Pergotenda: quando è edilizia libera e quando diventa nuova costruzione

Negli ultimi anni la pergotenda si è diffusa in modo capillare su terrazzi, giardini, balconi e spazi esterni di attività commerciali. Nata come soluzione leggera per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, è diventata uno degli interventi più ricorrenti – e, allo stesso tempo, più controversi – nel panorama dell’edilizia cosiddetta “minore”.

Il nodo interpretativo resta sempre lo stesso: quando la pergotenda rientra effettivamente nell’edilizia libera e quando, invece, richiede un titolo edilizio. Una questione che non può essere risolta facendo riferimento alla denominazione commerciale del manufatto, ma che impone di valutare le caratteristiche costruttive reali dell’opera e, soprattutto, l’effetto che essa produce sull’organismo edilizio esistente.

Proprio su questo confine è tornato a pronunciarsi il Consiglio di Stato con la sentenza del 27 gennaio 2026, n. 702, chiamato a esaminare una vicenda in cui una struttura qualificata come pergotenda era stata progressivamente trasformata in uno spazio chiuso e stabilmente utilizzato. Il caso si inserisce in un contesto ormai frequente nella pratica amministrativa, nel quale opere inizialmente presentate come interventi leggeri finiscono per incidere in modo significativo sull’assetto edilizio dell’immobile.

Pergotenda: il Consiglio di Stato sulla distinzione tra edilizia libera e nuova costruzione

La controversia trae origine dall’adozione di un’ordinanza di demolizione per una serie di opere realizzate su una terrazza a servizio di un’attività di ristorazione. Secondo il Comune, tali interventi avevano determinato la chiusura dello spazio esterno e la creazione di un nuovo ambiente destinato in modo stabile all’attività commerciale, con conseguente ampliamento dell’immobile esistente.

Le opere contestate consistevano, in particolare, nell’installazione di una struttura qualificata dal privato come pergotenda, accompagnata dalla realizzazione di una pedana in legno e di elementi di separazione e schermatura perimetrale. Nel tempo, ciascun elemento era stato oggetto di distinte comunicazioni e segnalazioni presentate all’amministrazione, riferite alle singole componenti dell’allestimento.

Pur non avendo annullato né revocato i titoli e le comunicazioni relative alle singole opere, il Comune aveva ritenuto che l’insieme degli interventi avesse prodotto un risultato edilizio unitario diverso da quello dichiarato, configurando un intervento di nuova costruzione realizzato in assenza del necessario permesso di costruire.

Ne era scaturito il ricorso dinanzi al TAR, sostenendo che le opere dovessero essere ricondotte nell’ambito delle strutture leggere e precarie, prive di incidenza volumetrica e legittimate attraverso i titoli presentati nel tempo. Il giudice di primo grado aveva accolto il ricorso, valorizzando la circostanza che i singoli interventi risultassero formalmente assentiti e non oggetto di contestazione da parte dell’amministrazione.

La decisione era stata impugnata dal Comune, che aveva ribadito come la valutazione dell’intervento dovesse tener conto dell’effetto complessivo prodotto dalla combinazione delle opere realizzate sulla terrazza, indipendentemente dalla legittimità formale dei singoli titoli.

È su questo presupposto che la controversia è approdata all’esame del Consiglio di Stato, chiamato a chiarire se una struttura qualificata come pergotenda, valutata unitariamente con le altre opere realizzate, potesse rientrare nell’edilizia libera o dovesse essere ricondotta a un intervento edilizio rilevante.

Il quadro normativo di riferimento

La pergotenda viene generalmente ricondotta nell’ambito dell’edilizia libera ai sensi dell'art. 6 de d.P.R. n. 380/2001 quando presenta caratteristiche compatibili con le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici richiamate dal Glossario dell’edilizia libera, introdotto con il decreto del 2 marzo 2018.

I requisiti perché una pergotenda rientri nell’edilizia libera

Secondo l’impostazione normativa di fondo, un’opera può rientrare nell’edilizia libera solo se:

• non comporta la realizzazione di nuovi volumi;
• non determina un aumento della superficie utile;
• non incide in modo stabile sull’assetto edilizio dell’immobile;
• mantiene una funzione meramente accessoria e complementare rispetto all’edificio principale;
• è caratterizzata da temporaneità e amovibilità, almeno sotto il profilo funzionale.

È all’interno di questo perimetro che, in via generale, può collocarsi la pergotenda, quando è effettivamente destinata a migliorare la fruizione di uno spazio esterno senza trasformarlo in un ambiente chiuso o stabilmente utilizzabile.

Quando la pergotenda diventa nuova costruzione o ampliamento

La qualificazione dell’intervento non dipende però dalla singola componente utilizzata – telo, struttura di sostegno, pedana o schermatura – ma dall’effetto edilizio complessivo prodotto dall’opera nel suo insieme.

Sotto questo profilo, l’intervento esce dall’ambito dell’edilizia libera quando la pergotenda, per caratteristiche costruttive o modalità di utilizzo:

• contribuisce alla creazione di uno spazio chiuso;
• consente un uso stabile e continuativo dell’area coperta;
• altera i prospetti o la sagoma dell’edificio;
• diventa funzionalmente necessaria allo svolgimento di un’attività, in particolare in ambito commerciale.

In tali ipotesi, l’opera può essere ricondotta alle categorie della nuova costruzione o dell’ampliamento, con conseguente necessità di un titolo edilizio adeguato, fino al permesso di costruire nei casi più rilevanti.

L'analisi del Consiglio di Stato

Il fulcro del ragionamento sviluppato dal Consiglio di Stato riguarda il metodo di qualificazione dell’intervento edilizio e, in particolare, il criterio da utilizzare per stabilire se una struttura qualificata come pergotenda possa rientrare nell’edilizia libera oppure debba essere ricondotta a un intervento edilizio rilevante.

La valutazione non atomistica dell’intervento

Il giudice ha chiarito che la valutazione non può essere condotta in modo parcellizzato, limitandosi all’analisi dei singoli elementi che compongono l’opera. Il fatto che ciascuna componente – copertura in telo, pedana lignea, schermature perimetrali – presenti, isolatamente considerata, caratteristiche di leggerezza o di precarietà non è di per sé sufficiente a escludere la rilevanza edilizia dell’intervento.

Ciò che assume rilievo decisivo è l’effetto complessivo prodotto dall’insieme delle opere, che deve essere valutato in modo unitario.

La pergotenda come struttura funzionale all’attività commerciale

Applicando questo criterio al caso concreto, Palazzo Spada ha posto l’attenzione non tanto sulla presenza di una copertura retrattile, quanto sulla trasformazione funzionale dello spazio sottostante. La struttura in esame, pur presentandosi formalmente come pergotenda, era stata utilizzata per confinare stabilmente uno spazio, rendendolo idoneo a ospitare in modo permanente posti a sedere per l’attività di ristorazione.

In termini generali, una pergotenda può rientrare nell’edilizia libera solo se non determina la creazione di uno spazio chiuso e stabilmente utilizzabile, restando una struttura accessoria e priva di incidenza su superficie e volumetria.

In questa prospettiva, la pergotenda non è stata considerata un mero elemento di arredo esterno, ma una struttura funzionalmente necessaria allo svolgimento dell’attività commerciale, con conseguente incremento sostanziale della superficie destinata all’uso.

Il Collegio ha inoltre escluso che la presenza di comunicazioni o segnalazioni relative alle singole opere potesse, di per sé, legittimare il risultato edilizio finale.

Conclusioni

Alla luce del ragionamento svolto, l'appello è stato accolto, riformando la decisione di primo grado e respingendo il ricorso del privato.

Secondo il giudice, le opere realizzate sulla terrazza non potevano essere qualificate come una pergotenda riconducibile all’edilizia libera. L’insieme delle strutture aveva infatti dato luogo alla creazione di uno spazio chiuso e stabilmente configurato, destinato all’ampliamento dell’attività di ristorazione.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento ormai consolidato, che impone di valutare le pergotende non sulla base della loro denominazione o dei materiali utilizzati, ma in funzione dell’effetto edilizio concreto che producono.

Il confine tra pergotenda in edilizia libera e intervento soggetto a titolo abilitativo resta affidato a criteri sostanziali: quando una pergotenda mantiene una funzione accessoria e temporanea, senza creare spazi chiusi o stabilmente fruibili, può rientrare nell’ambito delle opere prive di rilevanza urbanistica.

Quando, invece, l’insieme delle opere realizza di fatto un ampliamento dell’edificio o un nuovo ambiente utilizzabile in modo continuativo, l’intervento assume piena rilevanza edilizia, con conseguenze dirette in termini di titolo edilizio richiesto e di legittimità dell’intervento.