Permesso di costruire annullato: quando la fiscalizzazione non può sostituire la demolizione

È davvero sempre possibile invocare la fiscalizzazione quando un permesso di costruire viene annullato? E fino a che punto l’affidamento del privato può incidere sulla scelta tra demolizione e sanzione pecuniaria? Soprattutto: l’art. 38 del Testo Unico Edilizia rappresenta una regola di sistema o un’eccezione da applicare con estrema cautela?

La sanzione alternativa alla demolizione nel Testo Unico Edilizia

La fiscalizzazione delle opere edilizie è un argomento in cui spesso si cerca di dare lettura talvolta estensiva - se non strumentale - di una disposizione che, per struttura e finalità, nasce come deroga puntuale al principio cardine del ripristino della legalità urbanistica, evocata come soluzione “di compromesso” nei casi in cui un intervento sia stato realizzato sulla base di un titolo poi annullato

In realtà, la fiscalizzazione non è né una sanatoria indiretta né uno strumento generalizzato di tutela dell’affidamento. È, piuttosto, un istituto residuale, subordinato a presupposti stringenti e pensato per ipotesi ben circoscritte, nelle quali l’illegittimità del titolo edilizio non incide sulla compatibilità urbanistica dell’opera, ma si arresta sul piano procedurale.

Preliminarmente occorre ricordare che all’interno del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) sono disciplinate 3 sanzioni alternative alla demolizione, il cui pagamento – almeno fino all’entrata in vigore della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) – prevedeva effetti diversi. I riferimenti normativi sono i seguenti:

• l’art. 31, che disciplina le sanzioni per Interventi eseguiti in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali
• l’art. 34 per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
• l’art. 38 per interventi realizzati sulla base di un permesso di costruire annullato.

Solo quest’ultimo, ai sensi del comma 2, produce i medesimi effetti di un permesso di costruire in sanatoria (art. 36, TUE). Con la modifica introdotta all’art. 9-bis, comma 1-bis, dal Salva Casa in poi, il pagamento di tutte queste sanzioni “concorre” alla definizione dello stato legittimo. Una previsione normativa che si è recentemente scontrata con la sentenza n. 8904 del 13 novembre 2025 mediante la quale il Consiglio di Stato, nonostante l’aggiornamento del citato comma 1-bis, ha confermato che il pagamento della sanzione non elimina l’abusività dell’opera, non ne modifica lo status urbanistico e non può essere utilizzata come fondamento per riconoscerne la conformità. Aspetti questi che dovranno necessariamente passare sotto una nuova modifica normativa che possa evitare i soliti orientamenti ondivaghi della giurisprudenza amministrativa.