di valutazione insieme a posizione, stato manutentivo e caratteristiche dell’immobile.
Il risultato è un mercato più segmentato, dove gli immobili efficienti hanno maggiore capacità di tenuta e attrattività, mentre quelli energivori iniziano a scontare, anche economicamente, il ritardo.
Conclusioni operative
Nel complesso, i dati dell’Osservatorio restituiscono un mercato che non accelera, ma che cambia struttura. La stabilità dell’offerta convive con segnali di riattivazione, la domanda diventa più esigente e selettiva, il comparto delle locazioni si conferma il più dinamico ma anche il più competitivo, mentre l’efficienza energetica si afferma come uno dei principali fattori di differenziazione.
Resta, sullo sfondo, il tema dell’accesso al credito, che continua a rappresentare uno dei principali limiti alla piena evoluzione del settore.
Non è quindi una fase di crescita lineare, ma un passaggio di maturazione, una trasformazionesu cui si giocheranno e scelte – tecniche, economiche e strategiche – degli operatori nei prossimi anni.
